從2月1日起，我國稅務(wù)部門將對全國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的清算工作。記者18日從海南省稅務(wù)局了解到，雖然目前省地稅局還未接到國家稅務(wù)總局的文件通知，但其實(shí)自1995年始，海南就已開征增值稅。
    1993年，為防止各地開發(fā)商炒地、炒房行為，國家稅務(wù)總局出臺的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。從1995年6月起，海南開始征收土地增值稅。
    省地稅局稅政處副處長林英說，土地增值稅開征后，即遇上海南房地產(chǎn)業(yè)的低谷，土地增值的部分很少，低迷形勢一直持續(xù)到2003年底房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇。也就是說，此期間我省房企土地很難增值。從2003年底起，我省開始加強(qiáng)對土地增值稅征收工作的管理。2004年7月，我省采取預(yù)征模式征收土地增值稅。
    據(jù)介紹，我省土地增值稅征收采取預(yù)征模式，即在房地產(chǎn)預(yù)售時先預(yù)征土地增值稅，待房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售量達(dá)85%以上時，再按“多退少補(bǔ)”的原則對土地增值稅進(jìn)行清算。至于土地增值稅的預(yù)征比例，各市縣的標(biāo)準(zhǔn)不一，�？凇⑷齺喌念A(yù)征額為1%—2%，其他市縣為1%。
    林英認(rèn)為，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》雖然出臺，但國家對土地增值稅的征收管理仍是粗線條式的，亟需對土地增值稅進(jìn)行清算，給予明確。此次，國家稅務(wù)總局公布了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，是對一些政策再次給予明確，今后稅務(wù)部門將進(jìn)一步加強(qiáng)對其管理。
    據(jù)悉，事實(shí)上很多房地產(chǎn)商在合同上做手腳，以此避稅，因此征稅情況一直不理想。林英認(rèn)為，由于土地增值稅采取預(yù)征模式，清算是必然的程序。
    海南金邦實(shí)業(yè)有限公司營銷總監(jiān)謝壯志認(rèn)為，海南對房企土地增值稅進(jìn)行清算已有一段時間，只是以往執(zhí)行的力度可能比較寬松。2004年海南出臺規(guī)定，在房產(chǎn)過戶前開始強(qiáng)制預(yù)征土地增值稅，預(yù)征額為銷售量的2%。不可否認(rèn)，預(yù)征土地增值稅對開發(fā)商有約束，但約束力不是很強(qiáng)。如果一些企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作得好，土地增值稅往往會超過2%。土地增值稅清算對海南的影響不是很明顯，對南京、上海等大城市則影響很大。這些城市樓價高，利潤空間也大，開發(fā)商當(dāng)然樂意預(yù)征而不想清算，因此清算上會存在一些漏洞�？梢哉f，越是大城市，漏洞越大。

