物業(yè)舊模式錯在“管理”上
    2007-09-04    鄧子濱（北京 學(xué)者）    來源:新京報
　　回顧管理型物業(yè)公司不長的歷史，其興也勃焉，其亡也忽焉。歸結(jié)起來，錯就錯在“管理”二字上。
　　《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，可以看作過去數(shù)年業(yè)主與物業(yè)公司博弈的結(jié)果，其中最抓要害的是將“管理”改為“服務(wù)”。回顧管理型物業(yè)公司不長的歷史，其興也勃焉，其亡也忽焉。歸結(jié)起來，錯就錯在“管理”二字上。
　　不知從何時起，一些單位或個人，開始喜歡并習(xí)慣于以管理者自居。我們經(jīng)常可以看到交通“協(xié)管”忙著貼罰單，行使著可疑的行政裁量權(quán)。甚至在許多單位的食堂里，就餐者碰到的不是服務(wù)員，而是管理員。
　　就物業(yè)公司而言，“管理權(quán)”來得太容易了。“老大哥”房地產(chǎn)開發(fā)公司在賣房時搭售了自己的“親弟兄”物業(yè)公司。這也正常，業(yè)主買房入住必有先后，但物業(yè)得有人負(fù)責(zé)維護(hù)，當(dāng)業(yè)主大會不具備召開條件時，物業(yè)公司也就順勢先行到位了。但合同一個一個簽，許多被業(yè)主視為“仆人”的物業(yè)公司，反倒成了面對單個“主人”時的一個機(jī)構(gòu)，處于強(qiáng)勢地位，成為事實(shí)上的管理者。
　　當(dāng)業(yè)主達(dá)到了有發(fā)言權(quán)的數(shù)量，就不再容忍“仆人”管理“主人”了，而此時的物業(yè)公司也已經(jīng)壯大，不肯屈就于人，不忍讓與既得利益和既有權(quán)力。于是，我們接二連三地聽到、看到業(yè)主與物業(yè)公司相互的不滿和對抗。
　　毋庸諱言，對抗的過程就是業(yè)主復(fù)權(quán)的過程，也是物業(yè)公司自認(rèn)為天經(jīng)地義的“管理”走向末路的過程。末路之行的“里程碑”有以下幾個：
　　第一是物業(yè)費(fèi)。許多物業(yè)公司幾乎不向業(yè)主公示物業(yè)費(fèi)的去向，他們的道理再簡單不過：哪有管理者向被管理者匯報“管理費(fèi)”用途的？不僅如此，當(dāng)業(yè)主不滿物業(yè)公司服務(wù)，拒付下一年度物業(yè)費(fèi)時———實(shí)際上相當(dāng)于主人不再發(fā)給仆人薪水，雇傭關(guān)系自然解除。但“仆人”不這么看，他非要管理主人不可，并且薪水似乎與他管得好壞無關(guān)，還把主人告上法庭。
　　第二是停車費(fèi)。一些開發(fā)商在樓盤里釜底抽薪式地割出一塊據(jù)說產(chǎn)權(quán)是他的地下停車場，然后坐收幾十年的漁利。“主人”的車沒處停，只好接受壟斷價格，接受“仆人”委托的某個“停車管理有限公司”的管理。至于“公用設(shè)施”的使用、經(jīng)營、收益，“仆人”也是不許“主人”染指的。
　　第三是保安。憨厚的農(nóng)村小伙兒，一旦穿上保安制服，戴上大蓋帽，立刻變得威風(fēng)起來，管人也成了他們的分內(nèi)之事。他們聽從自己的“主人”———物業(yè)公司的指令，或者為了業(yè)主的“安全”，要求業(yè)主付費(fèi)辦理出入證，否則不得入內(nèi)；或者為了小區(qū)“美觀”，要求業(yè)主停車一律車頭朝外，否則不準(zhǔn)停放。在業(yè)主和物業(yè)發(fā)生矛盾時，他們像軍人一樣出早操，“一、二、三、四”口號響亮；某些小區(qū)在業(yè)主與物業(yè)爭執(zhí)時，甚至發(fā)生了保安毆打業(yè)主致其重傷事件。
　　凡此種種，無一不是“管理”在作祟，也無一不加速了管理型服務(wù)機(jī)構(gòu)的終結(jié)。業(yè)主按說是不難管理的，沒管好，實(shí)在有點(diǎn)失敗———整個樓群燈火通明，但住戶多半“老死不相往來”，一家家頗具實(shí)力的業(yè)主，住在一起反倒成了沉默的大眾。故此，從10月1日起，選聘和解聘物業(yè)公司的決定權(quán)比例，由過2/3降到過半數(shù)，或許七嘴八舌的業(yè)主們借此可以形成更多一致的聲音。
　　最后要說的是，《決定》另有一個亮點(diǎn)：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷�！狈矙�(quán)力總須限制。誰能保證辛辛苦苦成立的“業(yè)委會”不一強(qiáng)獨(dú)大，最終異化為業(yè)主的新“主人”呢？
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