提要 中國經(jīng)濟(jì)回暖或是小荷才露尖尖角，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場沒有全面調(diào)整，中國經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險依然存在。

　　近期系列數(shù)據(jù)表明，中國經(jīng)濟(jì)向好的有利因素在不斷增加和積累。但是，如果從整個經(jīng)濟(jì)周期性角度看，中國經(jīng)濟(jì)能否走出了低谷還有待于中國房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇。
　　我們可以來比較一下2006年至2008年房地產(chǎn)運行的數(shù)據(jù)。我們先從全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額情況來看，三年增長分別為19382億(增長21.8%)、25279 億(增長30.2%)、30579億(增長20.9%)；房地產(chǎn)開發(fā)資金總額增長分別為26880億、37256億、46647億；全國房屋施工面積分別增長為17.1%、21.1%、16.0%；全國房屋峻工面積分別增長為負(fù)0.6%、4.3%、負(fù)3.5%；全國商品房銷售面積分別為增長12.2%、增長23.2%、負(fù)19.7%；全國商品房銷售金額分別增長為18.5%、42.1%、負(fù)增長19.5%。
    從2007年下半年開始，面對房地產(chǎn)投資過熱、房價快速飚升、房地產(chǎn)產(chǎn)能迅速擴(kuò)張，房地產(chǎn)泡沫也越吹越大。在這樣的情況下，政府用房地產(chǎn)新政策改變了房地產(chǎn)投資需求的進(jìn)入條件，從而讓產(chǎn)能高速擴(kuò)張的房地產(chǎn)市場需求突然收縮。因為，如果中央政府不這樣做，讓房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步吹大，那么這樣的房地產(chǎn)市場不僅不可持續(xù)，而且會帶來巨大的金融風(fēng)險、銀行風(fēng)險。從上述的數(shù)據(jù)可以看到，2007年房地產(chǎn)各方面的數(shù)據(jù)都快速增長，但是2008年隨新政策出臺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的根本性逆轉(zhuǎn)。而這種逆轉(zhuǎn)主要表現(xiàn)為住房銷售面積及銷售金額高于近20%負(fù)增長。
　　2008年房地產(chǎn)的銷售面積與銷售金額的負(fù)增長說明了什么呢？房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的情況有很大的不同。從其他產(chǎn)業(yè)的情況來看，其投資增長之后是產(chǎn)能增加，產(chǎn)品供應(yīng)的增加。先有投資的增長，然后才有產(chǎn)能擴(kuò)張、產(chǎn)品供給增加。但房地產(chǎn)業(yè)的情況有些不同。由于中國房地產(chǎn)市場是采取完全的住房預(yù)售制，住房投資開發(fā)往往會滯后于住房銷售。在住房預(yù)售制下，前一期的住房預(yù)售也就是下一期住房投資開發(fā)。從上述的數(shù)據(jù)可以看到，由于上述數(shù)據(jù)表明2007年住房銷售快速飚升，這就使得在2008年住房銷售負(fù)增長近20%的情況下，但其房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)施工與峻工增長則不低。所以在上半年，房地產(chǎn)的銷售下降對整個的經(jīng)濟(jì)影響還沒有反映出來。但是，2008年上半年房地產(chǎn)銷售的負(fù)增長開始從各個方面反映在房地產(chǎn)及與房地產(chǎn)相關(guān)各個產(chǎn)業(yè)上來。
　　可以說，2008年的中國經(jīng)濟(jì)上半年看上去還是鶯歌燕舞，但是到了下半年即刻出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)全面下行，其中最為重要的原因有兩個方面。一是上面所指的國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整。當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場在上半年開始調(diào)整之后，它必然在2008年下半年反映在其他行業(yè)上去�？梢钥吹�，從2008年下半年開始，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)由于需求突然收縮，從而使這些行業(yè)的價格迅速調(diào)整。比如，中國鋼鐵業(yè)其產(chǎn)品的價格在2008年上半年還十分堅挺，但到下半年其產(chǎn)品的價格迅速下跌。有些品種跌幅達(dá)到50%以上，同時，在2008年11月，繁榮紅火了多年中國的鋼鐵業(yè)出現(xiàn)全行業(yè)的虧損。鋼鐵業(yè)生產(chǎn)的全面收縮，也會引起相關(guān)上下游行業(yè)生產(chǎn)全面收縮。比如，電力、鐵礦石、運輸、煤炭等。而當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場2008年出現(xiàn)全年近20%銷售負(fù)增長，它也就會引起2009年與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)全面收縮，整個經(jīng)濟(jì)也就會處于下行調(diào)整的空間。因此，如果國內(nèi)房地產(chǎn)沒有全面復(fù)蘇，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)要全面回暖還尚未過早。更何況，即使國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始復(fù)蘇，它對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)影響仍然滯后半年及一年以上，這自然會推遲國內(nèi)經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇的時間。二是2008年中國經(jīng)濟(jì)突然出現(xiàn)下行的風(fēng)險，是受外部需求突然收縮的沖擊。這一點這里就不討論。
　　從以上的分析可以看到，中國經(jīng)濟(jì)所面臨的問題，對內(nèi)是房地產(chǎn)的產(chǎn)能過剩與需求不足，并由此影響到關(guān)聯(lián)行業(yè)生產(chǎn)的全面收縮。而國內(nèi)房地產(chǎn)的產(chǎn)能過剩與需求不足的問題，并非是真正的產(chǎn)品生產(chǎn)過多，居民消費不了，而是由于房地產(chǎn)市場沒有隨著這一輪的經(jīng)濟(jì)周期性調(diào)整而調(diào)整或調(diào)整的深度或廣度不夠，從而使得大量的房地產(chǎn)產(chǎn)能不能夠通過居民消費需求釋放出來來消化。因此，只有通過國內(nèi)房地產(chǎn)市場全面的周期性調(diào)整，通過有效的市場競爭，讓房地產(chǎn)業(yè)自行優(yōu)勝劣汰，房價全面理性回歸，才能讓絕大多數(shù)居民的住房消費需求釋放出來，讓百姓有支付能力買得起房，這樣，房地產(chǎn)業(yè)才可能恢復(fù)與繁榮或回暖。而且這種調(diào)整有一個不短的周期，如果房地產(chǎn)商一看到房地產(chǎn)銷售上升，就通過價格上漲的方式來阻礙這種調(diào)整，那么這不僅會延緩國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整步伐，也會阻礙中國經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇。因此，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場沒有全面調(diào)整，就認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險已經(jīng)緩解或回暖。這是不可能的，與現(xiàn)實會相差很遠(yuǎn)。
　　                           (作者系中國社科院金融研究所研究員)