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2010年注定是資本市場(chǎng)的突破年，繼融資融券、股指期貨獲批后，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）也呼之欲出，有望成為今年資本市場(chǎng)又一項(xiàng)重大制度創(chuàng)新成果。近日，知情人士向記者透露，上海的權(quán)益型REITs方案正在積極研究制定中，預(yù)計(jì)初步方案將在今年下半年成形，且權(quán)益型REITs的交易地點(diǎn)已基本確定為上海證券交易所
促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)
上述知情人士表示，目前權(quán)益類(lèi)REITs還需突破稅收、法律等障礙。比如，稅收方面，由于權(quán)益型REITs為公司型，房地產(chǎn)公司必須將旗下地產(chǎn)賣(mài)給REITs，其中涉及地產(chǎn)標(biāo)的溢價(jià)，需要繳納大量稅收。此外，基金也在爭(zhēng)取尋求突破現(xiàn)有規(guī)定，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，期待成為REITs發(fā)起人。
記者了解到，上海REITs方案中兩個(gè)獨(dú)立的REITs產(chǎn)品正在并行研究，注入資產(chǎn)均為商業(yè)地產(chǎn)資源，一個(gè)是張江集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)資源，另一個(gè)是位于浦西的一家商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)。
“從當(dāng)前情況看，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)首只股權(quán)REITs將在2010年第一季度上市，債權(quán)REITs將在股權(quán)REITs前出臺(tái)�！敝抢碡�(cái)網(wǎng)分析師詹建功這樣預(yù)測(cè)。
他認(rèn)為，相對(duì)于銀行貸款、私募、IPO上市等融資形式，REITs更適合于商業(yè)地產(chǎn)融資。“REITs可以打通房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道、溝通銀行存款與資本市場(chǎng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展�！�
或擔(dān)地產(chǎn)融資重任
REITs試點(diǎn)首發(fā)有望在北京、天津、上海三大直轄市內(nèi)進(jìn)行。根據(jù)目前公布的最新進(jìn)展，上海浦東新區(qū)REITs試點(diǎn)方案已經(jīng)上報(bào)，方案為央行主導(dǎo)的債權(quán)版模式，發(fā)起公司為陸家嘴集團(tuán)、張江集團(tuán)、外高橋集團(tuán)、金橋集團(tuán)等浦東四大國(guó)有企業(yè)。
目前，三地的REITs試點(diǎn)工作已經(jīng)全部準(zhǔn)備就緒。由央行牽頭，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等11個(gè)部門(mén)成立的“REITs試點(diǎn)管理協(xié)調(diào)小組”，已完成試點(diǎn)實(shí)施方案的制定。
而對(duì)于日前國(guó)辦通知中提出的要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度的政策，有分析師認(rèn)為，單從這一政策來(lái)看，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，但是從證監(jiān)會(huì)和國(guó)土部的相關(guān)政策也可以看出，上市公司的融資審核也越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)可能又將面臨資金問(wèn)題，融資的重?fù)?dān)又將落在ＲＥＩＴs身上。
“以往房地產(chǎn)信托模式比較簡(jiǎn)單，只是對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行信托貸款。但現(xiàn)在一些房地產(chǎn)信托卻表現(xiàn)出類(lèi)基金化的做法，信托計(jì)劃先有資金池，再?gòu)捻?xiàng)目池中選擇項(xiàng)目進(jìn)行投資�！蔽髂县�(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所分析師趙楊表示。
在他看來(lái)，這些變化表明一些信托機(jī)構(gòu)正在積極行動(dòng)，試圖在房地產(chǎn)領(lǐng)域擁有更多話語(yǔ)權(quán)，也希望為未來(lái)開(kāi)展REITs進(jìn)行市場(chǎng)布局。
推出時(shí)機(jī)應(yīng)斟酌
目前，無(wú)論政策支持還是輿論環(huán)境，REITs似乎都處于蓄勢(shì)待發(fā)的節(jié)骨眼上，但一些市場(chǎng)人士擔(dān)心當(dāng)下并不是推出REITs的黃金時(shí)間。
建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)李曉東近日出席由中國(guó)風(fēng)險(xiǎn)投資研究院主辦的“世界華人金融精英陸家嘴峰會(huì)”時(shí)直言，這幾年上海、北京的物業(yè)價(jià)格不斷上升，相反租金水平卻在下降。
“在這種情況下，租金回報(bào)率如果完全按照市場(chǎng)化來(lái)操作，是滿足不了REITs投資人要求的�！彼f(shuō)。
富邦期貨董事長(zhǎng)史綱則指出，推出REITs最好的時(shí)機(jī)應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，到時(shí)候，由于資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，地產(chǎn)商會(huì)更愿意將不適合分割出售的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，整體出售給REITs。
李曉東坦言，要在當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)推也只能是債券型REITs，這樣開(kāi)發(fā)商更容易接受。 |