加息不針對樓市

　　此次加息是我國在１１個(gè)月內(nèi)第三次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。也是２００６年以來第八次動用貨幣政策工具，前七次中有五次是調(diào)整存款準(zhǔn)備金率。
　　此次加息，業(yè)界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)受到的影響最大。不過，高層透出的信息顯示，這次加息并不是因房地產(chǎn)而起，也不是針對房地產(chǎn)而來。
　　分析認(rèn)為，其實(shí)之前已有多種跡象預(yù)示央行要加息。其一是，剛剛公布的２月份ＣＰＩ（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）漲幅比上月上揚(yáng)０．５個(gè)百分點(diǎn)。其二，廣義貨幣供應(yīng)量突破了央行年初制定的１６％控制線。其三，２月份高額的貿(mào)易順差導(dǎo)致的外匯占款進(jìn)一步提高了當(dāng)前的流動性過剩程度。
　　此外，根據(jù)已公布的宏觀數(shù)據(jù)，今年１~２月份的ＧＤＰ增速可能高達(dá)１１．５％，顯然有超速的趨勢，前兩個(gè)月銀行貸款共增加９８１４億元，比去年同期增長３６％，這些因素?zé)o疑加大了市場對加息的預(yù)期。央行行長周小川在“兩會”期間也坦言，ＣＰＩ增長過快，加息壓力增加。人民銀行行長助理易綱最近公開就加息問題表態(tài)，ＣＰＩ是央行制定政策所考慮的一個(gè)非常重要的變量。但央行在“兩會”結(jié)束的第二天就宣布加息，而此時(shí)距公布２月ＣＰＩ指數(shù)的時(shí)間也僅間隔四天，這多少讓人感到有些意外。
　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，當(dāng)前２．７％的ＣＰＩ的確處于敏感水平。首先，盡管它尚未觸及３％的紅線，但由于我國目前一年期存款利率為２．５２％，存款已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)際利率的負(fù)值。
　　目前市場流行著一種說法，２００７年中國金融市場將是由資金短缺到資金過剩之年。從近幾個(gè)月央行采取的貨幣政策來看，收回銀行體系的流動性，或遏制流動性快速增加成為央行的首要任務(wù)。

樓市被認(rèn)為受到影響

　　此次加息，看來是央行為了打流動性過�；蛘咄ㄘ浥蛎浀陌遄樱�不過市場人士認(rèn)為，這次板子又落到了樓市和股市的身上。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，多數(shù)開發(fā)企業(yè)主要依靠商業(yè)銀行貸款，行業(yè)平均負(fù)債率在７０％左右，因此利率的變動導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)成本明顯增大。
　　國金證券的曹旭特認(rèn)為，利率上調(diào)通過預(yù)期效應(yīng)和資金成本增加，將對整個(gè)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生負(fù)面影響。
　　房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人，五合國際劉力博士認(rèn)為，加息對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響，首先是資金成本的提升，同時(shí)，央行的加息，使得人們對資金收益率有了較高預(yù)期，增加了房地產(chǎn)企業(yè)使用其他借入資金的難度，從而提高了現(xiàn)有的其他借入資金的機(jī)會成本；對于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，其使用的機(jī)會成本亦會上升。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠周期變短。這促使開發(fā)商盡快回收現(xiàn)金，減少手中的庫存。
　　不過，從房地產(chǎn)企業(yè)本身的感受來看，受到的影響并沒那么大。鄭州榮成置業(yè)有限公司銷售部經(jīng)理余少鵬告訴記者，這次加息雖然突然，但他們受到的影響并不大，而且前期他們已經(jīng)就“加息問題”給客戶做了預(yù)警。
　　河南省社科院副院長劉道興認(rèn)為，這次加息對樓市的影響應(yīng)該不會太大，一是０．２７個(gè)百分點(diǎn)的加息力度并不高，二是企業(yè)的承受力這兩年也增強(qiáng)了。
　　河南財(cái)經(jīng)學(xué)院工程管理系主任李曉峰認(rèn)為，這次加息對房地產(chǎn)市場的影響應(yīng)該是有限的，但是否持續(xù)加息值得關(guān)注。而且這次從公布ＣＰＩ數(shù)據(jù)到加息，間隔如此之短，動作如此雷厲風(fēng)行，表明了管理層堅(jiān)決的態(tài)度。加息會使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本提高，會減少房地產(chǎn)企業(yè)利潤。

鄭州房價(jià)下跌不可期

　　加息對房價(jià)的影響，理論上將引起房價(jià)的下跌。劉力認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)主要由供需決定。在供求格局不變的情況下，資金成本的增加并不能有效傳遞到價(jià)格的增加上。利率提升對需求的抑制將直接打破當(dāng)前供求格局，從而使得市場的價(jià)格重心下移。
　　不過，這一觀點(diǎn)未必會被房地產(chǎn)界人士所接受。河南思達(dá)置業(yè)有限公司副總裁劉文良就認(rèn)為，加息不會引起房價(jià)下跌。他分析認(rèn)為，加息對低端需求會有心理沖擊，還會導(dǎo)致購房一次性付款支付方式增多，但房價(jià)下降的可能性不大。因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格主要是土地、建安成本等剛性因素決定的。這兩年來，房價(jià)上漲這一趨勢已經(jīng)形成，這一趨勢不會因?yàn)閱我灰粋�(gè)加息因素就發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
　　供求方面，鄭州市政府公布的去年的房地產(chǎn)供需情況，需求是大于供給的，需求依然旺盛。而且，購房者并不一定會因?yàn)榧酉⒕屯Ｖ怪脴I(yè)的腳步。
　　如果說這次加息是一陣風(fēng)的話，它對樓市的影響恐怕就只能是“吹皺一池春水”，不會掀起什么驚天巨浪。

