設立土地增值稅的初衷就是降低房地產(chǎn)開發(fā)利潤、抑制投資、穩(wěn)定房價、節(jié)約土地資源。然而，從國內(nèi)外的經(jīng)驗來看，土地增值稅很難發(fā)揮作用，需要從房地產(chǎn)稅收體系的根本上進行研究和調(diào)整。
    國家稅務總局日前發(fā)布《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱“《通知》”），從今年2月1日起，將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。據(jù)悉，這一稅種自1993年推出后一直沒有正式征收。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，該稅種的正式開征，將對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤造成重大影響。

土地增值稅是一個邊緣稅種

    宏觀調(diào)控需要充分發(fā)揮稅收金融工具，土地增值稅很容易納入視野。設立土地增值稅的初衷就是降低房地產(chǎn)開發(fā)利潤、抑制投資、穩(wěn)定房價、節(jié)約土地資源。然而，從國內(nèi)外的經(jīng)驗來看，土地增值稅很難發(fā)揮作用，需要從房地產(chǎn)稅收體系的根本上進行研究和調(diào)整。
    土地增值稅的歷史并不長，1820年在德國出現(xiàn)，1898年在中國青島德租界完善，所以青島實行的土地增值稅被視為該稅種的起源。國際上開征土地增值稅的國家（地區(qū)）并不多，從德、英、日早期開征的土地增值稅，在歷史上都先后停征，并且未見復征。征收時間最長，征收范圍最廣的，是我國的臺灣地區(qū)，土地增值稅是臺灣地區(qū)的主要房地產(chǎn)稅種，約占房地產(chǎn)稅費的60%以上。
    然而，在內(nèi)地1993年準備開征此稅之時，臺灣某教授卻對土地增值稅持否定意見：“土地增值稅在臺灣已欲振無力，土地投機暴利日甚，愿大陸勿步此后塵。像新加坡‘地價永以為定，隨時照價收買’的做法，才是中山先生‘漲價歸公’的理想途徑，愿多加參考。”現(xiàn)代稅收體系三大分支財產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅中，土地增值稅很難占到一席之地。

對房價可能會有拉動作用

    土地增值稅以土地增值為稅基，土地的增值往往在漫長的持有過程中發(fā)生，土地增值稅的征收對象一般是土地使用者、持有者或經(jīng)營者。在征收過程中，各國和地區(qū)均發(fā)現(xiàn)投機者會運用各種手段分散和轉(zhuǎn)移土地增值。我國的土地增值稅并不對土地保有過程征稅，而是對土地開發(fā)階段的增值征稅，也就是說對利潤直接征稅，這一過程基本是2~3年。而從理論上講，正常房價漲幅下，土地增值可能微乎其微。
    在房價漲幅比較大的年份中，房地產(chǎn)企業(yè)的賬面利潤也并不高，企業(yè)可以通過分期滾動開發(fā)攤平利潤，1994年不得不采用預征的辦法，才能收到少許稅額。而根據(jù)《通知》的要求，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。在這種規(guī)則下，開發(fā)商的稅收籌劃將無用武之地。
    任何一個稅種出臺，開發(fā)商和老百姓都會對經(jīng)營和購買行為進行調(diào)整，力爭在法規(guī)允許的范圍避稅。《通知》中規(guī)定“開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額�！鞭k公樓、商鋪的出售率一直不如住宅，原因就在于商業(yè)地產(chǎn)往往采用出租或自營的方式。把物業(yè)轉(zhuǎn)化為自有經(jīng)營資產(chǎn)，已經(jīng)成為開發(fā)商的一種選擇，并且有逐年增多的趨勢。土地增值稅清算，可能加劇這種趨勢。土地增值稅清算，可能促使更多的開發(fā)商采用酒店公寓、青年公寓、白領公寓等經(jīng)營模式來避稅，傳統(tǒng)住宅項目投資的比例可能會有所減少。
    在需求大于供給的條件下，任何稅收都會一定程度轉(zhuǎn)嫁給消費者，土地增值稅清算對房價可能會有拉動作用。目前土地增值稅的一級稅率為30%，如果開發(fā)商的利潤大幅度減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資可能也會受到較大影響，投資少供給就少，可能會進一步抬高房價。

需要堅持“重保有、輕交易”的原則

    土地增值稅雖然有征收的依據(jù)，也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境，但是，土地增值稅不符合“重保有、輕交易”的原則，只能治標不能治本。保有階段的稅收重了，人們在購房時就會按自己的需求購買相應面積的住房，不會以投資目的購買面積過大的住房，抑制房地產(chǎn)投機為目的的住房占有，為了避免繳納保有階段的稅費，對于不需要的住房，人們也會盡量轉(zhuǎn)售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。
    交易階段的稅收輕了，才能盤活市場。房地產(chǎn)調(diào)控要發(fā)揮市場本身的調(diào)節(jié)作用，市場本身正常的運行條件就是稅收金融的工具是完善的。我們近年來的稅收調(diào)整，基本上是加大交易環(huán)節(jié)的稅收。這對于打擊房地產(chǎn)投機和購房投資相當有效，然而，也使正常的二手房出現(xiàn)較大萎縮。二手房以中小戶型為主，結(jié)構(gòu)矛盾在重交易的稅收環(huán)境下越發(fā)突出，中小戶型的供給進一步減少。當住房市場主要以真實的二手房成交為主，市場的價格和結(jié)構(gòu)才不會有大的波動。
    物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅、贈予稅等保有階段的稅收，才是住房資源優(yōu)化配置的關(guān)鍵所在。（陳則明  上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學術(shù)部主任博士）