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| 單兵突進(jìn)的“限購(gòu)第二套房”恐難奏效 |
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| 2007-09-06 作者：畢書(shū)之 來(lái)源:山西晚報(bào) |
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據(jù)《揚(yáng)子晚報(bào)》昨日?qǐng)?bào)道：南京住房公積金管理中心日前規(guī)定，自9月1日起，南京住房公積金繳存人曾辦理過(guò)住房公積金貸款的、再次購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款的暫不批準(zhǔn)辦理;夫妻雙方有一方曾辦理過(guò)公積金貸款的，再購(gòu)房也暫不辦理公積金貸款。據(jù)悉，出臺(tái)此項(xiàng)政策主要是為了順應(yīng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的要求，對(duì)第二次使用公積金貸款購(gòu)房的行為不予支持。
通過(guò)限制購(gòu)買(mǎi)第二套房來(lái)抑制快速增長(zhǎng)的購(gòu)房需求，是近年來(lái)輿論不斷呼吁的內(nèi)容之一。盡管在2003年的時(shí)候，央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》明確規(guī)定，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。但幾年來(lái)的實(shí)踐表明，這個(gè)富有彈性的“適當(dāng)比例”并沒(méi)有起到阻遏購(gòu)買(mǎi)二套房的實(shí)際作用，各商業(yè)銀行更關(guān)心商業(yè)利潤(rùn)，并不在意貸款者究竟是購(gòu)買(mǎi)第一套、第二套還是第N套。
因此，南京市此次公積金貸款新政，似乎具有了強(qiáng)烈的信號(hào)意義。正因如此，此消息得到了輿論的熱烈關(guān)注:各大網(wǎng)站將此消息置于重要位置，數(shù)千條跟帖留下熱議。但筆者以為，這是一個(gè)單兵突進(jìn)的政策調(diào)整，因?yàn)闆](méi)有其他的輔助政策與相應(yīng)的制度制約，很難單獨(dú)取得效果，甚至不排除“傷及無(wú)辜”的可能。
說(shuō)它“單兵突進(jìn)”地限制購(gòu)買(mǎi)第二套住房，是說(shuō)當(dāng)前的按揭貸款有很多種途徑，現(xiàn)在南京市下了“硬杠杠”，但江蘇省的公積金政策沒(méi)有變化，通過(guò)商業(yè)銀行直接貸款的政策也沒(méi)有變化。也就是說(shuō)，只有夫妻兩個(gè)人辦理的都是南京市公積金，并且還非要兩套房都要用這個(gè)公積金購(gòu)買(mǎi)，才能有約束作用。實(shí)際上，真正握著閑錢(qián)要炒房的人，可能并不一定要用公積金貸款。很多人的公積金貸款并“省”不了太多，筆者身邊就有一大批人嫌麻煩，干脆直接用商業(yè)貸款。并且，由于目前公積金、各商業(yè)銀行的征信系統(tǒng)沒(méi)能聯(lián)網(wǎng)，對(duì)于這樣的政策做出“變通”非常簡(jiǎn)單，要炒房的人完全可以一次次支付首付，在不同的銀行購(gòu)買(mǎi)不同的“第一套房”。此政策對(duì)于首次置業(yè)者的作用注定有限。
按說(shuō)如果只是做出“不得利用公積金購(gòu)買(mǎi)第二套房”的政策，即便限制不了人，也不至于太傷害人。但現(xiàn)在的問(wèn)題時(shí)，此次政策調(diào)整附帶了很多內(nèi)容:比如，個(gè)人還貸能力系數(shù)由0.3調(diào)整為0.2后，公積金貸款額度將大大“縮水”，貸款人的最高貸款額度將會(huì)降低。有專業(yè)人士算過(guò)賬:原先某人可貸15萬(wàn)元公積金，現(xiàn)在就只能貸到10萬(wàn)元了。在這樣的情況下，原先可以全部使用公積金貸款的市民，今后就將不得不選擇組合貸款，所付出的成本隨之加大。
任何一項(xiàng)政策的推出，都需要在其預(yù)期效果與可能付出的成本代價(jià)之間做出權(quán)衡，盡可能地降低可能形成的傷害，否則，“只約束君子不約束小人”，就很可能成為一項(xiàng)“欺負(fù)老實(shí)人”的政策。在這方面，我們有過(guò)很多教訓(xùn)。
根據(jù)報(bào)道，有銀行人士分析指出，南京市住房公積金貸款新政與今年公積金支取額大幅攀升、入不敷出有一定關(guān)系，通過(guò)下調(diào)個(gè)人還貸能力系數(shù)和對(duì)貸款條件加以限制，可以減少公積金支出數(shù)量，實(shí)現(xiàn)公積金收支平衡。這樣的分析是有道理的，但已經(jīng)繳存的公積金屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)有的公積金政策屬于基本的政策保障，輕易變動(dòng)很可能令繳存者產(chǎn)生負(fù)面的心理影響，無(wú)法對(duì)自己的努力形成穩(wěn)定的心理預(yù)期。所以，即便是為了保持自身的收支平衡，也需要通過(guò)各種途徑，而不宜簡(jiǎn)單地修訂政策。
“限購(gòu)第二套房”的出發(fā)點(diǎn)是好的。但不得不承認(rèn)，今天中國(guó)的住房問(wèn)題已經(jīng)成為一個(gè)盤(pán)根錯(cuò)節(jié)、利益糾葛的復(fù)雜問(wèn)題，是買(mǎi)房者、開(kāi)發(fā)商、政府部門(mén)、商業(yè)銀行等多方利益糾纏在一起形成的難題，其中既有政府的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，有買(mǎi)房者需要扶持的民生困境，更有開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行的逐利本能。時(shí)至今日，中國(guó)的住房問(wèn)題必須要有一個(gè)基于保護(hù)首次置業(yè)權(quán)(而不是簡(jiǎn)單地打壓投資者)的通盤(pán)推進(jìn)，寄希望于任何單方面的措施努力，都已經(jīng)無(wú)法簡(jiǎn)單地讓各方都取向“利好”。光有叫好是不夠的，我們欽佩南京市公積金管理部門(mén)單兵突進(jìn)的勇氣，卻不得不懷疑其能夠產(chǎn)生的效果。 |
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