進(jìn)入2008年后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量急劇萎縮，許多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始面對(duì)岌岌可危的資金鏈。一批學(xué)者認(rèn)為：“在CPI周期上行、經(jīng)濟(jì)周期下行的背景下，中國(guó)樓市需要一場(chǎng)挽救市場(chǎng)預(yù)期的行動(dòng)，因?yàn)樗�關(guān)乎消費(fèi)，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)全局。”“救市論”專(zhuān)家建議，需要實(shí)施局部的政策微調(diào)，來(lái)挽回樓市的頹勢(shì)，避免更大的損失。
    中國(guó)房地產(chǎn)需要救市嗎？
    從全球房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)曲線來(lái)看，任何一個(gè)市場(chǎng)都存在著一個(gè)波動(dòng)周期。一般而言，越是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家，每一個(gè)周期的時(shí)間越長(zhǎng)，周期內(nèi)價(jià)格波動(dòng)越平緩。越是新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家，其房?jī)r(jià)波動(dòng)周期時(shí)間越短，價(jià)格波動(dòng)越劇烈。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家，我們可以舉美國(guó)的例子。從美國(guó)房?jī)r(jià)自1818年至今190年的價(jià)格波動(dòng)周期來(lái)看，其樓市價(jià)格的漲跌周期平均在18年左右。上漲周期和下跌周期一般都要延續(xù)18年左右。但在這一過(guò)程中，價(jià)格波動(dòng)并不大。從美國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，它在完成一個(gè)長(zhǎng)達(dá)18年的上漲周期后，其房?jī)r(jià)漲幅有的僅15%，而這一漲幅在我們這里可能一個(gè)月就完成了。新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家，我們不妨看看越南這個(gè)例子。越南在短短的3年中，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲就已經(jīng)令這個(gè)國(guó)家難以承受。胡志明市商業(yè)中心濱城市場(chǎng)的商鋪價(jià)格三年來(lái)上漲了40%，其租金兩倍于泰國(guó)曼谷工業(yè)園的租金價(jià)格。而這種偏離民眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的上漲是沒(méi)有根基的，它由市場(chǎng)的內(nèi)在力量所決定。一旦一個(gè)周期完成，就會(huì)自然過(guò)渡到另一個(gè)周期之內(nèi)。
    筆者通過(guò)對(duì)越南、印度等新興房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究發(fā)現(xiàn)，這些國(guó)家的房地產(chǎn)周期一般也為10年。中國(guó)與這些國(guó)家的情況大致接近，那 么，在房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)10年保持上漲態(tài)勢(shì)的情況下，從來(lái)沒(méi)有經(jīng)過(guò)像樣調(diào)整的中國(guó)房?jī)r(jià)改變?cè)�有運(yùn)行軌跡并不值得大驚小怪，因?yàn)檫@是市場(chǎng)自我調(diào)整的過(guò)程，同時(shí)也是擠壓泡沫的過(guò)程。如前所述，由于新興房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家的價(jià)格波動(dòng)周期較之成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家一般都比較短，在一個(gè)周期即將結(jié)束逐漸步入另一個(gè)周期的時(shí)候，通過(guò)人為干預(yù)中斷樓市的自然調(diào)整，只會(huì)使泡沫進(jìn)一步累積，其結(jié)果必然是引發(fā)更劇烈的波動(dòng)。
    許多人知道，美國(guó)次債危機(jī)的直接原因是房?jī)r(jià)的快速、深幅下跌，那么，又是什么導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大跌呢？原因就是，在住房市場(chǎng)成交量陷入低迷狀態(tài)的情況下（這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入自然調(diào)整狀態(tài)），格林斯潘主政的美聯(lián)儲(chǔ)卻采取寬松的貨幣政策進(jìn)行干預(yù)，以激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。于是，許多金融機(jī)構(gòu)紛紛降低門(mén)檻，向收入低且不穩(wěn)定，信用等級(jí)在一般以下或沒(méi)有信用記錄的人發(fā)放按揭貸款。這一政策不僅中斷了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然調(diào)整，也推高了房?jī)r(jià)，當(dāng)房?jī)r(jià)快速上漲之時(shí)，美國(guó)100多年來(lái)形成的樓市周期遭到破壞。但是，人們只能推延而不能消除房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在調(diào)整動(dòng)能，人為拖延只會(huì)加劇能量的集中，使房?jī)r(jià)以更極端的方式表現(xiàn)出來(lái)。因此，此后美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，并引發(fā)了嚴(yán)重的次級(jí)債危機(jī)。
