房?jī)r(jià)瘋漲 問(wèn)多買少
    2007-04-11    李忠峰    來(lái)源:市場(chǎng)報(bào)

  北京的商品房已是供大于求,現(xiàn)有存量足以維持整年銷售,但在北京五環(huán)內(nèi)卻難覓8000元/平方米的房子。與房?jī)r(jià)猛漲相比,極不協(xié)調(diào)的卻是銷售量下降,居民購(gòu)房意愿回落。專家表示,某種程度上,這恰恰是高房?jī)r(jià)作用力的一種表現(xiàn)。

住房銷售有價(jià)無(wú)市

  于4月8 日結(jié)束的北京春季房展,再次見(jiàn)證了北京房?jī)r(jià)飆升。
  據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì),在參展的 30 余個(gè)北京項(xiàng)目中,單價(jià)在萬(wàn)元以下的樓盤(pán)只有 12 個(gè),并且都位于郊區(qū)縣。在去年春季房展上,位于朝陽(yáng)區(qū)四環(huán)外的華紡易城銷售均價(jià)7000元/平方米,今年則漲到了1.2萬(wàn)元;位于通州區(qū)的世紀(jì)星城銷售均價(jià)為 4680 元/平方米,今年則漲到了6680 元。
  記者了解到,大量沒(méi)有上房展的項(xiàng)目,也是競(jìng)相漲價(jià),短時(shí)間每平方米上漲800元-1000 元的比比皆是。
  位于北京五環(huán)外的世茂奧臨花園3月8日價(jià)格為1.7萬(wàn)元/平方米, 3月25日則漲到了1.78萬(wàn)元/平方米;朝青板塊的新華聯(lián)麗景珊瑚灣3月8日售價(jià)為 1.35萬(wàn)元/平方米, 10天后的新價(jià)格則上漲到1.4萬(wàn)元/平方米。
  記者發(fā)現(xiàn),在北京五環(huán)內(nèi)已經(jīng)難覓8000元/平方米的項(xiàng)目。而與房?jī)r(jià)猛漲相比,極不協(xié)調(diào)的卻是銷售量下降,居民購(gòu)房意愿回落。
  據(jù)北京春季房展組委會(huì)統(tǒng)計(jì),展會(huì)第一天意向成交套數(shù)僅為 167 套,其中北京項(xiàng)目為 111 套,外埠為 56 套。
  記者注意到,北京市建委交易系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年1、2 月份商品住宅預(yù)售登記分別為9935套、5372 套;而2006年同期,卻分別為13181套、9465套。
  央行發(fā)布的調(diào)查結(jié)果也顯示,從第一季度數(shù)據(jù)看,居民的購(gòu)房意愿有所回落,回答未來(lái) 3個(gè)月有購(gòu)房打算的居民比例,從上季度的17.5%降至16.5%。
  有專家指出,從目前的情況來(lái)看,無(wú)論是交易量,還是交易面積都在下降,“有價(jià)無(wú)市”的局面越來(lái)越顯著!澳撤N程度上,這恰恰是高房?jī)r(jià)作用力的一種表現(xiàn)!

房?jī)r(jià)為何越調(diào)越漲?

  “到哪兒去買中低價(jià)位的房?”逛完房展的范先生一臉無(wú)奈。
  北京市東城區(qū)統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)字顯示,去年?yáng)|城區(qū)的居民人均可支配收入為20665 元,而東城區(qū)普通住宅銷售平均單價(jià)達(dá)到了2.16 萬(wàn)元/平方米,這就意味著在東城生活的居民,一年的可支配收入,還買不到一平米的房子。
  北京的房?jī)r(jià)在多輪調(diào)控中扶搖直上。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的消息稱,前兩個(gè)月全國(guó)新房?jī)r(jià)格上漲 5.9% ,北京漲幅高達(dá) 10% 。
  北京市人大代表、中國(guó)政法大學(xué)民商法教授王玉梅表示,北京房?jī)r(jià)猛漲的主要原因是政府調(diào)控力度不夠,而過(guò)分的依賴市場(chǎng)。比如,政府保障性性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房還是過(guò)少,即使是有限的數(shù)量,也難以發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用。
  王教授舉例說(shuō),現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房只賣給拆遷戶,而拆遷戶中不屬于困難戶的也挺多!斑@樣,經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際意義就打了折扣。”
  記者了解到,今年通州將建 20 到 30 萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房,門(mén)頭溝區(qū)也將建 25 萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房,都是主要供給拆遷居民。
  業(yè)內(nèi)人士表示,如果這些規(guī)劃順利實(shí)現(xiàn),按每套90平方米計(jì)算,大概能建1萬(wàn)套,這顯然是杯水車薪;對(duì)于限價(jià)房來(lái)說(shuō),僅比周邊房?jī)r(jià)低 10%-15% ,吸引的仍然是那些原有的商品房購(gòu)買客戶。而這樣的差價(jià)根本無(wú)法拉開(kāi)限價(jià)房與商品房的差距,最終可能會(huì)轉(zhuǎn)化為黑市的買號(hào)費(fèi)、批條子的好處費(fèi)。
  中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員易憲容指出,房?jī)r(jià)快速上漲問(wèn)題在于房地產(chǎn)市場(chǎng)是投資與消費(fèi)的兩棲市場(chǎng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是一個(gè)投資品市場(chǎng),同時(shí)這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格有政府的隱性擔(dān)保時(shí),那么它的價(jià)格肯定是只漲不跌。

