二手房市場：被兩個“最”字困惑

2005年3月2日，位于上海外灘十六鋪的“金外灘花苑”商品房開始對外銷售，5000多名購房者蜂擁而至，搶購總共178套商品房。國新攝（資料照片）

    今年北京市二手房交易量增幅創(chuàng)歷史最低，價格增幅卻創(chuàng)歷史最高。這是我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司剛剛發(fā)布的“2006年回顧”報告中顯示的。
    該報告中，一組數(shù)據(jù)引人注意：2006年北京市二手房的總體交易量在76000套左右，同去年相比增幅約為8％。這是1999年10月開放二手房市場以來，北京二手房交易量增幅最小的一年。
    另一個值得重視的數(shù)字是：今年1至10月，北京市二手房交易均價為4897元／平方米，與去年同期相比，上漲了1106元／平方米,同比增幅為29.17％,增幅是歷年之最。
    這兩個“最”，有些讓人疑惑——國六條中專門有談到大力發(fā)展住房二級市場，也就是二手房市場，但今年的二手房市場的表現(xiàn)卻與政策導向恰恰相反，為什么？
    “今年連續(xù)出臺的營業(yè)稅、個稅和土地增值稅，是造成二手房市場量小價高的最主要原因�！蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理胡景暉說。
    他認為，這三個稅的征收，增加了二手房的交易成本，致使很多房主改售為租。從需求來看，二手房價格的上漲，使得一部分客戶轉向一手房或租房市場。因為，二手房的價格優(yōu)勢沒有了，甚至在一些地區(qū)出現(xiàn)了一手房和二手房的價格倒掛現(xiàn)象。
    今年針對二手房市場出臺的這些調控措施，本意是想打擊投機行為，也確實起到了一定作用，“但副作用很大�！焙�景暉說。
    胡景暉覺得，這些調控措施造成二手房交易量減少、價格上漲，從而一手房的價格也會受到影響，繼續(xù)上漲。而不論一手房還是二手房，價格持續(xù)上漲，會讓人們形成一種升值預期——房地產(chǎn)是投資的好領域。也就是說，上述三項針對二手房市場的調控措施，非但沒能有效遏制炒房的投機行為，反而刺激了房價的上漲。
    對于自住者來說，不斷上漲的房價有可能引起一種價格恐慌——“現(xiàn)在不買以后房價會更貴�！敝苯雍蠊�，就是購房需求提前釋放。
    “這應該是政府最不愿看到的結果�！焙�景暉說。如果二手房的交易量能達到一定規(guī)模，價格會相對穩(wěn)定，甚至下降，從而帶動一手房價格趨于穩(wěn)定，止住不斷上漲的勢頭，這才是政府最想看到的結果。
    而在北京偉嘉安捷投資擔保有限公司總經(jīng)理康勝看來，“北京是國際化城市，全國各地的人來，很多國家的人也來，他們對住房的需求是客觀存在的”。
    正是這種賣方市場的前提下，目前出臺的種種調控措施，短期內會拉高房價。因為交易費用增加后，賣方會立即轉嫁給買方。但從長期來看，這些調控政策對房價卻是有抑制作用的，“那些還沒有介入房地產(chǎn)買賣的人，看到房價和交易費用如此之高，會暫緩房地產(chǎn)買賣行為。需求減少，價格就會下降�！笨祫僬f。

一手房市場：政策與對策博弈

    不僅二手房市場價格增幅大，一手房價格也在持續(xù)攀升。
    國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月，中國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6．6％，漲幅比上月提高0．3個百分點，其中北京更是以10.7％的漲幅名列首位。
    據(jù)了解，前段時間一些中心城市因為房價過高被中央點名批評。
    從去年到今年，針對一手房市場也出臺了被業(yè)內人士稱為“組合拳”的宏觀調控措施。但隨著政策的執(zhí)行，很多人產(chǎn)生了困惑：為什么宏觀調控的效果似乎總沒到位，房價越漲越高？
    就在一手房、二手房市場調控政策不斷出臺的情況下，11月中旬以來，北京市卻有三塊地拍出了高價。其中，位于朝陽區(qū)四惠橋東北側的四惠地塊以7．5668億元的價格被金地集團拍得，地面樓價已經(jīng)達到7389元／平方米，業(yè)內人士預計將來建成的樓盤售價將會達到1．4萬／平方米至1．5萬元／平方米。
    家住交道口的白女士近期非常關注房地產(chǎn)的風吹草動，因為她想把現(xiàn)在住的舊房子賣掉，買一套更舒服的商品房。但看到“四惠地塊被拍出高價”的消息后，白女士非常不解：“國家不是在調控房價嗎，怎么地價還是這么高？”
    白女士的不解也是大多數(shù)人的不解。
    地價高，房價能不高嗎？北京偉嘉安捷投資擔保有限公司總經(jīng)理康勝介紹，一般情況下，地價占據(jù)了房價的30％至40％。從成本的角度看，地價對房價的影響可想而知。
    “地方政府的收入很大程度依靠土地出讓的收益，這種模式必須改變�！焙�景暉說，地價是推動房價上升的最重要原因，控制地價才能有效控制房價。
    北京大學中國經(jīng)濟研究中心平新喬教授的調查研究表明，地方政府今年賣地收入有望超過1萬億元，依靠土地出讓，地方政府已經(jīng)賺得盆滿缽滿。
    康勝認為，賣地的最大受益者是地方政府�，F(xiàn)在中央不斷出臺宏觀調控政策，地方政府在博弈，一下子可能剎不住車。