    除此，美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整的人為阻止還有更直接的教訓(xùn)可以汲取。在房?jī)r(jià)開(kāi)始步入調(diào)整階段時(shí)，美國(guó)國(guó)內(nèi)由于擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊，采取了一些救市措施。對(duì)于救市結(jié)果，美國(guó)卡耐基梅隆大學(xué)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家Allan Meltzer的評(píng)論是：美國(guó)國(guó)會(huì)采取的一些救市措施使問(wèn)題更嚴(yán)重，因?yàn)榉慨a(chǎn)所有者會(huì)認(rèn)為國(guó)會(huì)將拯救他們，覺(jué)得沒(méi)有必要將房屋降價(jià)出售，導(dǎo)致問(wèn)題繼續(xù)累積，并最終劇烈暴發(fā)，以至于發(fā)展到今天難以收拾的地步。如果我們?cè)诜績(jī)r(jià)還沒(méi)有真正經(jīng)過(guò)像樣調(diào)整，僅僅是成交量低迷的情況下就予以干預(yù)，開(kāi)發(fā)商還愿意降低房?jī)r(jià)嗎？而降價(jià)正是擠壓泡沫的一個(gè)捷徑。任志強(qiáng)已經(jīng)說(shuō)得很清楚了：“由于銷(xiāo)售急速下降，很多開(kāi)發(fā)商覺(jué)得錢(qián)不夠了。錢(qián)不夠的原因可能在于去年太猖狂，囤積的土地可能太多了。盡管資金緊張，但開(kāi)發(fā)商都想掙更多的錢(qián)，誰(shuí)也不愿意降價(jià)�！遍_(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)正是由于對(duì)地方政府托市的預(yù)期，而我們現(xiàn)在需要消除而不是強(qiáng)化這種預(yù)期。
    中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不需要救市，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有比美國(guó)更嚴(yán)重的泡沫。上海社科院經(jīng)濟(jì)景氣與預(yù)測(cè)研究室主任劉熀松先生最近撰文指出：中國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格不但相對(duì)較高，而且絕對(duì)價(jià)格也不低。2008年3月份，美國(guó)新房銷(xiāo)售中間價(jià)為每套22.76萬(wàn)美元。美國(guó)的房屋面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。據(jù)此計(jì)算出來(lái)的美國(guó)住房的單價(jià)大約為8000元/平方米。2007年我國(guó)新住宅銷(xiāo)售的平均價(jià)格為3655元/平方米，加上400元/平方米的裝修費(fèi)用，單價(jià)大約在4055元/平方米左右。也就是說(shuō)，目前我國(guó)住宅的平均價(jià)格大約相當(dāng)于美國(guó)的51%。如果未來(lái)2-3年人民幣升值15%-20%，我國(guó)住宅價(jià)格再上漲20%，美國(guó)房?jī)r(jià)再下跌10%左右，那么2年—3年之后，我國(guó)住宅的價(jià)格將和美國(guó)全面接軌。而2007年，美國(guó)人均GDP是我國(guó)的18.6倍。另外，美國(guó)的住房一般為獨(dú)立的帶車(chē)庫(kù)的擁有土地產(chǎn)權(quán)的住房（國(guó)內(nèi)一般稱(chēng)之為別墅），我國(guó)的住房一般為擁有70年產(chǎn)權(quán)的公寓房。如果用我國(guó)同樣的住房和美國(guó)比較，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)我國(guó)的住房?jī)r(jià)格和美國(guó)的住房?jī)r(jià)格差距更小。
    因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如果保持健康可持續(xù)發(fā)展，必須擠壓出累積的泡沫。人為中斷調(diào)整只會(huì)埋下更大的隱患。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前成交量低迷，正是市場(chǎng)步入自然調(diào)整狀態(tài)的信號(hào)。這不僅不值得擔(dān)憂，反而應(yīng)該讓我們欣慰，這說(shuō)明市場(chǎng)的力量在悄然發(fā)揮作用，而自然調(diào)整所帶來(lái)的負(fù)面影響永遠(yuǎn)是最小的�？浯笳{(diào)整的危害，鼓吹房地產(chǎn)救市是非常危險(xiǎn)的，這種為了眼前利益而犧牲長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展空間和危害民生的主張值得警惕。
    在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)十年的上漲周期后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一個(gè)漫長(zhǎng)的調(diào)整過(guò)程，我們無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)出市場(chǎng)的底部在哪里，但我們可以肯定，經(jīng)過(guò)調(diào)整的樓市一定會(huì)更加健康。