10月以來，境外股市強勢上漲，道指、納指、恒指等股指紛紛創(chuàng)出新高。這使得前期沉浸在“破發(fā)陰影”中的中資地產(chǎn)商再度掀起境外上市熱潮。10月17日，國內(nèi)首只地產(chǎn)科技概念股中房信集團（CRIC）登陸納斯達克，受到投資者熱捧，上市以來累計漲幅達35%。在香港市場，恒大地產(chǎn)、卓越地產(chǎn)、福建明發(fā)、廈門禹洲、花樣年等中資地產(chǎn)商相繼啟動招股。
　　自7月29日北京金隅赴港上市以來，已有恒盛地產(chǎn)、寶龍集團、華南城等多家房企完成境外上市。據(jù)中國證券報記者統(tǒng)計，加上已通過聆訊和蓄勢待發(fā)的企業(yè)，目前，排隊赴境外上市的內(nèi)地房企超過30家；實際募集和計劃募集的資金合計逾500億港元。
　　業(yè)內(nèi)人士分析，四季度，資本市場流動性依然充裕；在今年行業(yè)景氣回升中，多數(shù)房企交出了靚麗的業(yè)績答卷；優(yōu)勢房企將成為境內(nèi)外資金青睞的對象。而房企上市融資，在為未來投資布局做準備的同時，也將加劇土地等資源方面的競爭。

　　為擴張“輸血”

　　作為資金驅(qū)動型行業(yè)，上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)為擴張“輸血”最有效的舉措之一。今年以來，包括CRIC、世聯(lián)地產(chǎn)在內(nèi)的“泛房地產(chǎn)”業(yè)內(nèi)企業(yè)都開始了上市之旅。而募集資金主要用于主營業(yè)務(wù)擴張。
　　CRIC招股說明書顯示，其上市凈募集資金逾2億美元，將主要投資于新信息和運營系統(tǒng)，同時用于銷售和市場拓展。CRIC聯(lián)席董事長周忻便指出，此次IPO有利于公司繼續(xù)推進國內(nèi)最大和最先進的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)，為房地產(chǎn)開發(fā)商、供應(yīng)商、專業(yè)機構(gòu)以及個人用戶提供多元化房地產(chǎn)信息服務(wù)；進一步拓展和深化房地產(chǎn)信息和門戶網(wǎng)站服務(wù)領(lǐng)域的商機，建立公司在細分市場的核心競爭力。
　　恒大地產(chǎn)向基礎(chǔ)投資者透露的未來計劃也顯示，按照現(xiàn)在的開發(fā)進度，公司在未來3-5年將具備充足的土地儲備，保持物業(yè)開發(fā)高速發(fā)展，并計劃繼續(xù)以滾動開發(fā)方式維持5000萬平方米的土地儲備。同時，公司將繼續(xù)在全國各主要省會級城市快速大規(guī)模開發(fā)地產(chǎn)項目。預(yù)期每年在建建筑面積維持在1500萬平方米水平。
　　21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇指出，基于對國內(nèi)樓市的長期看好，近期啟動上市的房企均有擴張土地和城市布局的計劃。這些房企中，不乏綠地集團、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等全國性開發(fā)商；也不乏中駿置業(yè)、佳兆業(yè)、卓越集團、農(nóng)工商房產(chǎn)、同策房產(chǎn)、策源置業(yè)等區(qū)域性房企。顯然，上市“輸血”將成為這些企業(yè)今后擴張的主要推動力。
　　一位投行人士指出，上半年，房地產(chǎn)市場銷售大幅升溫，帶動庫存下滑和土地消耗加快，而下半年，房企將趨勢性加大新開工力度和土地購置的規(guī)模，因此，對資金的需求將膨脹。而負債率一向偏高的房地產(chǎn)業(yè)，尋求上市融資，將變得較為迫切。
　　“今年第四季度很可能創(chuàng)歷年來內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資額的最高峰�！比鹗裤y行投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平對媒體表示。他預(yù)計，四季度內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在海外融資金額將達到80億至100億美元。

