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| 允許買房者“有限后悔”有利社會(huì)穩(wěn)定 |
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| 2009-06-11 唐尼陳 來(lái)源:新聞晨報(bào) |
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實(shí)施15年的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱消法）將首次進(jìn)行較大修改。日前，參與消法修改的學(xué)者向媒體透露，新消法可能對(duì)三類商品建立消費(fèi)者冷靜期制度。其中包括以交易額巨大為特征的消費(fèi)行為，比如購(gòu)買房屋。
所謂
“冷靜期制度”，即讓消費(fèi)者購(gòu)買后擁有在規(guī)定期限內(nèi)無(wú)條件退貨的法定權(quán)利。我看不妨稱之為“有限后悔權(quán)”。
“有限后悔權(quán)”源于美國(guó)，最初為對(duì)直銷企業(yè)的銷售行為進(jìn)行規(guī)范而專設(shè)。為直銷設(shè)定“有限后悔權(quán)”，是立法機(jī)構(gòu)考慮到消費(fèi)者在購(gòu)買直銷商品的過(guò)程中，易受直銷員面對(duì)面銷售方式的影響，可能會(huì)發(fā)生沖動(dòng)性購(gòu)買。美國(guó)“有限后悔權(quán)”的主要規(guī)定是：在3天之內(nèi)，消費(fèi)者可以退貨，而不必交納任何補(bǔ)償性罰款。
允許消費(fèi)者“有限后悔”，其實(shí)質(zhì)是以立法調(diào)節(jié)特定商品買賣雙方在購(gòu)買行為發(fā)生時(shí)存在的信息不對(duì)稱和影響力不對(duì)稱，防止生產(chǎn)者、營(yíng)銷者利用這種不對(duì)稱取得的優(yōu)勢(shì)地位誤導(dǎo)消費(fèi)者。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量有約束力的法律只能盡可能保證消費(fèi)者不買到不合格的問(wèn)題產(chǎn)品，但無(wú)法保證消費(fèi)者不買不需要的、不適合自己使用的產(chǎn)品。而“有限后悔權(quán)”給了消費(fèi)者一個(gè)評(píng)價(jià)自己購(gòu)買決策并通過(guò)調(diào)整減少損失的機(jī)會(huì)。在目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間均將處于賣方市場(chǎng)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售過(guò)程中引入此項(xiàng)制度，具有突出的現(xiàn)實(shí)意義。
中國(guó)房地產(chǎn)銷售過(guò)程中普遍采用的是認(rèn)購(gòu)書(shū)與定金制度。但由于賣方往往處于強(qiáng)勢(shì)地位，購(gòu)房人無(wú)法逾越開(kāi)發(fā)商、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)掌握的信息優(yōu)勢(shì)，很難在看房、選房和下定的較短時(shí)間內(nèi)，對(duì)房屋品質(zhì)做出較為理性的判斷。
受到定金不可退的激勵(lì)，開(kāi)發(fā)商和代理其銷售的企業(yè)銷售的主要手段往往是對(duì)住房產(chǎn)品的過(guò)度包裝、炒作，而不是房屋信息實(shí)事求是的準(zhǔn)確介紹。所以，從中國(guó)住房銷售制度實(shí)際出發(fā)，“有限后悔權(quán)”可設(shè)在預(yù)約認(rèn)購(gòu)和定金環(huán)節(jié)，至少賦予購(gòu)房人不受定金損失解除買賣合同預(yù)約的權(quán)利。
立法機(jī)構(gòu)應(yīng)該看到，“有限后悔權(quán)”既保護(hù)了購(gòu)房人的利益，也保護(hù)了誠(chéng)信開(kāi)發(fā)商的利益，更維護(hù)了市場(chǎng)秩序和社會(huì)穩(wěn)定。有人稱購(gòu)房者是弱勢(shì)群體，不錯(cuò)。這是指他們?cè)谫?gòu)房時(shí)的博弈能力一般弱于開(kāi)發(fā)商。但在社會(huì)學(xué)意義上，這一部分有首付能力、有償付貸款能力的群體是相對(duì)弱勢(shì)，不是絕對(duì)弱勢(shì)。他們個(gè)人具有相當(dāng)?shù)牟┺哪芰褪侄巍８匾氖�，雖然購(gòu)房時(shí)他們是分散的個(gè)體，購(gòu)房后，他們完全可能形成有一致利益訴求的行為共同體。
住房產(chǎn)品的特殊性在于使用時(shí)間特別長(zhǎng)，甚至一代人買幾代人用。一次購(gòu)買失誤造成的后悔給購(gòu)房人帶來(lái)的影響很難用金錢(qián)估量。因此，圍繞買房、住房出現(xiàn)的集體維權(quán)行動(dòng)也更激烈，更容易走極端。而這類維權(quán)行動(dòng)不僅會(huì)令開(kāi)發(fā)商得不償失，也會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。與其事后讓民間自發(fā)維權(quán)，不如盡可能由立法機(jī)構(gòu)事先授權(quán)。如此，后悔也不致波及所有當(dāng)事及不當(dāng)事的人。 |
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