信貸緊縮政策和反囤地的系列調(diào)控政策開始顯現(xiàn)效果，最近一個月來長三角土地市場明顯降溫。因為乏人問津，一些地塊以底價成交，甚至流標(biāo)（新華社2月12日）。不僅長三角土地市場降溫，北京、廣州等房價上漲過快的城市，土地市場都不同程度地“低下高昂的頭”。對于造成土地市場迅速降溫的原因，有分析認(rèn)為是信貸緊縮政策和反囤地政策作用的結(jié)果，也有分析認(rèn)為是房價步入下跌周期的信號。
的確，信貸緊縮政策和反囤地政策是一盆冷水，是土地市場降溫的主因，但是，促成這輪土地市場降溫還有一個原因，即市場自行調(diào)節(jié)也起到了作用——大開發(fā)商過去囤足了土地且消化需要一個周期，中小開發(fā)商又無實力拿地，土地市場在過去幾年持續(xù)升溫后突然降溫，有一定的必然性。而且，這輪降溫潮能否讓土地市場回歸理性、能否影響房價還待觀察。
單純從土地市場而言，要想回歸理性取決于土地合理流通，即土地既不能囤在地方政府手里，也不能囤在開發(fā)商手里，任何一方囤地都會使得土地市場供求失衡，因為土地沒有產(chǎn)生承載生產(chǎn)或居住的價值。而要想讓土地合理流通，必須限制地方政府的權(quán)力并降低地方政府和開發(fā)商對土地的預(yù)期，制度保證、陽光操作必不可少。這些都不能一蹴而就，因此土地市場徹底理性回歸還需一個過程。
從整個樓市來說，地價決定不了房價走勢，但房價對地價的影響顯而易見。因此，土地市場回歸理性的一個前提是房價回歸理性。但事實告訴我們，目前即便房屋成交量萎縮、部分樓盤打折出售、觀望情緒依然存在，但商品房市場整體而言，價格依然處于非理性狀態(tài)，這就決定了土地市場不可能立即理性起來。
至于這輪土地降溫潮能否影響房價，筆者以為，土地降溫并不會如某些分析所認(rèn)為的，是房價步入下跌周期的信號。固然，根據(jù)面粉與面包原理，地價“面粉”降價，房價“面包”理應(yīng)降價，但是，目前中國的房價助長因素極其復(fù)雜，并不完全是由地價所決定的。換言之，這輪土地降溫潮對房價影響有限。
這是因為，一是地價僅占房價三成左右，地價并不是房價決定性因素（其實過多稅費，也是構(gòu)成房價過高的因素之一），而供求關(guān)系是房價過快上漲的決定性因素；二是從短期來看，因為開發(fā)商囤積的土地沒有消化，房價依然還會處于高位，也就是說，僅開發(fā)商現(xiàn)囤土地就能維持一段時間高房價；三是開發(fā)商所囤土地多是高價競得，不可能建造低價房子；四是取決于信貸緊縮政策效應(yīng)有多長，以及對需求影響有多大。
復(fù)旦大學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，地價向來是市場信心最敏感的風(fēng)向標(biāo)。但筆者以為，地價影響的只是部分業(yè)內(nèi)人士，而消費者最看重的是房價變化�？梢哉f，只有房價才是市場信心惟一敏感的風(fēng)向標(biāo)。甚至可以認(rèn)為，即便房價下降，也不是土地市場降溫所致，而是貨幣緊縮政策抑制需求的結(jié)果。 |
|