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| 房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于十字路口 |
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| 2008-11-19 周俊生 來源:中國證券報(bào) |
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為保證我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，克服世界金融危機(jī)對(duì)我國的不利影響，中國政府推出了十項(xiàng)旨在拉動(dòng)內(nèi)需的措施，其中加快保障性安居工程建設(shè)被放在十條措施的第一位置。在11月10日召開的省區(qū)市人民政府和國務(wù)院部門主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議上，溫家寶總理又專門部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的工作安排。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展重新被提到了重要的高度，可以預(yù)計(jì)，隨著國務(wù)院十條措施的落實(shí)到位，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)新一輪的快速發(fā)展勢(shì)頭。
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)就業(yè)、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)具有重要作用。我國十多年來國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)起到了不可或缺的重要作用。但是，房地產(chǎn)業(yè)過往多年的繁榮，在很大程度上表現(xiàn)為投資主導(dǎo)型，在民生保障中起重要作用的廉租住房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)中置于次要地位，房地產(chǎn)的安居功能被不斷弱化。隨著市場(chǎng)泡沫的累積，居高不下的房?jī)r(jià)成為影響城市發(fā)展的一個(gè)嚴(yán)重問題，終于促使中央政府在兩年前開始采取嚴(yán)厲的調(diào)控措施打壓房?jī)r(jià)。
現(xiàn)在中央政府重提振興房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)，這并不意味著對(duì)前兩年市場(chǎng)調(diào)控的否定，至多只能視為調(diào)控側(cè)重點(diǎn)的一種調(diào)整。中央政府希望通過加大投資，既以此來拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，也解決城市低收入家庭的住房需求，使市場(chǎng)保持在消費(fèi)主導(dǎo)的格局之內(nèi)，而不是像以往那樣走上投資主導(dǎo)型的老路。但是，問題的復(fù)雜性在于，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)完全表現(xiàn)為消費(fèi)型市場(chǎng)，則它對(duì)拉動(dòng)投資、進(jìn)而拉動(dòng)內(nèi)需的作用就不可能發(fā)揮到理想的程度。
必須看到，房地產(chǎn)以往的興旺，在相當(dāng)程度上是在地方政府的參與下實(shí)現(xiàn)的，地方政府不僅期望以此拉動(dòng)本地的GDP，更重要的是考慮以房地產(chǎn)市場(chǎng)的高增長(zhǎng)來解決其財(cái)政收入，這也正是前兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控遲遲難以收效的一個(gè)重要原因。而最近一年房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，房地產(chǎn)開發(fā)商固然熬不住，地方政府同樣坐立不安，所以才會(huì)在中央政府行動(dòng)之前，先有各地的地方政府推出形形色色的救市政策。
根據(jù)這樣的分析，我們就可以發(fā)現(xiàn)，目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)正徘徊在十字路口。按照中央政府的要求，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)要以消費(fèi)為主導(dǎo)，但在目前地方財(cái)政捉襟見肘的情況下，地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興趣必然會(huì)表現(xiàn)在期望其再度成為投資主導(dǎo)的市場(chǎng)，并以此來增加地方政府的財(cái)政收入，這從近期一些地方推出的救市政策中也可看出端倪。如果是消費(fèi)主導(dǎo)，特別是安居工程主導(dǎo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不可能真正興旺，地方政府也不可能表現(xiàn)出很高的積極性；投資主導(dǎo)，又很容易堆積泡沫，重新回到前幾年的老路上去，房?jī)r(jià)畸形走高，住房問題再次成為制約地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)瓶頸。
房地產(chǎn)市場(chǎng)既然是一個(gè)市場(chǎng)，我們就必須承認(rèn)它的市場(chǎng)特性，尊重它的市場(chǎng)規(guī)律。既要堅(jiān)持消費(fèi)主導(dǎo)的原則，解決民生保障，又要允許房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資活動(dòng)，這需要中央政府和地方政府的協(xié)同配合。而最為根本的一個(gè)途徑，還是必須對(duì)地方財(cái)政制度進(jìn)行根本性改革。地方政府如果擁有了充分的財(cái)政支配權(quán)，就減少了通過房地產(chǎn)市場(chǎng)增加地方財(cái)政收入的沖動(dòng)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)在減少了政府的過度干預(yù)與支持后，也就有可能真正按市場(chǎng)自身的規(guī)律來運(yùn)行，而不致像前幾年那樣再度出現(xiàn)狂熱的炒作風(fēng)潮。
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