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| 小產(chǎn)權(quán)房的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌視野 |
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| 2009-06-02 郭凱 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 |
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不久前深圳人大會(huì)議通過了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，引起了人們的普遍關(guān)注。市人大有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，旨在解決城市化土地遺留問題的相關(guān)立法，絕不意味著現(xiàn)有違建轉(zhuǎn)正后就可以等同于商品房一樣自由流通。據(jù)介紹，根據(jù)目前的立法目的，在對(duì)歷史遺留違建問題進(jìn)行解決時(shí)，大部分經(jīng)過補(bǔ)交罰款以及其他一系列審批手續(xù)拿到房產(chǎn)證的原有“違建”，將只有合法的使用權(quán)，并非外界所理解的商品房市場(chǎng)流通權(quán)。
盡管該決定只針對(duì)一定時(shí)間之前的已有建筑，但深圳目前在此方面的努力，或許不僅會(huì)給其他地方化解既存的小產(chǎn)權(quán)房矛盾帶來有益經(jīng)驗(yàn)，也可能會(huì)為建設(shè)城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場(chǎng)提供一些有益案例。
面對(duì)市場(chǎng)需求，農(nóng)村建設(shè)用地(包括宅基地)只能等待地方政府征用之后，才能進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。其中，一些地區(qū)的農(nóng)民并未獲得合理的土地收益補(bǔ)償，令到城鄉(xiāng)公共福利存在不均衡的問題。現(xiàn)存的城鄉(xiāng)土地使用權(quán)的二元分割，提高了城市化和工業(yè)化的土地利用成本。
在一些工業(yè)化先行的地方，比如深圳，許多農(nóng)村集體建設(shè)用地早期都曾大量興建廠房，經(jīng)過經(jīng)濟(jì)變遷、產(chǎn)業(yè)遷徙以及城市化中的人口聚集之后，一些原來的廠房逐漸變?yōu)榧w集資或者集體統(tǒng)建型的居民小區(qū)。如果不考慮這些現(xiàn)實(shí)情況，再由政府征用集體土地、拆遷農(nóng)民建筑，然后再重新放到市場(chǎng)開發(fā)，那么既不會(huì)帶來社會(huì)福祉，也會(huì)增加社會(huì)成本。所以，我們需要考慮的是如何將其疏導(dǎo)，納入合理有序的規(guī)劃之中。
一些既存的符合建設(shè)建筑標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)民建筑，自然會(huì)有出租、交易的要求，而且需要有適宜的制度設(shè)計(jì)來規(guī)范，并且引導(dǎo)交易秩序。目前相關(guān)制度面臨的問題，仍是農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地的成本與城市商用建設(shè)土地的成本，存在著巨大價(jià)差。這個(gè)價(jià)差的存在，一部分是因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的征用、管理環(huán)節(jié)等產(chǎn)生了一定的費(fèi)用，另外一些農(nóng)村建設(shè)用地則被隔絕在市場(chǎng)之外，形成了一種供不應(yīng)求的表象。事實(shí)上，部分農(nóng)民建筑的合理流轉(zhuǎn)，在技術(shù)操作層面上，只要通過核定適當(dāng)?shù)挠玫貎r(jià)格、補(bǔ)交土地使用費(fèi)和交易稅費(fèi)等，就是可以實(shí)現(xiàn)的。確認(rèn)農(nóng)民建筑也即小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)合法，并不影響土地的集體所有權(quán)(已轉(zhuǎn)為國有土地的為國家所有權(quán))，而且會(huì)提高土地的利用效率，補(bǔ)繳的土地費(fèi)用，并且交易費(fèi)用會(huì)讓農(nóng)村集體和地方政府的土地利用收入得以增加。
或許我們的眼光還可以更長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，可以考慮將一些小產(chǎn)權(quán)房所補(bǔ)繳的土地價(jià)格和稅費(fèi)，用于農(nóng)村村民或者村改居后的社區(qū)居民的社會(huì)保障建設(shè)，這樣可以讓達(dá)到一定年齡的農(nóng)民按城市(退休)養(yǎng)老社保金的標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)取社保，而不是目前有些地方實(shí)行的按低保水平發(fā)放的“村改居保障”。
長(zhǎng)期來看，如果我們能夠通過各級(jí)政府不同地方的試驗(yàn)、試點(diǎn)，逐漸探索出一套農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地的定價(jià)和市場(chǎng)交易管理服務(wù)系統(tǒng)，令土地溢價(jià)利益合理化，并通過其收益令到相關(guān)的農(nóng)民群體(或者更大地理范圍的農(nóng)民群體)得到更完善的社會(huì)保障，那么這或許也會(huì)是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的一個(gè)有效途徑。 |
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