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“從2月1日開始，全國房地產(chǎn)企業(yè)將全面進(jìn)行土地增值稅清算，那么，開發(fā)商會不會將開發(fā)成本轉(zhuǎn)移到房價上來，造成房價上漲呢？”一位購房者急切地想知道答案。
高房價策略將“失效”
昨日（17日），在此消息的影響下，A股市場地產(chǎn)股全線暴跌，萬科、金地等龍頭股也未逃跌停厄運。業(yè)內(nèi)專家分析，開發(fā)商的土地增值稅成本將很難轉(zhuǎn)移到房價上。
上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，開發(fā)商要彌補(bǔ)土地增值稅帶來的利潤損失，一是抬高可扣除項目的成本，二是提高房價�！疤岣叻績r的策略將大大增加房地產(chǎn)項目的市場風(fēng)險，因為高房價將導(dǎo)致項目空置積壓的可能性增大，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險增大�！彼f，“土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，提高房價，增加了銷售收入，就意味著相同條件下應(yīng)納稅額的增長，從而使稅負(fù)攀升�！�
中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心的研究報告則認(rèn)為，根據(jù)土地增值稅的四級超率累進(jìn)稅率計算，開發(fā)企業(yè)須繳的稅費達(dá)到了利潤的30%到42.5%，開發(fā)商必然將部分成本轉(zhuǎn)移到消費者身上來。
但鄒毅認(rèn)為，最有效的辦法還是增加可扣除成本的總額。他說：“可以增加公共設(shè)施建設(shè)投入，提高建筑質(zhì)量部分的成本；這既可以減少稅金支出，也提升了項目市場競爭優(yōu)勢�！�
也有業(yè)內(nèi)專家指出，房價走勢主要還是取決于市場供求情況，開發(fā)商不可能不顧及市場的盲目漲價。
今年將先升后降 土地增值稅 如何計算
以2000年時開發(fā)商拿到一塊成本5000萬元的地塊為例，如果項目建成后其他費用為1億元，項目銷售總收入2億元，減去成本后的余額(即項目增值部分)為5000萬元。按照四級累進(jìn)稅率，余額(5000萬元)占成本(1.5億元)的比例為33%，在50%以下，稅率為30%。由此可得，開發(fā)商需要繳納的土地增值稅為5000萬×30%=1500萬元，而此前的預(yù)征(以上海為例)是2億元×1%＝200萬元，差距頗大。
中大恒基的報告預(yù)計，今年的房價仍會上漲，且呈現(xiàn)出上半年漲幅相對較高，下半年相對降低的特點。
今年的住宅供應(yīng)量和結(jié)構(gòu)都將發(fā)生一些變化。從供應(yīng)量上看，不少因調(diào)控政策而延遲入市的樓盤將在今年下半年集中上市。統(tǒng)計顯示，2006年有600多個項目(包括新項目和老項目后期)因“國六條”而需重新規(guī)劃、審批，延緩至今年下半年上市。
中大恒基的一位人士說：“這樣就導(dǎo)致新盤上市出現(xiàn)上半年與下半年的不均衡。由于上半年供應(yīng)的相對緊缺，房價必定在一定程度上保持漲勢，而隨著下半年的集中放量，特別是中低價位、中小戶型的增多，就將拉低整體均價，使得房價漲幅減緩�！�
從消費者心態(tài)上說，今年的新房將主要在下半年入市，這將加劇購房者的“觀望”。此外，對未來將出臺更嚴(yán)厲調(diào)控政策的預(yù)期，再加上不少地方政府都將對經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房加大投入，這都將使一些購房者持幣待購。上述研究人士稱，在2007年整體供應(yīng)量增加的情況下，實際交易量有可能同比減小。
未來三年漲幅放緩
2006年的房地產(chǎn)市場是“邊調(diào)邊漲”。一些官員的解釋則是，調(diào)控效應(yīng)有一個后滯期，未來房價將漲幅趨緩。
中大恒基的研究報告預(yù)測，2007年是調(diào)控政策的執(zhí)行年，也是市場有所反映的一年，全年漲幅將在15%以內(nèi)。而隨著市場的進(jìn)一步規(guī)范，2008年的價格漲幅約為12%，2009年的漲幅約為5%。
從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，2006年的房價漲幅已呈放緩態(tài)勢。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2003年到2006年，房價除在2004年有適當(dāng)降低外，2005和2006年都呈現(xiàn)出強(qiáng)勢上漲的局面，其中均價漲幅最大的是2005年。但漲幅在2006年出現(xiàn)了一定的回落，從2005年的漲幅22%下降到17%。
但房地產(chǎn)商認(rèn)為，住房市場的供不應(yīng)求必然造成上漲，在其背后則是土地，特別是城市中心地區(qū)的土地供應(yīng)不足。此外，二手房市場不發(fā)達(dá)，再加上交易環(huán)節(jié)稅收政策的連續(xù)出臺，增加了交易成本，使更多的住房需求被迫集中在新房市場上。
或?qū)⒃?009年后“掉頭”
關(guān)于房價將在2009年左右回落的預(yù)測也爭論正酣。
中大恒基報告認(rèn)為，2009年后，京城樓市的市場供需狀況將趨于合理，再加上“后奧運”時期的投資下降和調(diào)控結(jié)果的顯現(xiàn)，這將使已經(jīng)上升到高位的房價“掉頭向下”。
一些國外投資機(jī)構(gòu)也曾預(yù)言，房地產(chǎn)市場將在“后奧運”時期走低。法國巴黎百富勤經(jīng)濟(jì)師秦紅雨預(yù)測，由于上個世紀(jì)70年代開始實施計劃生育政策，結(jié)婚人口數(shù)開始相對減少，這樣延續(xù)下來，在2009年以后，中國將出現(xiàn)一個巨大的住房需求斷層，房地產(chǎn)市場因此必然面臨重大調(diào)整。經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠也曾稱，2008年或2009年，中國某些地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)將“跌入谷底”。
對此，持反對意見的人不在少數(shù)。他們認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)在未來十年仍將保持8%以上的增速，城市化的加速推進(jìn)和人們收入水平的提升將支撐對房地產(chǎn)的旺盛需求。
但從北京市公布的《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年)》來看，地方政府對“后奧運”的樓市衰退還是有所擔(dān)心的。該規(guī)劃特別對奧運會前后的住房建設(shè)年度安排專門作了交代，奧運會之后的總方針就是：穩(wěn)定供應(yīng)，調(diào)整布局；并引導(dǎo)投資轉(zhuǎn)向新城建設(shè)。
（費楊生） |