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| “小產(chǎn)權(quán)房”是房市調(diào)控的一面鏡子 |
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| 2007-06-13 賈必 來(lái)源:上海證券報(bào) |
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房?jī)r(jià)突然發(fā)力上漲，走出了一波令人難以置信的大牛勢(shì)。以深圳為例，5月份該市商品房成交均價(jià)達(dá)每平方米14223元，比4月份上升22.86%！另一組數(shù)據(jù)的對(duì)比或更能說(shuō)明問(wèn)題：5月份商品房成交均價(jià)比2006年全年平均房?jī)r(jià)(9384元/平方米)上漲了51.57%！目前，深圳特區(qū)關(guān)內(nèi)一般高級(jí)住宅每平方米售價(jià)在2萬(wàn)元左右。
房?jī)r(jià)快速跳躍式上漲凸顯調(diào)控的乏力，許多原本嚴(yán)厲的調(diào)控政策在某種程度上已經(jīng)被架空。追根溯源，在于相關(guān)調(diào)控主體深陷房市利益之中欲罷不能，它們既想維護(hù)自己在房市中的利益，又想穩(wěn)定住房?jī)r(jià)，但是，這種兩全其美的設(shè)想是不可能實(shí)現(xiàn)的，一旦相關(guān)調(diào)控主體把自身利益放在第一位，它就只能聽(tīng)任諸如囤積居奇、哄抬房?jī)r(jià)等現(xiàn)象存在。
房市調(diào)控要想取得效果就必須壓縮開(kāi)發(fā)商(暴利)、地方政府(稅費(fèi)收入)和有關(guān)部門(mén)的利益空間，以讓路于民生。但是，房市調(diào)控進(jìn)行到現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)在哄抬房?jī)r(jià)中坐收暴利，地方政府繼續(xù)收取巨額稅費(fèi)，有關(guān)部門(mén)繼續(xù)小心地呵護(hù)著自己的利益，房?jī)r(jià)又怎么可能降下來(lái)？
那么，剝?nèi)シ渴兄羞@些利益的觸手，房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣呢？據(jù)報(bào)道，現(xiàn)在北京市城八區(qū)之內(nèi)已經(jīng)找不到1萬(wàn)元/平方米以下的樓盤(pán)。然而，如果花費(fèi)30萬(wàn)，卻可以在北京的二環(huán)內(nèi)買到20平方米的房子，也可以在五環(huán)內(nèi)買到40平方米的房子，或者六環(huán)內(nèi)買到45平方米的房子。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道，在北京房?jī)r(jià)高居不下的情況下，集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”卻紅火起來(lái)，這些房?jī)r(jià)都在每平方米2500元至4000元之間，非常便宜。這里所說(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)房”是與“大產(chǎn)權(quán)房”相對(duì)應(yīng)的。這類住房是建在集體土地上的，賣房的不是開(kāi)發(fā)商而是村委會(huì)，當(dāng)然，購(gòu)買這樣的房子拿不到國(guó)家建設(shè)部門(mén)發(fā)的“房屋所有權(quán)證”。
可以想象，由于這些住房沒(méi)有真正意義上的產(chǎn)權(quán)并不受法律保護(hù)，購(gòu)房人的權(quán)益無(wú)法保障。盡管如此，“小產(chǎn)權(quán)房”依然熱銷，既說(shuō)明了人們的無(wú)奈，也顯示出相關(guān)利益主體在房市中的利益之深。
“小產(chǎn)權(quán)房”雖然每平方米僅售2500元，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的村委會(huì)依然是有著相當(dāng)不錯(cuò)利潤(rùn)的，原因在于，建造這些房屋的土地沒(méi)有繳納土地出讓金和配套稅費(fèi)，繞過(guò)了負(fù)責(zé)的層層審批關(guān)口，并且在銷售時(shí)也沒(méi)有繳納相關(guān)稅費(fèi)。與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”的建筑成本與其相差無(wú)幾，主要差異就在土地出讓金、稅費(fèi)及利潤(rùn)率方面。透過(guò)“小產(chǎn)權(quán)房”這面鏡子，不難看出有關(guān)利益主體獲利之豐厚。
倘若政府拿出更多的土地建造經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房，減免相關(guān)稅收，壓縮開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，產(chǎn)權(quán)房與“小產(chǎn)權(quán)房”的房?jī)r(jià)也不會(huì)有太大出入。因此，調(diào)控房?jī)r(jià)，必須首先把相關(guān)利益主體與房市中剝離開(kāi)來(lái)，壓縮他們的收益，給民生騰讓出更大的空間，在這種情況下房?jī)r(jià)下跌乃是必然的。
擁有博士學(xué)位的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司黨委書(shū)記孟曉蘇曾大膽提出，現(xiàn)在土地要進(jìn)入市場(chǎng)，可以考慮“農(nóng)民土地變成股份制”，“這樣我們國(guó)家土地制度就會(huì)有根本性的變動(dòng)，可以完全和國(guó)際上的土地制度接軌”。孟曉蘇認(rèn)為，將農(nóng)村原有的集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為股份制，為今后農(nóng)民拿土地入股分紅創(chuàng)造條件，而且根據(jù)《公司法》，農(nóng)民可以把自己的土地股權(quán)部分或者全部賣給城里人或開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有股權(quán)，農(nóng)民得到錢(qián)，城里人可以到農(nóng)村當(dāng)土地所有者。
孟曉蘇的建議旨在打破單一供應(yīng)者壟斷市場(chǎng)的局面，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)和房屋供應(yīng)的多元化。筆者認(rèn)為，這同時(shí)也有利于壓縮地方政府、有關(guān)部門(mén)、開(kāi)發(fā)商的利益，只有將房市中的調(diào)控主體從利益中擺脫出來(lái)，它們才能不受利益羈絆放手去執(zhí)行調(diào)控政策，官商勾結(jié)的鏈條才能打破，否則，房市調(diào)控困局就很難改觀。 |
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