中國經(jīng)濟需要平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場,中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開平穩(wěn)的中國經(jīng)濟增長,兩者緊密聯(lián)系,相輔相成。在全民齊心團結(jié)共同抵御金融危機的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更多地承擔(dān)起一部分社會責(zé)任來,盡力配合中央政府?dāng)U大內(nèi)需的政策。只有中國經(jīng)濟好了,房地產(chǎn)市場才能得到好的經(jīng)營環(huán)境和健康的消費市場。
　　中央經(jīng)濟工作會議明確提出要通過加強和改善宏觀調(diào)控,實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,保證我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展,顯示了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展對中國經(jīng)濟的重要性。而據(jù)國家統(tǒng)計局近期公布的數(shù)據(jù)顯示,今年1至11月全國商品房銷售面積4.9億平方米,同比下降18.3%;其中,商品住宅銷售面積下降18.8%。1至11月全國商品房銷售額19261億元,同比下降19.8%;其中,商品住宅銷售額下降20.6%。但相對于大幅下滑的房地產(chǎn)需求而言,11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%。也就是說在房產(chǎn)需求出現(xiàn)同比大幅下滑的同時,房價仍舊同比上漲。房價高企與需求持續(xù)疲軟并存,中國房地產(chǎn)市場實際上已陷入“滯脹”的困局。
　　作為國民經(jīng)濟的支柱之一,房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)發(fā)展與否,的確對中國經(jīng)濟增長有著至關(guān)重要的作用。以2007年為例,我國房地產(chǎn)市場對GDP的直接貢獻率達到1.1%,占GDP的8%左右。尤其在當(dāng)前國際金融危機肆虐導(dǎo)致出口急劇下滑的背景下,中國經(jīng)濟“保八”目標(biāo)的實現(xiàn)也亟需支柱行業(yè)作為經(jīng)濟增長引擎加以支持。為了破解當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的滯脹困局,無疑首先需要解決房地產(chǎn)市場“脹”的問題,也就是解決高房價問題,這不僅可以從經(jīng)典西方經(jīng)濟學(xué)中得到考證,而且西方發(fā)達國家治理滯脹問題也是強有力的事實證明。只有當(dāng)房價真正合理調(diào)整到位,進而激發(fā)市場需求,那么中國房地產(chǎn)市場的滯脹局面才能真正解決,房地產(chǎn)業(yè)才能成為中國經(jīng)濟增長引擎,使中國經(jīng)濟持續(xù)健康平穩(wěn)增長。
　　實際上,從此前國家出臺的一系列政策來看,激活中國房地產(chǎn)市場的條件基本具備。首先,是國務(wù)院對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅率的下調(diào)政策,降低了購房者的購房成本,包括對二手房交易的優(yōu)惠,對于新建住房來說也可以起到間接的利好效果;其次,央行大幅度降低利率尤其是長期貸款利率,大大降低了按揭貸款的利息成本;再次,央行、銀監(jiān)會針對銀行對購房需求的首付比例和利率優(yōu)惠的政策,也降低了購房者的成本;最后,這次中央經(jīng)濟工作會議針對房地產(chǎn)市場的表態(tài),這些因素都成了刺激當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的外部條件。正所謂“萬事俱備,只欠東風(fēng)”,這些外部條件只有在房地產(chǎn)企業(yè)合理的價格回調(diào)的情況下,才能真正激活房地產(chǎn)這個眼下低迷的市場。也只有這樣,才能達到房地產(chǎn)企業(yè)、購房者以及中國經(jīng)濟三贏的局面,否則,中國房地產(chǎn)市場滯脹局面不破,損害的不僅只是中國經(jīng)濟,中國整個房地產(chǎn)市場都有崩潰的風(fēng)險。
　　談到降價,可能不少房地產(chǎn)企業(yè)會擔(dān)心購房者“買漲不買跌”,不過應(yīng)該看到,在當(dāng)前全球性金融危機的沖擊下,國內(nèi)房地產(chǎn)市場自住需求也就是剛性需求占了絕大部分,這與投資（機）的“買漲不買跌”有著本質(zhì)的區(qū)別。事實上,經(jīng)過一段時間的價格回調(diào),北京、上海等大城市的樓市近期出現(xiàn)的回暖跡象就是很好的證明�，F(xiàn)在中央經(jīng)濟工作會議為房地產(chǎn)市場政策定了調(diào),實際上已經(jīng)給了樓市一個明確的信息和預(yù)期,購房者“買跌”的可能性更大。
　　另外一個問題是房地產(chǎn)成本。有不少房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為,目前在售的商品房都是在地價、勞動力價格以及鋼鐵水泥等建材價格高企的時候建造的,如果降價出售,無疑會虧損。如果用這種靜態(tài)的眼光來看待這個問題,他們的擔(dān)心不無道理。但是對一個持續(xù)經(jīng)營體而言,企業(yè)投資所考慮的成本應(yīng)該是機會成本,企業(yè)在經(jīng)營時所考慮的是未來的凈現(xiàn)金流。而當(dāng)前,國內(nèi)地價在大幅回落,鋼鐵、水泥等建材價格甚至勞動力成本都在大幅度走低,也就是說房地產(chǎn)企業(yè)降價銷售的機會成本大為下降。因此,筆者認(rèn)為,所謂的前期成本太高限制其降價空間的理由是不充分的,除非這個房地產(chǎn)企業(yè)是個沒有競爭力、不可持續(xù)經(jīng)營的實體,而這樣的企業(yè)實際上也是應(yīng)該被淘汰的。
　　此外,筆者認(rèn)為,鑒于當(dāng)前國際金融危機的大環(huán)境,國內(nèi)經(jīng)濟大幅下滑的風(fēng)險在加劇,在全民齊心團結(jié)共同抵御這一場危機的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該更多地承擔(dān)起一部分社會責(zé)任來,真正盡力配合中央政府?dāng)U大內(nèi)需的政策。說到底,只有中國經(jīng)濟好了,中國房地產(chǎn)市場才能得到一個好的經(jīng)營環(huán)境和健康的消費市場。中國經(jīng)濟需要平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場,中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開平穩(wěn)的中國經(jīng)濟增長,兩者緊密聯(lián)系,相輔相成。
　　在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中,萬科最先發(fā)出“拐點論”,以至于到后來刮起萬科的“降價風(fēng)”,可大家看到,在這一輪房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整中,萬科成了贏家,這也是為什么其董事長公開宣稱“感謝國家宏觀調(diào)控”的緣故。 且不管其中有多少是企業(yè)在作秀的成分,但萬科的市場份額逆市增長確是事實。我們現(xiàn)在也無須去質(zhì)疑萬科在市場份額增加的同時,銷售額卻在下降的問題,因為,在當(dāng)前的嚴(yán)峻形勢下,企業(yè)考慮的首要問題是生存,而萬科的選擇證明,它真真切切是個有競爭力的企業(yè)。