1978年12月，安徽鳳陽小崗村的18戶農(nóng)民摁下血手印簽“生死契約”，分田到戶，拉開了中國農(nóng)村土地聯(lián)產(chǎn)承包改革的序幕。今天，更多、更大范圍內(nèi)的中國城郊農(nóng)民正在通過小產(chǎn)權房的形式，拉開中國農(nóng)村“自我城市化”的序幕。這樣的創(chuàng)新意義，將比當年的聯(lián)產(chǎn)承包更偉大、更持久也更徹底；其對社會公共福利的增進效果也更直接、更大、更持久和廣泛。

小產(chǎn)權房　并不違背《憲法》

　　記者：小產(chǎn)權房在默默生存了10年之后，忽然引起有關部門的關注，建設部近日發(fā)出“風險提示”，很多人對它的合法性提出了質(zhì)疑。但中央黨校研究室副主任周天勇卻語出驚人，周教授認為，按照我國《憲法》和《土地法》，小產(chǎn)權房是合法的，而拆遷小產(chǎn)權房是違法的。作為研究民生和法律問題的專家，您怎樣看這個問題？
　　胡星斗：小產(chǎn)權房只是處在法律的模糊地帶，沒有違背《憲法》，所以是合法的。即使有什么問題，也可以突破，與時俱進。1978年12月，安徽鳳陽小崗村的18戶農(nóng)民摁下血手印簽“生死契約”，分田到戶，在當時是闖了落后的法律的紅燈，但卻拉開了中國農(nóng)村土地聯(lián)產(chǎn)承包改革的序幕。
　　我國《土地管理法》62條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準�！边@說明村民有權出售自己的房屋。但不可出售給“城市居民”和只能出售(轉(zhuǎn)讓)給本村村民的規(guī)定，在法律邏輯上甚為荒唐。
　　另外，《憲法》和法律規(guī)定農(nóng)民的土地和宅基地歸村集體所有，他們當有權決定自己土地尤其是宅基地的用途。當然，政府對于農(nóng)民轉(zhuǎn)換土地用途可以嚴格規(guī)范，特別是對于耕地應設定嚴格限制，但不宜限制農(nóng)民將宅基地和荒地用于向城市居民出售的房地產(chǎn)開發(fā)。這樣，農(nóng)民只要在現(xiàn)有的宅基地上進行重新規(guī)劃，就可以生產(chǎn)出大量的廉價房屋，在給自己帶來土地增值收益、實現(xiàn)“自我城市化”的同時，為城市居民提供住房福利。對于這樣的制度創(chuàng)新，政府和法律應該及時予以肯定并為之保駕護航；對于反其道而行的各種限制，則應當予以廢止或者修訂。
　　城市中開發(fā)商開發(fā)的房子叫商品房，可以上市流通。而農(nóng)村的農(nóng)民自己只能在集體分配的宅基地上，自己蓋房解決居住問題。而且從法律上講，農(nóng)民的在農(nóng)村蓋的房子是不能成為商品房進行隨意流通的，至少城鎮(zhèn)居民在法律上是不允許購買農(nóng)村的住宅的。這是什么邏輯？
　　如果說《物權法》對公民的私有財產(chǎn)進行保護，那么公民對自己私有財產(chǎn)的處置權就應該被法律所認可。但是農(nóng)民自己在農(nóng)村的房子是不可以隨意轉(zhuǎn)讓給城里人的，這是不是在一定程度上限制了農(nóng)民對自己財產(chǎn)的處置權利？
　　周教授實際上是提出了非常值得大家，尤其是政府部門思索的一個課題，那就是現(xiàn)行的部分相關法律已經(jīng)不適應我們的社會發(fā)展了，比如小產(chǎn)權房的問題，實際上也反映出中國長期以來的城鄉(xiāng)二元化社會結構在社會經(jīng)濟發(fā)展到今天的情況下，需要進行變革。

小產(chǎn)權房　讓農(nóng)民“自我城市化”

