9月16 日，北京金融街購物中心正式開業(yè)，加上此前中關(guān)村、CBD、望京的大型購物中心相繼開業(yè)，北京今年掀起了一股購物中心的開業(yè)熱潮。據(jù)國際物業(yè)顧問戴德梁行研究統(tǒng)計(jì)，北京計(jì)劃開業(yè)的店鋪面積將達(dá)410 萬平方米，相當(dāng)于近100個(gè)中友百貨、70個(gè)北京新世紀(jì)廣場、40 個(gè)SOGO。
　　如此快速擴(kuò)張是否會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)過剩？諸多購物中心市場前景如何？近日，《市場報(bào)》記者獨(dú)家專訪了經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長黃國雄教授。

租售供大于求

　　目前我國商業(yè)地產(chǎn)過熱，黃國雄教授用一組數(shù)據(jù)證明了這一點(diǎn)。他說：“進(jìn)入新世紀(jì)，中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字， 2001-2006，年六年平均增幅為26.5%。2006年增幅雖有所回落，但投資總額仍高達(dá)2345.38億元，比上年增加17.3%。北京商業(yè)用房投資增長高達(dá)100.1%，上海為51.1%。2006年全國商業(yè)營業(yè)用房開工面積達(dá)2.35億平方米，當(dāng)年竣工面積為5900萬平方米。預(yù)示著今后數(shù)年將有大批商業(yè)用房建成并投入租售�！�
　　黃國雄分析說，實(shí)際上，在商業(yè)營業(yè)面積供給迅速增加的同時(shí)，空置率也在上升，僅2006年上半年，全國商業(yè)營業(yè)面積空置率即高達(dá)2878萬平方米，較上年同期增加21%，比商品房空置率高出18%。今年以來，商鋪供給過剩的情況繼續(xù)發(fā)展。這些情況，意味著中國商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的時(shí)期，將受到雙重考驗(yàn)�！�
　　他告訴記者，今后，中國商業(yè)企業(yè)發(fā)展變化將非常大，零售市場的企業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，將進(jìn)一步影響上游制造商和批發(fā)商的市場格局；而成熟的大型零售商之間的競爭，將進(jìn)一步向“質(zhì)”的方向發(fā)展。與此同時(shí)，外資流通企業(yè)在擴(kuò)大市場份額的同時(shí)，在向流通環(huán)節(jié)的上游滲透；流通相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也面臨著進(jìn)一步洗牌，重點(diǎn)即在于橫跨流通和房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在零售商發(fā)展求“質(zhì)”的年代，商業(yè)地產(chǎn)商如果還在繼續(xù)單純求“量”和“面積”的比拼，而忽視對零售商客戶的專業(yè)服務(wù)，必定會(huì)陷入發(fā)展困境。

過熱存在風(fēng)險(xiǎn)

　　黃國雄分析說，目前我國商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)期，存在著越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的傾向。主要表現(xiàn)可用四句話概括：“總量接近飽和，結(jié)構(gòu)多方失衡，泡沫凸現(xiàn)，空置率上升�！睂�(shí)際開發(fā)時(shí)，許多開發(fā)商往往片面注重零售店鋪對整座商業(yè)用房的吸引作用，一味講求寬敞豪華。不僅抬高了底商房價(jià)，也抬高了整座商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格（包括公寓、寫字間等），從而造成商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡，租購需求減少，閑置率不斷上升。零售商業(yè)過分集中于對購物中心的開發(fā)，有條件的大干快上，不具備條件的也一擁而上，致使全國許多城市購物中心遍地開花。
　　有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)的40余座城市，每年新增80多家購物中心，一些人口只有20多萬的城市卻建了幾個(gè)購物中心。有的購物中心一天流水只有1萬元，不少購物中心有場無市、有商無業(yè)，倒閉、轉(zhuǎn)向的不在少數(shù)，浪費(fèi)了大量投資。
　　黃國雄坦言：“有些人說中國已經(jīng)進(jìn)入購物中心大發(fā)展期。這種說法是錯(cuò)誤的。我認(rèn)為，中國的MALL（大型購物中心） 應(yīng)該慢些走�！� 因?yàn)槲覀儽仨氄�視我國整體人均消費(fèi)水平不足的現(xiàn)實(shí)。去年全國開工的面積按 660 個(gè)大小城市計(jì)算，平均每個(gè)城市開工 35 萬平方米，規(guī)模超過了實(shí)際需求。從世界的經(jīng)驗(yàn)看，人均 GDP 在 2000 美元— 3000 美元可起步；人均 GDP 在 3000 美元— 5000 美元的可發(fā)展；人均 GDP 在 5000 美元以上可進(jìn)入快速發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)水平達(dá)不到就不能上。
　　購物中心的發(fā)展趨勢是小型化，并非越大越好。據(jù)今年福布斯統(tǒng)計(jì)，世界十大購物中心有八個(gè)在亞洲，其中中國占4個(gè)，面積由以前的二三十萬平方米，發(fā)展到四五十萬平方米，甚至更大，都想爭當(dāng)所謂亞洲第一、世界一流。所以，遏制國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的過度發(fā)展和結(jié)構(gòu)失衡已經(jīng)刻不容緩。

商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展

　　黃國雄說：“中國的問題是重規(guī)劃，不重策劃。有塊地就可以建場，不管適不適合，商業(yè)無權(quán)選址。開發(fā)商拿來地就建，缺乏策劃，沒有消費(fèi)目標(biāo)群體，更談不上細(xì)致服務(wù)，所以很難保本經(jīng)營。因此，商業(yè)地產(chǎn)商要重策劃。市政在批商業(yè)規(guī)劃時(shí)，一定要有專業(yè)人士參與，多少人口的地方批商業(yè)中心，什么地區(qū)配區(qū)域性的，什么地方是大型的，應(yīng)有科學(xué)依據(jù)。亂建購物中心自然造成惡性競爭。”
　　黃國雄同時(shí)指出，商業(yè)地產(chǎn)商將有三大發(fā)展機(jī)會(huì)：
　　第一，隨著政府增加平價(jià)住房供給政策的逐步落實(shí)，商鋪?zhàn)馐坌枨髸?huì)有所回升。
　　第二，社區(qū)商業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間，其中改建擴(kuò)建原有網(wǎng)點(diǎn)的需求，以及事實(shí)上業(yè)已存在的城郊“小產(chǎn)權(quán)房”集聚，將使商業(yè)地產(chǎn)找到新的增長點(diǎn)。
　　第三，轉(zhuǎn)變商鋪開發(fā)理念，從追求短期單贏轉(zhuǎn)向長期共贏。目前，有的大城市房地產(chǎn)商從過去的“炒鋪”變?yōu)椤俺瓷獭�，對著名品牌的連鎖商家實(shí)行“零租金進(jìn)駐”，以培育店鋪資產(chǎn)。