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| 2007-01-22 黃梔梓 來源:《中國(guó)青年報(bào)》2007-01-19 |
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從2月1日起，全國(guó)各地區(qū)將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算，正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％~60％不等的土地增值稅。業(yè)內(nèi)人士表示，這一政策將進(jìn)一步縮小房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間，但對(duì)于房?jī)r(jià)不會(huì)有直接影響。（《東方早報(bào)》1月17日）
聞此消息，仍有不少人認(rèn)為會(huì)“羊毛出在羊身上”，房產(chǎn)商們會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買房者頭上，致使本來已經(jīng)壓得老百姓透不過氣來的房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。這只是人們對(duì)清算土地增值稅產(chǎn)生的一種“直覺”，只有深入了解土地增值稅的政策法規(guī)和征管情況，才能正確認(rèn)識(shí)和理解清算土地增值稅對(duì)房?jī)r(jià)究竟會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響。
早在1993年底，國(guó)務(wù)院就頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》。該《條例》明確規(guī)定土地增值稅的納稅人為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。但由于種種原因在執(zhí)行上被一度擱置，后來制定的《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。因此，目前各地土地增值稅征收大都采用了“預(yù)征收制”，即按銷售金額確定一定的比例征收。
從土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率設(shè)計(jì)來看，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多。如果地價(jià)在開發(fā)期限內(nèi)飆漲，也就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商囤地和開發(fā)成本大增�？梢�，當(dāng)高價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)比低價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)要少或相差不大時(shí)，房產(chǎn)商就會(huì)不再哄抬房?jī)r(jià)，致使房?jī)r(jià)回歸供需平衡的市場(chǎng)規(guī)律。
由于此前稅務(wù)部門已經(jīng)對(duì)土地增值稅的納稅人預(yù)征了稅款，有些納稅人已經(jīng)為土地增值稅的清算提取了“準(zhǔn)備金”，精明的房產(chǎn)商們不會(huì)不將其計(jì)入土地開發(fā)成本之中�，F(xiàn)在對(duì)土地增值稅實(shí)行清算清繳，原來預(yù)征的稅款與結(jié)算結(jié)果相抵，如果是少征，則應(yīng)補(bǔ)稅，如果是多征，則應(yīng)該退稅。對(duì)于因少征而要補(bǔ)稅者來說，如果沒有提取足夠的納稅“準(zhǔn)備金”，其成本就有可能上升，如果提取了足夠的“準(zhǔn)備金”，就不會(huì)引起成本的上升；對(duì)于因多征而要退稅者來說，其納稅“準(zhǔn)備金”一般也會(huì)多于原來預(yù)征的稅款，其土地開發(fā)成本不僅不會(huì)上升，反而會(huì)因此而下降。
現(xiàn)在的問題是，在實(shí)際操作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)備的“準(zhǔn)備金”明顯過少。在此前的征收過程中，地方政府出于自身利益考慮，對(duì)這一部分稅額也只是象征性預(yù)征，比例僅有1％~2％。如果比例提升到30％~60％，“準(zhǔn)備金”額度大增。比如，以萬科為例，其提留準(zhǔn)備金，將從此前的4000萬元，直升至3億元。如此突增的成本如何消化？這將是決定房?jī)r(jià)升降的關(guān)鍵。
另外，對(duì)于房地產(chǎn)商借機(jī)炒作，哄抬房?jī)r(jià)也不得不防。對(duì)房?jī)r(jià)上漲的心理性恐慌，會(huì)激起房產(chǎn)漲價(jià)的漣漪，也正中房產(chǎn)商們的下懷，為其“炒作”推波助瀾。最終，上當(dāng)吃虧的還是急著購(gòu)房的普通百姓。 |
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