　　記者：小產(chǎn)權房之所以出現(xiàn)，源于農(nóng)村土地供給與城市需求的存在。近期，最受關注的莫過于重慶、成都推出的“股田制”——允許農(nóng)民以土地經(jīng)營權入股成立公司，由村鎮(zhèn)統(tǒng)一經(jīng)營�！肮商镏啤苯o人們探討小產(chǎn)權房解決之道提供了另一個想像空間。1995年，江蘇蘇州最早試點基層自發(fā)集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)； 1997年，浙江湖州試點；2000年，安徽蕪湖試點；2005年，《廣東省集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)管理辦法》正式施行。據(jù)此文件，廣東省內(nèi)所有農(nóng)村集體建設用地都可直接進入市場交易，與國有建設用地“同地、同權、同價”。您怎樣看待這場在全國很大范圍中進行的土地產(chǎn)權改革試驗？
　　胡星斗：今天，更多、更大范圍內(nèi)的中國城郊農(nóng)民正在通過小產(chǎn)權房的形式，拉開中國農(nóng)村“自我城市化”的序幕。這樣的創(chuàng)新意義，將比當年的聯(lián)產(chǎn)承包更偉大、更持久也更徹底；其對社會公共福利的增進效果也更直接、更大、更持久和廣泛。
　　將原農(nóng)村宅基地的20%用于建立集約型的容積率高的農(nóng)村社區(qū)，將剩下的80%的宅基地指標置換為城市建設用地。這其實是通過整合農(nóng)民個體經(jīng)營的土地擴大城市建設用地，讓城市、農(nóng)民以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在置換中均能獲益。
　　從這個意義上說，小產(chǎn)權房是一場土地和房屋供應的革命。它打破了政府壟斷土地一級市場的格局，從而使地價和房價大幅度回落。它也是農(nóng)民“自我城市化”的一場革命。以往，政府以很低的價格從農(nóng)民手中強行收購土地，然后以幾十甚至幾百倍的高價轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。如今，農(nóng)民通過建設小產(chǎn)權房獲得數(shù)倍、數(shù)十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益；通過出售、出租這些房屋，獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入。即使無地可種，政府也不用操心他們的再就業(yè)問題。
　　長期以來，中國的現(xiàn)代化僅僅是在城市中孤島式地發(fā)展，以至于外國人感嘆：中國的城市像歐洲，農(nóng)村像非洲。如何改變這一不均衡的狀況？措施之一就是學習美國歐洲等發(fā)達國家的做法，實行城鄉(xiāng)人口雙向交流，除了準許農(nóng)村人員到城市自由擇業(yè)、居住之外，還允許城市居民到農(nóng)村買房甚至創(chuàng)業(yè)。最終把窮人留在城市，享受廉租房，讓富人住在“鄉(xiāng)下”，甚至住進別墅。這樣，自然會帶動在農(nóng)村興建條件比較好的幼兒園、中小學、醫(yī)院等。同時，只要注重耕地保護、環(huán)境保護，也能把農(nóng)村搞得山川秀美，如花園一般。如此，城市的房價降下來了，擁堵緩解了，農(nóng)村的第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)也可以發(fā)展起來，農(nóng)村也就富裕了。城市人口把城市文明帶入鄉(xiāng)村，農(nóng)民不用離開自己的家鄉(xiāng)就可以實現(xiàn)城市化和市民化。
　　小產(chǎn)權房可以讓國家、城市、農(nóng)民三方受益，從長遠看，對開發(fā)商也有益，前景更廣闊。
　　小產(chǎn)權房的合法化關系到中國現(xiàn)代化的發(fā)展戰(zhàn)略，是繼續(xù)城鄉(xiāng)分離的做法還是啟動城鄉(xiāng)一體化、城鄉(xiāng)互動、城鄉(xiāng)均衡的發(fā)展？是沿用已有的土地征用制度，把土地收益的大部分留給政府，把損失留給農(nóng)民，還是改革土地制度，允許農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)、使用和建設，在做好規(guī)劃、管理的基礎上，把土地的利益留給農(nóng)民？
　　我認為，對于小產(chǎn)權房不可一概否定，應當引導其健康發(fā)展，適時予以合法化。對于沒有經(jīng)過規(guī)劃、審批的小產(chǎn)權房，大部分應當補辦手續(xù)，極少數(shù)予以拆除；有的開發(fā)商應補繳一定的集體土地出讓金，住戶則補繳一定的費用；出讓金的大部分歸村集體所有，由村民民主支配；政府按比例獲得出讓金中的小部分作為規(guī)劃管理費用，給住戶頒發(fā)房產(chǎn)證。以后要通過立法，在保護好耕地、環(huán)境的前提下，允許在集體土地上進行商品房建設，鼓勵城市居民到農(nóng)村購房，以此來打破由二元戶籍制度、土地制度固化下來的城鄉(xiāng)隔離、分治的壁壘。