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| 2009-07-01 任志強(qiáng) 來源:東方早報 |
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正當(dāng)統(tǒng)計(jì)局和國土局對土地在商品房開發(fā)中到底占多少比例的調(diào)查未公布結(jié)果時，由國土資源部土地利用司和中國土地勘測規(guī)劃院共同編寫的《2008中國城市地價狀況》報告公布了40個重點(diǎn)城市地價房價比為二至四成，并創(chuàng)造了一個新名詞“成本地價房價比”。根據(jù)這份報告，他們認(rèn)為是“房價預(yù)期影響地價”而不承認(rèn)是地價在推高房價，甚至認(rèn)為“土地升值轉(zhuǎn)化為房企利潤”，以此想將房價升高的責(zé)任推給開發(fā)商。
什么是成本地價房價比？趙松所長解釋為：從商品房成本的角度將土地獲取時的樓面地價水平與房屋開盤銷售時的房價比——即為成本地價房價比。
似乎所有官方的研究機(jī)構(gòu)都在犯著同一個錯誤，他們都只會按計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的計(jì)算方式靜態(tài)地計(jì)算土地供給的初始價格，即土地獲取時的樓面地價周長不變，測算土地占房價的比重。只知道土地附著時間的變化可能會升值，卻不知道持有這些土地時，這些土地的成本也在提高，持有土地是要支付持有成本的。專家們夢想著用“物業(yè)稅”來加大住房的持有成本，難道不知道土地的持有也有成本？
購買土地時有契約稅、未建成之前有土地使用稅、購買土地有建設(shè)期的資金成本，還有不少于5%的不可銷售面積的地價分?jǐn)�，再加上土地增值稅，開發(fā)商賣房子時，計(jì)算房價時，總不能不計(jì)這些成本吧？那這些因取得土地而產(chǎn)生的費(fèi)用難道不是地價中的組成嗎？
住房市場也處于這樣一種悖論中，政府總想收取更高的土地收入，也想從房地產(chǎn)中收取更多的稅收。但如果政府從土地和稅收中收取得太多，那么開發(fā)商又如何生產(chǎn)低價的普通商品房呢？然而經(jīng)濟(jì)學(xué)的道理似乎并不被重視，土地部門對成本土地房價比的解釋似乎認(rèn)為土地在房價中所占的比重并不高，因此開發(fā)商可以生產(chǎn)出更廉價的房子。如果這些研究人員能實(shí)際地看看市場中的二手房房價都在隨著周邊一手房的土地價上升而水漲船高，就會知道市場追求利潤最大化的經(jīng)濟(jì)學(xué)道理了，至少二手房并不是開發(fā)商在獲取“土地升值的利潤”吧。
最可恨的是許多專家級的研究人員們并不按經(jīng)濟(jì)規(guī)律與市場實(shí)踐將真相告訴民眾，反而用表面現(xiàn)象來掩蓋事實(shí)真相。這豈不讓市場經(jīng)濟(jì)越來越向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)倒退，讓政府在開發(fā)成本的構(gòu)成公開中成為眾矢之的。（作者系華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁；本文摘自其博客；原題：越描越黑）
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