中小開發(fā)商將面臨壓力

    土地增值稅進(jìn)行嚴(yán)格的清算會對房產(chǎn)開發(fā)商有何影響？大部分接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中小開發(fā)商可能將面臨資金壓力，但整個房地產(chǎn)市場將會變得更加規(guī)范。
    “全國各地都實(shí)行房企土地增值稅預(yù)征，此次有關(guān)清算的通知出臺與原先并無太大區(qū)別，只不過是明確了土地增值稅要及時清算而已。其實(shí)，海南預(yù)征2%土地增值稅的額度不算低，可以說是全國最高，上海的預(yù)征額度僅1%�！焙Ｄ辖�橋置業(yè)有限公司總經(jīng)理佟鑫認(rèn)為，房價的波動取決于兩點(diǎn)——成本和需求。清算后，會導(dǎo)致成本加大，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間壓縮，企業(yè)運(yùn)作趨于規(guī)范，整個市場也會趨于規(guī)范。
    “國家稅務(wù)總局公布有關(guān)清算的通知，最終是想規(guī)范整個市場�！焙Ｄ辖鸢顚�(shí)業(yè)有限公司營銷總監(jiān)謝壯志說，按規(guī)定，土地增值部分要達(dá)到20%才開始起征增值稅，有的開發(fā)商如果運(yùn)作規(guī)范，是達(dá)不到這個起征點(diǎn)的，所以對規(guī)范的企業(yè)而言，是非常樂意接受增值稅清算的。清算工作加強(qiáng)后，可能會拉動海南樓市的房價，而開發(fā)商會更加注重成本的計算。樓價波動一段時間后，將會逐漸平穩(wěn)下來。
    “中小開發(fā)商將成為此次出臺稅控政策的最大受害者�！眲偝晒﹂_發(fā)一個2萬多平方米的項(xiàng)目的小開發(fā)商陳先生告訴記者，由于中小開發(fā)商的開發(fā)資本基本來自投融資及金融機(jī)構(gòu)的借雞生蛋，土地增值稅使其土地成本增加，成本的加大，會減少中小開發(fā)商囤積土地的野心。開發(fā)商對土地的囤積興趣減小，以前推出一塊土地就被搶掉的局面會有一定縮減，未來社會資本對于房地產(chǎn)行業(yè)的參與程度也將會繼續(xù)下降。

房價或被刺激拉高

    土地增值稅實(shí)施清算，稅務(wù)部門的職責(zé)進(jìn)一步增大，地方財政收入也會得到增加，一大批中小開發(fā)商的灰色操作空間大大縮小。房地產(chǎn)界資深人士錢先生18日告訴記者，他擔(dān)憂消費(fèi)者可能會因此遭遇更高房價。
    錢先生分析，各個城市的稍低房價不是由大開發(fā)商的高檔樓盤帶來的，而是由圍繞在大開發(fā)商周圍開發(fā)的中小開發(fā)企業(yè)的中小樓盤帶來的稍低房價。所謂“平均價格”，是由“準(zhǔn)備拿點(diǎn)錢就走”的中小開發(fā)企業(yè)平均下來的。如果中小開發(fā)商大面積退出，依稀可見大開發(fā)商形成“一統(tǒng)天下”的局面，價格差異化的選擇空間更小了，消費(fèi)者對房價的議價能力會更弱，要承受更高房價的壓力。
    土地增值稅征收辦法從以往的“預(yù)征”步入“清算”時代，業(yè)界人士認(rèn)為，開發(fā)商的囤地和開發(fā)成本將大增，地塊越升值開發(fā)商成本越大。開發(fā)商增加成本，成本自然要轉(zhuǎn)嫁，機(jī)會最大的是大開發(fā)商們。因?yàn)閷τ诖箝_發(fā)商而言，實(shí)力雄厚，具有壟斷土地的資本，不用擔(dān)心資金壓力，中小開發(fā)商的退出使之沒有攪局的小伙伴，在市場上有更強(qiáng)的話語權(quán)。
    省房協(xié)有關(guān)人士也認(rèn)為，此舉有可能拉高房價，但也會引導(dǎo)一些開發(fā)商建設(shè)普通住宅，畢竟土地增值稅采取累進(jìn)制，房價越高，利潤越高，需要交納的土地增值稅越多，會鼓勵一部分開發(fā)商專注于開發(fā)適合老百姓的普通住宅。

二手經(jīng)濟(jì)適用房也要繳增值稅嗎？

    答：不用，根據(jù)政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房，視為普通住宅，因此也不用繳納土地增值稅。
    二手商品房是否要繳此稅？
    答：不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅。此次土地增值稅的征收范圍：居住未滿三年的非普通住宅，按規(guī)定計征土地增值稅，居住3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。同時首次規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住宅以外的其他類型房屋計征土地增值稅，包括商鋪、寫字樓在內(nèi)。普通住宅和居住五年以上的非普通住宅，免予征收。此外，通過法定繼承取得二手房免征，贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，通過中國境內(nèi)非營利社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)贈予教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的二手房均免征。
    土地增值稅 是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。