房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有兩大矛盾,一是穩(wěn)定與發(fā)展的矛盾,二是市場與公益的矛盾。

　　正因?yàn)橛羞@兩大矛盾存在,制訂政策時(shí)常常陷于兩難:既要保持穩(wěn)定,又要保證發(fā)展;既要維持市場平穩(wěn),更要保障公益———只有抓住主要矛盾,才能避免政策動(dòng)輒得咎,房地產(chǎn)市場預(yù)期不明的現(xiàn)狀。
　　近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在全國建設(shè)工作會(huì)議上透露穩(wěn)定房地產(chǎn)市場三條藥方:一是試點(diǎn)將6000億閑置公積金用于支持經(jīng)濟(jì)適用房等保障房建設(shè);二是地方政府負(fù)責(zé),穩(wěn)定地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展;三是政府部門引導(dǎo)開發(fā)商調(diào)整價(jià)格,以促進(jìn)住房銷售。
　　這三條藥方顯示了城鄉(xiāng)與住房建設(shè)部穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的良好愿望,但從當(dāng)前情勢看,要在調(diào)整結(jié)構(gòu)與保持穩(wěn)定之間取得平衡,對各級政府而言都存在相當(dāng)難度。從部分政策的實(shí)施情況看,有關(guān)部門和各級政府仍需在兩難狀態(tài)中作出決斷,以抓住房地產(chǎn)市場的主要矛盾。
　　首先,在把穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的大任賦予了地方政府的同時(shí),又強(qiáng)調(diào)2009年地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策要進(jìn)一步規(guī)范,不許地方政府出臺(tái)一些超出本身權(quán)限范圍的稅收、土地等方面優(yōu)惠政策。這難免令地方政府陷入兩難。因?yàn)榫腿绾涡惺虏拍芊�(wěn)定房地產(chǎn)市場方面,建設(shè)部與地方政府態(tài)度迥異。倘若要求地方政府承擔(dān)起穩(wěn)定之責(zé),顯然難免賦予地方政府一定的話事權(quán)。更何況,我國房地產(chǎn)市場的法規(guī)規(guī)則主要由地方政府制訂,建設(shè)部顯然難以一紙令下,取消地方制訂法規(guī)的權(quán)力,更不可能取消此前地方政府與地方房地產(chǎn)市場相關(guān)的幾十萬個(gè)規(guī)章。
　　其次,發(fā)言人肯定了前一段時(shí)間房地產(chǎn)商的降價(jià)行為,同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)商以降價(jià)減庫存、增加銷售。降價(jià)對房屋銷售量是有推動(dòng)作用,但房地產(chǎn)市場遵行的是資本市場的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期原則,只有房地產(chǎn)增值前景高于風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期,大多數(shù)人才有入市動(dòng)力。在價(jià)格下行預(yù)期仍然存在的時(shí)期,房地產(chǎn)降價(jià)銷售量未必增加,更何況市場信心難以控制,降價(jià)幅度難以把握。政府只應(yīng)聽任市場自發(fā)尋找價(jià)格底部,無論是以政府行為尋求市場降價(jià),還是以行政手段維持畸高房價(jià),都只會(huì)增加市場風(fēng)險(xiǎn)和不確定性,難以達(dá)到促進(jìn)銷售的政策目的。
　　再次,以6000億元的閑置公積金解決保障房資金缺口,用意良好,不料卻受到眾人反對。由搜狐網(wǎng)組織的“住房公積金用于住房保障建設(shè)”的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中,85%的網(wǎng)友反對公積金用于保障房建設(shè),理由是住房公積金屬于個(gè)人繳納,應(yīng)征求住房公積金繳納人的意見。在“公積金建設(shè)貸款應(yīng)由誰監(jiān)管”的回答中,60%網(wǎng)友選擇“將公積金機(jī)構(gòu)改革成一種新的金融機(jī)構(gòu),采用市場化運(yùn)作和監(jiān)管機(jī)制”。而“您認(rèn)為此舉能徹底解決地方政府投入難的問題嗎？”82%的網(wǎng)友選擇“不能”。
　　這涉及到住房公積金的本質(zhì)。住房公積金制度從本質(zhì)上來說,是一種住房信托機(jī)制,由公積金管理機(jī)構(gòu)管理繳存人的本金,并進(jìn)行年末結(jié)息,其財(cái)產(chǎn)權(quán)屬于繳存者,而不屬于管理者,管理者按比例抽取管理費(fèi)。不管以何種道德的名義動(dòng)用這筆錢,都屬于侵犯私人財(cái)產(chǎn),有違物權(quán)法。因此,即便公積金有閑置資金,也不能以盤活資金、為保障型住房籌資為名,一紙令下充公,這會(huì)令委托人對公共基金難以放心。
　　從上述三條來看,有關(guān)方面應(yīng)該抓住房地產(chǎn)市場的主要矛盾,解決主要矛盾,即便在短期內(nèi)可能付出一些成本,但只要能夠取得房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長期收益,就應(yīng)該堅(jiān)持下去。
　　如果主要矛盾是保障型住房不足,那么,應(yīng)該從積極財(cái)政政策的財(cái)政撥款和以往的土地收益結(jié)余中,撥出款項(xiàng),大力建設(shè)保障型住房。所付出的代價(jià)是財(cái)政赤字增加,房價(jià)在今年年內(nèi)將繼續(xù)回落。如果認(rèn)為主要矛盾是房地產(chǎn)交易量下降、庫存增加影響宏觀經(jīng)濟(jì),那么,就可讓人民幣適度貶值,增加貨幣,形成輕微通脹態(tài)勢,進(jìn)而減少房地產(chǎn)稅費(fèi)、減少保障型住房支出。如此,房價(jià)沒有下跌預(yù)期,房地產(chǎn)市場交易量才可能上升。所付出的代價(jià)是保障型住房繼續(xù)稀缺,民意不滿。
　　中國經(jīng)濟(jì)的主要矛盾是結(jié)構(gòu)性矛盾,產(chǎn)能與消費(fèi)失衡,保障與市場失衡,就房地產(chǎn)市場而言,保障型住房不足,導(dǎo)致市場孵化不全,行政與市場不分,房地產(chǎn)市場化遭到民意抵制,主要矛盾是保障型住房不足。增加保障型廉租住房,搬掉房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的攔路虎之一,從長期來看,得必定大于失。