　　市場現(xiàn)分歧

　　先行赴港上市的內(nèi)地房企華南城和恒盛地產(chǎn)在上市首日遭遇“破發(fā)”，而寶龍地產(chǎn)定價和發(fā)行規(guī)模大幅縮水，顯然，房企境外上市潮中也現(xiàn)“暗流”，市場在升勢中也開始趨于謹慎。
　　寶龍地產(chǎn)占IPO籌資規(guī)模10%的面向散戶發(fā)行部分的股票約有22%認購不足。為此，公司將招股價由每股3.30~4.90港元降至2.75港元，首次公開募股籌資規(guī)模也從6.28億美元降低至3.53億美元，縮水近一半。
　　消息人士稱，即將進行招股的福建明發(fā)、廈門禹洲、卓越地產(chǎn)及花樣年等公司，在招股價上將有明顯折讓。其中，福建明發(fā)招股價較其資產(chǎn)凈值折讓將超過60%。
　　分析人士指出，目前，境外市場整體資金依然十分充裕，此前一度冷卻下來的新股熱潮，正跟隨重歸升勢的大市而再度升溫，“破發(fā)潮”也暫告一段落。有較大折讓的內(nèi)地房產(chǎn)新股依然受到投資者的青睞。蔡洪平認為，香港市場IPO已經(jīng)從追捧期進入選擇期。
　　恒大招股價初定3-4港元/股，根據(jù)恒大地產(chǎn)2010年預(yù)期凈利潤計算的市盈率為5倍至6.6倍，每股資產(chǎn)凈值折讓為54.1%至39.4%。新世界發(fā)展主席鄭裕彤、華人置業(yè)主席劉鑾雄作為基礎(chǔ)投資者各斥資5000萬美元(約3.75億港元)進行認購。隨后，李嘉誠也宣布將通過長江實業(yè)認購恒大股份。
　　業(yè)內(nèi)認為，金融危機過后，境外資本市場更關(guān)心房產(chǎn)商的財務(wù)狀況、風險控制能力和土地儲備質(zhì)量，“投資者最終的選擇，將體現(xiàn)出這種差異性�！�
　　在香港，投行對地產(chǎn)公司IPO的主流估值方法是NAV估值法，即凈資產(chǎn)價值法。相對于簡單的市盈率定價，NAV估值對預(yù)期價格變化、開發(fā)速度和投資人回報率等因素展開全面評估；但這種方式也推動了開發(fā)商對于資產(chǎn)的簡單崇拜。
　　野村證券一位地產(chǎn)分析師指出，隨著市場對地產(chǎn)企業(yè)IPO更趨理性，今后，地產(chǎn)商在關(guān)注資產(chǎn)規(guī)模的同時，更應(yīng)關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量和品牌等因素。

　　上市資源外流

　　雖然A股提供的市盈率遠高于H股，但一直以來，受A股上市門檻影響，房企IPO多路途艱難。民企居多的房地產(chǎn)類公司在IPO時多數(shù)選擇境外市場。而大量房企境外上市，無疑也是對內(nèi)地股市房地產(chǎn)板塊“新鮮血液”的分流。
　　近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)A股IPO的占比明顯偏少。根據(jù)中國證券報記者的統(tǒng)計，以申萬行業(yè)標準劃分，自2006年以來的三年多時間里，房地產(chǎn)企業(yè)在A股市場完成IPO的公司只有6家。2006年分別是保利地產(chǎn)和北辰實業(yè)，2007年是廣宇集團和榮盛發(fā)展，2008年為合肥城建和濱江集團。而自2008年下半年以來，已經(jīng)有超過一年的時間內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)公司成功登陸A股市場。
　　在中國房地產(chǎn)測評中心最新公布的2009年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中，排名前20位的房地產(chǎn)企業(yè)大部分已經(jīng)在滬、深兩市或香港上市。在這份榜單中，位列前十名的房企中只有萬科、保利地產(chǎn)和金地集團在A股上市，而中國海外、富力地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)和華潤置地等公司則選擇了在香港上市。而恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)也將登陸香港市場。
　　投行人士表示，境外市場對企業(yè)IPO的審批判斷標準更偏重于企業(yè)在行業(yè)內(nèi)是否擁有良好的發(fā)展前景和盈利能力，因此內(nèi)資優(yōu)質(zhì)房企赴海外上市的成功率便相對較高。上市流程短，再融資機會多，企業(yè)可與國際接軌等因素，吸引著國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)競相海外上市。
　　而在A股市場，對房地產(chǎn)募集資金用于儲備土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，證監(jiān)會將不予核準。業(yè)內(nèi)人士指出，土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)的核心資產(chǎn)，但有“兩年不開發(fā)用地由政府收回”政策在前，土地儲備不是證監(jiān)會考量上市資格的重要標準，這就造成了房企資產(chǎn)質(zhì)量難以合理評估。而地產(chǎn)公司的盈利水平往往存在波動，這也使得其A股IPO不太順利。
　　數(shù)據(jù)顯示，目前在A股的全部109家房地產(chǎn)企業(yè)中，只有45家是通過“審核過會”程序上市，其余大部分企業(yè)則是通過借助殼資源等其他方式進入A股市場。