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| 可售房源已經(jīng)跌破600萬平方米，供需關(guān)系嚴(yán)重失衡 |
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| 2007-09-25 鄧旭 來源:國際金融報(bào) |
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上海新房的供應(yīng)量終于在進(jìn)入“金九”第二周后止跌回升，也帶來了交易量的回暖。然而，昨日網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，目前上�？墒鄯吭匆呀�(jīng)跌破600萬平方米，供需關(guān)系依然嚴(yán)重失衡，這將使房價(jià)在“金九銀十”期間再度暴發(fā)性上漲的可能性大增，這也讓在股市獲利豐厚的市民們還是難以笑開顏。
天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周全市商品房（不記動(dòng)遷、配套房，下同）供應(yīng)量環(huán)比上升21.4%，達(dá)到43個(gè)項(xiàng)目51.14萬平方米房源。其中，住宅的供應(yīng)量更是大幅上升144.2%，共有33個(gè)住宅項(xiàng)目推出39.46萬平方米房源。不過，上周僅2個(gè)項(xiàng)目的供應(yīng)批量達(dá)到政府一次性推出面積3萬平方米的指標(biāo)，其他項(xiàng)目平均的供應(yīng)量僅1.19萬平方米，離政府要求的3萬平方米的體量還有較大差距。依此行情來看，只要政府加強(qiáng)管治，“金九銀十”期間的供應(yīng)量還會(huì)有較大提升空間，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄指出。
上周新房供應(yīng)量的大幅回升，也讓低迷了三周的成交量重新回升，帶來了首個(gè)“金九”行情。相比商品房受單個(gè)項(xiàng)目交易影響而量價(jià)齊高的表現(xiàn)，住宅則要平穩(wěn)得多。上周住宅的成交量為49.68萬平方米，環(huán)比微升2.8%；平均成交價(jià)格也只微升了1.35%，為9933元/平方米。
薛建雄認(rèn)為，外環(huán)以外住宅的成交量已經(jīng)占到全市的72.27%，而年初外環(huán)外住宅的成交量還不到全市的一半，這一趨勢(shì)的改變是樓市供需日趨緊張下，住宅平均成交價(jià)格依然平穩(wěn)的主要原因，實(shí)際上各樓盤的漲價(jià)已經(jīng)非常明顯。上周推新房源的新虹橋綠景園報(bào)價(jià)達(dá)45000元/平方米，比其7月份推盤時(shí)的
26000元/平方米均價(jià)高出了19000元/平方米，漲幅達(dá)73%。萬科新里程的新一批房源本次提價(jià)達(dá)到4000元/平方米，提價(jià)幅度超過最瘋狂的6、
7月，目前18000元/平方米的售價(jià)已經(jīng)是該案２０05年11月開盤時(shí)8100元/平方米的2.22倍，漲幅達(dá)122%。
9月的前13天，政府批準(zhǔn)了109張預(yù)售許可證，可上市預(yù)售的房源達(dá)到145.44萬平方米。按照這個(gè)速度推算，9月新房的供應(yīng)量應(yīng)該可以超過
8月的150批次200.36萬平方米，新房的供應(yīng)量與同期成交量的差距已經(jīng)在逐步縮小。然而，與市民購房相關(guān)性最強(qiáng)、也是今年以來價(jià)格上漲最快的公寓產(chǎn)品，供需關(guān)系卻是越來越緊張。在本月已推出的145.44萬平方米房源中，公寓僅占44.1%，為64.18萬平方米，遠(yuǎn)低于正常情況下公寓占樓市70％
-80%的供應(yīng)比例。這也是導(dǎo)致如今市民感覺房子越來越難買的主要原因。
自三年前的宏觀調(diào)控啟動(dòng)之后，住宅的開發(fā)就受到嚴(yán)重限制，使得多數(shù)開發(fā)商把視線轉(zhuǎn)向了商業(yè)用房的開發(fā)，因?yàn)殚_發(fā)能給當(dāng)?shù)貛黹L期經(jīng)濟(jì)效益的商業(yè)用房，相應(yīng)的更能得到地方政府的支持。因此，就形成了如今產(chǎn)品供應(yīng)比例的嚴(yán)重失衡，加重了房價(jià)（主要是公寓）的上漲之勢(shì)。
產(chǎn)品供應(yīng)的長期失衡，使得公寓產(chǎn)品緊缺價(jià)格高漲。網(wǎng)上房地產(chǎn)一手住宅可售房源從年初跌至1000萬平方米后，本周已跌破600萬平方米，為
592.79萬平方米，遠(yuǎn)低于商用房的772.7萬平方米和二手房源的771.22萬平方米。其中，一手普通住宅的可售房源更是只有332.45萬平方米。
然而，上海樓市中產(chǎn)品供應(yīng)比例的失衡，在可預(yù)見的未來還很難看到改善，而且還在走向更為嚴(yán)重的趨勢(shì)。上半年，上海共推出489.6萬平方米土地，其中公寓用地僅占總供應(yīng)量的17.3%，為84.7萬平方米。產(chǎn)品供需的進(jìn)一步失衡，使得房價(jià)的上漲之勢(shì)更加令人擔(dān)憂。 |
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