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| 住宅VS高端物業(yè) 中國(guó)樓市“冷熱兩重天” |
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| 2008-08-15 作者:王婷 來源:中國(guó)證券報(bào) |
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從7月份各方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，在今年剩下的不到4個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，中國(guó)住宅市場(chǎng)走弱的局面應(yīng)該很難扭轉(zhuǎn)。然而，高端物業(yè)板塊卻逐漸呈現(xiàn)出另一派景象。坊間認(rèn)為，同樣是價(jià)值的理性回歸，兩者的對(duì)比，反映出中國(guó)樓市投資趨勢(shì)的一種變化。
土地價(jià)格增速減慢加上銀行信貸收緊，個(gè)人貸和開發(fā)貸受到嚴(yán)格控制，促使各地住宅房地產(chǎn)價(jià)格有必要，也有條件下降。
統(tǒng)計(jì)顯示，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.0%，漲幅比6月低1.2個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)查結(jié)果還表明，7月份新建住房銷售價(jià)格同比上漲7.9%，漲幅比6月低1.3個(gè)百分點(diǎn)。這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)往往并未包括開發(fā)商給出的隱性折扣部分。房?jī)r(jià)一直堅(jiān)定上漲的北京地區(qū)，在今年7月也出現(xiàn)了小戶型和二手房滯漲的局面。中國(guó)的許多二、三線城市的住宅房地產(chǎn)價(jià)格，或保持溫吞的增速，或呈現(xiàn)不同程度的縮水。
從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來看，住宅類房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快并不正常。坊間普遍認(rèn)為，住宅類房地產(chǎn)價(jià)格走低是一種理性回歸，能有效抑制住宅類房地產(chǎn)被過度投機(jī)炒作，優(yōu)化市場(chǎng)秩序，保障民生住房。
與住宅市場(chǎng)價(jià)量齊跌的局面相比，在奧運(yùn)、上海世博會(huì)等因素的帶動(dòng)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景仍然被看好。在需求量增長(zhǎng)的環(huán)境下，中國(guó)不少高端物業(yè)吸引了更多資本，尤其是外資的介入。由于海外房地產(chǎn)市場(chǎng)更為疲軟，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步晚，回報(bào)率高，諸多外資機(jī)構(gòu)還是愿意以中國(guó)的高端物業(yè)作為資產(chǎn)配置。
以寫字樓為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，第二季度，北京甲級(jí)寫字樓空置率小幅上升，達(dá)到13.2%，比上季度提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。本季度租金繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)趨勢(shì)，達(dá)到了191.9元/平方米/月，環(huán)比上漲6.6%，同比上漲18.5%，是近7年來增速最快的一個(gè)季度。分析認(rèn)為，在奧運(yùn)期間，市場(chǎng)潛在的吸納量在兩個(gè)月左右時(shí)間沒有得到釋放，奧運(yùn)會(huì)后交易活躍程度會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小高潮。上海、深圳等地區(qū)的寫字樓租金也保持著穩(wěn)步的上漲。二線城市成都的甲級(jí)寫字樓平均月租金也環(huán)比上漲2.74%，同比上漲17％。
由于高端物業(yè)熱度不減，今年上半年，中國(guó)境內(nèi)有13個(gè)項(xiàng)目被確認(rèn)為外資收購(gòu)，總投資規(guī)模已接近去年的63%。這些項(xiàng)目主要是商業(yè)地產(chǎn)、大型寫字樓和酒店式公寓項(xiàng)目。
此外，由于130號(hào)令的限制，外資通過外債投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式已被限制。不少外資如今正采取更為曲折的方式進(jìn)入中國(guó)的高端物業(yè)市場(chǎng)，其中被使用得最多的為離岸交易，即外資機(jī)構(gòu)向手中擁有中國(guó)物業(yè)的其它外資機(jī)構(gòu)購(gòu)買資產(chǎn)；其次是尋找具有豐富當(dāng)?shù)刭Y源的內(nèi)地開發(fā)商，通過合資公司共同開發(fā)項(xiàng)目。 |
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