住宅用地收益補貼了工業(yè)用地

    去年到今年的房地產(chǎn)宏觀調控政策，把人們的注意力吸引到了住房市場上。但實際上，對土地的調控更加關鍵。
    在業(yè)內人士看來，無論是針對房地產(chǎn)還是針對土地的宏觀調控政策，均會產(chǎn)生不同程度的影響。
    11月20日，財政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)通知，規(guī)定從2007年1月1日起，新批準新增建設用地土地有償使用費征收標準，將在原有基礎上提高一倍。
    “提高新增建設用地門檻，帶來的就是存量土地的走俏、合作開發(fā)走俏�！痹�經(jīng)與地產(chǎn)業(yè)關系密切的國際商務策劃師崔元星說，很多開發(fā)商都囤積了不少土地，有報道說，近年來，就連一直被“地荒論”籠罩的深圳市，仍有3／4的住宅用地處在囤積未開發(fā)狀態(tài)。
    崔元星認為，今年還有一個政策很值得注意——“工業(yè)用地納入公開出讓渠道�！苯衲�9月，國務院通知規(guī)定：工業(yè)用地出讓最低價標準，不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和。工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。也就是說，工業(yè)用地出讓打破了過去協(xié)議出讓的規(guī)則。
    表面看，工業(yè)用地與住宅用地并沒有什么直接聯(lián)系，工業(yè)用地公開出讓似乎跟房產(chǎn)調控也沒有什么聯(lián)系，但實際上二者密不可分。
    據(jù)崔元星介紹，不論工業(yè)用地還是住宅用地，其一級開發(fā)成本相差無幾，一般在20萬元／畝。但以前幾乎所有國家級開發(fā)區(qū)的土地出讓價格，都在10萬元／畝左右，一般開發(fā)區(qū)的地價更低，有些地方甚至出臺了零地價招商的政策，“這些低于成本的虧空怎么補？用住宅用地收益來補”。
    眾所周知，地方政府吸引投資商，往往會通過降低土地價格的方式。同時由于住宅用地是市場化的方式運作，政府基本掌控供求關系，可以無限拉高。所以住宅用地價格越高，地方政府越受益，不僅能夠把工業(yè)用地低價出讓的漏洞補上，還能夠通過后期的商品房契稅等手續(xù)獲得更多財政收入。開發(fā)商也不愿意承擔此部分開支，就會通過抬高房價的方式將高額住宅用地價格轉嫁給購房者。
    崔元星認為，如果把工業(yè)用地放開，地方政府就不會通過拉高住宅用地價格來補貼工業(yè)用地，從而就能夠抑制房價的上漲。
    然而，工業(yè)用地公開出讓的政策出臺之后，市場似乎并未呈現(xiàn)出該政策拉低住宅用地的情況。
    在我國，土地經(jīng)營由政府壟斷。崔元星告訴記者，一方面，政府需提供住宅、廠房、商廈用地來滿足居民居住及商業(yè)活動需要�！斑@就要求土地價格越穩(wěn)定、越低廉越好”。另一方面，土地出讓是土地增值和地租的來源，又是征稅的重要基礎。這個目標又要求土地價格最好能夠不斷上漲。
    “地方政府一直處于兩難境地，是保證城市長期利益和民眾的公共利益，還是獲取短期的財政收入提高現(xiàn)行管理政績？”崔元星說，在很多情況下地方政府都選擇后者。從這一點來講，地價、房價的過快增長及土地違法行為的發(fā)生歸根到底與政府脫不了干系。