虛假信息擾亂調(diào)控

  有關(guān)專家告訴記者,北京房?jī)r(jià)飆升的另一原因不容忽視,就是利益集團(tuán)散布虛假信息,誤導(dǎo)民眾,中央調(diào)控政策遭到軟抵抗。
  就在此次房展開(kāi)始之前,北京市屬某媒體報(bào)道,房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)目標(biāo)已經(jīng)完成,“國(guó)六條”對(duì)住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整,已經(jīng)取得了一定效果。一時(shí)嘩然。話音未落,央行上調(diào)利率,開(kāi)始了新一輪房產(chǎn)調(diào)控。
  還有,北京市統(tǒng)計(jì)局公布,前兩個(gè)月,全市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積均有較大幅度減少,現(xiàn)房銷售面積為 45.3 萬(wàn)平方米,期房銷售面積為 143.8 萬(wàn)平方米,分別比去年同期下降 63.8% 和 23.4% 。其中,住宅現(xiàn)房銷售面積 30 萬(wàn)平方米,下降 71.4% ;住宅期房銷售面積 97.4 萬(wàn)平方米,下降 42.4% 。
  北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)對(duì)此分析認(rèn)為,市場(chǎng)供求矛盾未得到解決,房?jī)r(jià)指數(shù)依然高位運(yùn)行。
  有人質(zhì)疑,“住宅現(xiàn)房銷售”和“住宅期房銷售”都呈大幅下降。明明是“有價(jià)無(wú)市”,又怎么會(huì)得出“市場(chǎng)供求矛盾未得到解決”如此南轅北轍的結(jié)論?
  記者登陸北京市建委主辦的房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢看到,截至 4 月9日,尚有可售期房 79171 套,未簽約現(xiàn)房 19944 套!鞍凑漳壳暗匿N售速度,即使沒(méi)有新的項(xiàng)目入市,現(xiàn)有近 10 萬(wàn)套的存量,也足夠維持今年一整年的銷售。”
  可見(jiàn),北京的商品房不是供不應(yīng)求,而是大大地供過(guò)于求。
  中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市和環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞研究員接受記者采訪時(shí)說(shuō),媒體、學(xué)界都應(yīng)該為公眾提供真實(shí)準(zhǔn)確的信息!皩W(xué)界是思想的創(chuàng)造者,具有一定的話語(yǔ)權(quán),富有重大的社會(huì)責(zé)任,學(xué)者講話要慎重,不要為金錢(qián)所動(dòng),不能為名譽(yù)所累,更不要迎合某些潮流!

加息是新一輪調(diào)控的開(kāi)始

  然而,種種跡象表明,在看似平靜的背后,一場(chǎng)更為深入的調(diào)控大幕,正在徐徐拉開(kāi)。中央和地方都在暗中加碼,市場(chǎng)各方都在重新角力。
  “中國(guó)央行最近加息僅僅預(yù)示著政府將進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控,估計(jì)將有新一輪的行政調(diào)控推出,為過(guò)熱的投資降溫!眹(guó)際知名投行摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇近日在其最新一份中國(guó)研究報(bào)告中指出。
  羅奇認(rèn)為,中國(guó)央行在 11 個(gè)月內(nèi)第三次調(diào)高利率,由此可見(jiàn),中國(guó)的政策導(dǎo)向已經(jīng)非常清晰,不但承認(rèn)其宏觀調(diào)控問(wèn)題的嚴(yán)峻性,而且著手啟動(dòng)了調(diào)控措施。
  4 月 6 日 ,建設(shè)部、國(guó)土資源部等 8 部委聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)m?xiàng)整治的通知”,提出將在未來(lái)整整 1 年內(nèi),強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查,依法打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。
  北京房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)在新的一輪調(diào)控中再度飆升?易憲容認(rèn)為,這取決于政府調(diào)控的力度。為了達(dá)到調(diào)控的目標(biāo),政府得從銀行信貸政策、稅收政策、土地管理政策等方面入手,比如清除政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的隱性擔(dān)保,用嚴(yán)格的技術(shù)性硬約束,讓住房的投資性質(zhì)清除出市場(chǎng)等。“不過(guò),目前最大的困難就是既得特殊利益集團(tuán)對(duì)這種改革與調(diào)整嚴(yán)重的阻礙!

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