經(jīng)歷了2007年二、三季度的房?jī)r(jià)大漲，去年第四季度以來，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲幅趨緩，廣州、深圳等一線城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)回落，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始打折銷售，市場(chǎng)觀望氣氛彌漫。長(zhǎng)期供不應(yīng)求的住房市場(chǎng)供需狀況是否就此將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)？記者日前就此問題采訪了有關(guān)專家。

去年投資大幅增長(zhǎng)，但供需矛盾未解

　　2007年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需兩旺。在人民幣升值、流動(dòng)性過剩、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期看好的背景下，資金通過各種途徑進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，全年完成的商品住宅投資增長(zhǎng)32.1%。
　　盡管商品住宅投資的大幅度增長(zhǎng)，但并沒有緩解市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾。據(jù)40個(gè)重點(diǎn)城市2007年1—12月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長(zhǎng)約10%，登記銷售面積同比增長(zhǎng)24%，需求類指標(biāo)的增幅依然明顯高于供應(yīng)類指標(biāo)的增幅，相差近14個(gè)百分點(diǎn)，有效供給依然不足。
　　專家認(rèn)為，供應(yīng)不足首先與一些開發(fā)商取得土地后沒有按期開發(fā)有關(guān)。去年全國(guó)土地購(gòu)置面積實(shí)現(xiàn)了較大幅度增長(zhǎng)，但一些企業(yè)在取得土地后，開發(fā)建設(shè)進(jìn)程明顯減慢。有些開發(fā)企業(yè)2004年“8?31”以來取得的開發(fā)用地，竟有一半以上還未動(dòng)工開發(fā)。
　　二手房交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)不夠活躍，也是造成住房市場(chǎng)有效供給不足的重要原因。據(jù)40個(gè)重點(diǎn)城市2007年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，二手住房成交面積僅為新建商品住房登記銷售面積的40%。租房住是城市中低收入家庭、外來人口和剛就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生希望選擇的一種重要居住方式。但是，我國(guó)目前租賃市場(chǎng)發(fā)展也明顯滯后，不少擁有兩套以上住房的家庭，住房閑置。不僅浪費(fèi)了資源，而且不利于改變目前住房市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。
　　住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展緩慢，也導(dǎo)致適合大多數(shù)家庭需求的中小套型住房供應(yīng)不足。隨著住房?jī)r(jià)格不斷上漲，中低收入家庭住房支付能力下降，首次購(gòu)房家庭對(duì)首付款的支付能力不足，加上稅收政策的引導(dǎo)，更多的家庭傾向于選擇中小套型住房。而有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住房套型建筑面積90平方米以下的僅25%左右，基本上是供應(yīng)多少，銷售多少，供不應(yīng)求的矛盾突出。

觀望氣氛彌漫，調(diào)整或?qū)⒀永m(xù)

　　“觀望”是去年底以來房地產(chǎn)市場(chǎng)被提及最多的詞。部分大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量出現(xiàn)明顯下降，出現(xiàn)了有價(jià)無市的情況。一些城市地價(jià)也大幅回落，甚至出現(xiàn)土地流拍。這一市場(chǎng)變化，使得人們對(duì)房?jī)r(jià)普遍上漲的預(yù)期發(fā)生了變化，觀望氣氛濃厚。這表明部分城市供需矛盾有所緩和。
　　市場(chǎng)出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因是多方面的。一是第二套房貸首付比例不得低于四成的政策出臺(tái)、從緊的貨幣政策和央行連續(xù)6次加息，抑制了部分超前消費(fèi)和投資性購(gòu)房需求。二是保障性住房建設(shè)力度加大和各地限價(jià)房計(jì)劃供應(yīng)量的增加，分流了部分購(gòu)房需求，使更多的中等及中等偏低收入家庭寄希望于通過限價(jià)房等政策性住房。三是由于一些城市房?jī)r(jià)上漲過快，超過了購(gòu)房者的承受能力，部分購(gòu)房者不得不推遲了改善性購(gòu)房計(jì)劃。再加上市場(chǎng)波動(dòng)帶來的預(yù)期變化，一些一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整和觀望是必然的，或許還將延續(xù)。
　　專家指出，預(yù)期發(fā)生變化同時(shí)，人們也要客觀、全面看待市場(chǎng)出現(xiàn)的這一現(xiàn)象。去年四季度市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整和觀望，在不同的地區(qū)和城市存在很大的差別，北京、上海等城市商品住宅成交量下降，一定程度上也伴隨著供應(yīng)量的下降。市場(chǎng)出現(xiàn)銷售量的適度下降及房?jī)r(jià)的適度回落，從某種意義上說也是市場(chǎng)回歸理性的表現(xiàn)。

需求旺盛，供給偏緊仍是大問題

　　雖然市場(chǎng)出現(xiàn)了一定波動(dòng)，但需求旺盛仍然是現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本特征，供給總量不足依然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的突出問題。
　　專家分析，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求主要來自四個(gè)方面：一是快速城市化帶來的新增城市人口首次置業(yè)的需求。二是居民收入不斷增長(zhǎng)帶來的舊房換新房、小房換大房的改善性需求。三是人口結(jié)構(gòu)變化和持續(xù)的舊城改造、城鎮(zhèn)房屋拆遷帶來的剛性需求。四是流動(dòng)性過剩、通脹壓力和負(fù)利率造成的投資、投機(jī)性需求，人民幣升值帶來的外資投資需求。
　　從供給方面看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金主要來自銀行貸款和房屋預(yù)售款，央行不斷緊縮銀根，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款，并限制個(gè)人住房按揭貸款，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊缺，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)產(chǎn)生影響。再加上今年初南方一些省市受大雪和冰凍天氣的影響，延緩了一些項(xiàng)目的開工，使供給壓力進(jìn)一步加大。
　　如何緩解供需矛盾？專家建議，有關(guān)部門應(yīng)該適當(dāng)增加住宅用地供應(yīng)量，并嚴(yán)格落實(shí)中小戶型住房政策。強(qiáng)化金融政策的實(shí)施效果，提高投資尤其是投機(jī)需求的成本，控制外來投資購(gòu)房的規(guī)模。在市場(chǎng)秩序方面，應(yīng)加大查處企業(yè)囤地、捂盤惜售的力度。同時(shí)應(yīng)加快推進(jìn)住房保障建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)，增加有效供應(yīng)。