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在國務(wù)院最近出臺的刺激經(jīng)濟(jì)十條舉措中將保障性住房建設(shè)列為第一項，緊接著住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了總額為9000億元的保障性住房的建設(shè)計劃，準(zhǔn)備在今后三年內(nèi)要新增加200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到9000億元，平均每年3000億元。其中，對廉租房投資2150億元；棚戶區(qū)改造投資1015億元；經(jīng)濟(jì)適用房投資6000億元。
我們以為，此舉不僅是為保增長的應(yīng)急之需，而且具有長期戰(zhàn)略意義，可為中國經(jīng)濟(jì)下一輪增長打好基礎(chǔ)。該計劃的實施不僅惠及數(shù)千萬低收入群體，而且可確保中國經(jīng)濟(jì)向以內(nèi)需為主的道路上邁進(jìn)堅實一步。
需要強(qiáng)調(diào)的是，十年前我們在應(yīng)對亞洲金融危機(jī)時，主要手段也是從房地產(chǎn)投資入手，收到了明顯成效，使中國經(jīng)濟(jì)成功克服了亞洲金融危機(jī)的影響。如今，我們還是從增加房地產(chǎn)投資入手，但現(xiàn)在的背景與十年前有很大差異，因此選擇途徑也有很大不同。十年前，我國城市居民的住房制度改革還沒真正啟動，還是在計劃經(jīng)濟(jì)體制遺留下來的高度福利化住房分配制度之下，只要打破制度約束，住房的需求立即釋放出來，1998年后的10年經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程也充分證明了住房制度改革對刺激房地產(chǎn)投資的重大意義。
但我們也應(yīng)該看到，以市場化為主導(dǎo)的住房制度改革在刺激經(jīng)濟(jì)增長的同時，也帶來了一些負(fù)面結(jié)果，經(jīng)濟(jì)失衡與住房制度改革之間就有密切的聯(lián)系。住房制度改革之后，隨著房價的不斷飆升導(dǎo)致居民住房消費支出迅速增加，而企業(yè)及政府在房價及地價上漲過程中受益，結(jié)果是居民在總儲蓄中的比重由1998年前的50%以上下降到2007年的40%以下，十年時間下降10個百分點。而政府及企業(yè)的儲蓄在總儲蓄中的比重則相應(yīng)上升10個百分點。居民財富相對減少的結(jié)果一定是消費不足，中國經(jīng)濟(jì)越來越依靠外部需求，經(jīng)濟(jì)失衡由此而生。
顯然，在住房改革十年后的今天，房價高企，老百姓早已囊中羞澀，如果再設(shè)法刺激商品房的價格與投資，我們將在經(jīng)濟(jì)失衡的道路上越走越遠(yuǎn)。
增加住房保障投資的力度才是一招活棋，是我們今天在住房領(lǐng)域唯一正確的選擇。該計劃的實施，在拉動經(jīng)濟(jì)增長的同時，可以有效縮小居民收入分配差距(給低收入者以住房保障等同于政府給這些群體大額收入補(bǔ)貼)；減少居民在住房消費上的開支可以有效刺激居民消費，校正經(jīng)濟(jì)失衡，使中國經(jīng)濟(jì)盡快回到依靠內(nèi)需為主的軌道上來，有利于中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，有利于構(gòu)建和諧社會。
但我們應(yīng)該清醒地看到，此計劃的實施不符合地方政府的利益，因為其收入減少而支出增加。為此，我們建議中央財政設(shè)立住房保障專項基金。對地方政府住房保障的投資給予貼息或轉(zhuǎn)移支付，以此來調(diào)動地方政府在完善住房保障制度方面的積極性。
另外，增加保障性住房的投資力度不利于商品房的銷售，我們建議應(yīng)該鼓勵地方政府通過逆向拍賣的方式購買存量商品住房。所謂逆向拍賣是指政府給出一定區(qū)域房地產(chǎn)價格的指導(dǎo)價，讓開發(fā)商參與競拍，價低者賣給政府，政府將其用于保障用房，賣(或租)給中低收入群體。此舉可以緩解開發(fā)商資金緊張局面，還可以減少政府建房的時間及人力成本。但其關(guān)鍵是操作程序上需要確�！肮_、公平、公正”，防止暗箱操作。
完善保障性住房的運行規(guī)則也是不容回避的事實。目前的經(jīng)濟(jì)適用房在運行過程中出現(xiàn)很多弊端，其關(guān)鍵在于管理及分配上存在問題。應(yīng)該將經(jīng)濟(jì)適用房的單位戶型嚴(yán)格控制在一定范圍內(nèi)(如50平方米左右)，禁止在二級市場自由買賣經(jīng)濟(jì)適用房。居住在經(jīng)濟(jì)適用房里的居民收入水平提高后，只允許將經(jīng)濟(jì)適用房賣給政府，由政府按照適當(dāng)?shù)膬r格回購。此舉可以有效杜絕個別人在經(jīng)濟(jì)適用房制度上的尋租行為。 |