購房者負(fù)擔(dān)加重

　　無論如何，“加息”對于購房者來說都不是一個(gè)好消息。此次央行上調(diào)貸款年利率０．２７個(gè)百分點(diǎn)，即使銀行對部分資信客戶利率下浮１５％，購房者的貸款年利率也實(shí)際提高了０．２２９５個(gè)百分點(diǎn)。
　　李曉峰認(rèn)為，加息已有多次，雖然每次加息對購房者還款壓力影響不是太大，但累積起來，力度就有所放大。
　　劉力認(rèn)為，對購房者的影響應(yīng)該分開來看。首先，利率的上升直接影響消費(fèi)者的儲蓄傾向，儲蓄的增長必然導(dǎo)致住房支出的減少，從而減少了總量需求。
　　其次，不同收入水平的購房者對利率的敏感度不一。對于貸款購買高檔住宅的購房者，由于其貸款比例大，數(shù)額高，因此其對利率變化相對敏感；相反，貸款數(shù)額小，還貸能力強(qiáng)的購房者對利率變化相對遲鈍。
　　再次，預(yù)期效應(yīng)明顯。加息后消費(fèi)者對房價(jià)下跌的進(jìn)一步預(yù)期是導(dǎo)致市場出現(xiàn)觀望、交易清淡等有價(jià)無市現(xiàn)象的主因。

二手房心理影響大

　　二手房市場與一手新房成交素來是聯(lián)動的。上海中原物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理譚百強(qiáng)就此告訴記者，“對于目前的房產(chǎn)持有者而言，加息使得持有成本增加，迫使他們傾向于盡快出貨，以轉(zhuǎn)移壓力。這就是加息與二手房成交活躍度之間的內(nèi)在邏輯�！�
　　“不過，對于買方而言，鑒于上調(diào)幅度微小，而不是大起大落，因而買方的購買心理不會過于敏感。”譚百強(qiáng)認(rèn)為。
　　不過，在河南市場，相當(dāng)一部分二手房需求是低端市場需求，這些購房者面對加息所產(chǎn)生的心理壓力明顯加大。鄭州２１世紀(jì)不動產(chǎn)加盟店的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，加息后一些原計(jì)劃購買二手房的購房者出現(xiàn)了心理上的動搖。

土地成本將提高

　　劉力認(rèn)為，加息對房地產(chǎn)的一個(gè)重要影響是，購地融資成本的提高�；�于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債比例的特點(diǎn)，其用于購買土地的資本，有很大比例均來自于外部的借款，尤其是商業(yè)銀行的貸款。在央行加息和房貸首付比例提高的條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買土地的費(fèi)用并不會減少，甚至有增加，同時(shí)，這部分資金需要支付的利息和潛在的機(jī)會成本因利率升高而增加。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地融資成本會有所增加。
　　房企如何應(yīng)對加息？
　　河南中原地產(chǎn)副總經(jīng)理馮建軍認(rèn)為，０．２７個(gè)百分點(diǎn)的小幅加息，指向性和信號的意思很明顯。如果經(jīng)濟(jì)過熱不能有效控制，不排除進(jìn)一步加息的可能。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)、購房者要有清醒的認(rèn)識，不要認(rèn)為這次加息是“一錘子”的事情，而且管理層結(jié)合加息、土地增值稅、土地使用費(fèi)等多種調(diào)控手段調(diào)控房地產(chǎn)的力度加大了。
　　他呼吁，房地產(chǎn)企業(yè)對今后和眼下要作出清楚的判斷，要持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。建立相對謹(jǐn)慎保守原則，在項(xiàng)目的實(shí)施、啟動項(xiàng)目的計(jì)劃安排、后續(xù)項(xiàng)目的選擇和比較上，都應(yīng)該謹(jǐn)慎保守。
　　房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是資金密集型，利息的變化直接會影響到資金供應(yīng)，無論任何房地產(chǎn)企業(yè)，都應(yīng)該保守看待加息問題，在資金上都建議建立“三三制”原則，一是應(yīng)該有一部分保證企業(yè)正常運(yùn)作的資金；二是由于市場競爭，現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房逐漸成為市場追逐對象，這將導(dǎo)致資金回收期延長，企業(yè)要有長期投入的準(zhǔn)備金；三是還要有應(yīng)對外部融資需求的配套資金。
　　對購房者來講，馮建議，自住型購房者，可以繼續(xù)考慮買進(jìn)物業(yè)。投資型購房者應(yīng)對資金或利率作出合理安排，比如選擇固定利率貸款。而投機(jī)型購房者，就要持幣觀望了。
　�。吃拢保啡眨�中國人民銀行突然作出決定：第二天起將一年期人民幣存貸款利率提高０．２７個(gè)百分點(diǎn)。央行加息猶如一陣微風(fēng)，吹皺了樓市的一池春水。