面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，不少開(kāi)發(fā)商采取各種手段捂盤(pán)。

嘿嘿！ 漲漲價(jià)再賣(mài)！

　　從１１月份開(kāi)始，杭州市全面實(shí)施商品房預(yù)銷(xiāo)售計(jì)劃報(bào)送制度，其劍鋒直指捂盤(pán)囤房行為。隨著從中央到地方一道道政策殺手锏使出，渴望房?jī)r(jià)回落的人們正密切關(guān)注著：“擠牙膏式”的售房方式究竟還能走多遠(yuǎn)？

一道道“房產(chǎn)新政”劍指捂盤(pán)

　　近幾天來(lái)，杭州不少房地產(chǎn)商都注意到了這條極為嚴(yán)格的房產(chǎn)“新政”：從１１月開(kāi)始，杭州全面實(shí)施商品房預(yù)銷(xiāo)售計(jì)劃報(bào)送制度，市區(qū)內(nèi)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的商品房全部列入預(yù)銷(xiāo)售計(jì)劃。
　　按規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須申報(bào)本公司２００８年度的預(yù)銷(xiāo)售商品房項(xiàng)目，總項(xiàng)目規(guī)模在３萬(wàn)平方米以上的，一次性計(jì)劃申報(bào)的預(yù)銷(xiāo)售面積以３萬(wàn)平方米以上可售住宅房源為單位進(jìn)行申報(bào)；總項(xiàng)目規(guī)模在３萬(wàn)平方米以下的，需一次性申報(bào)。
　　“其中之意很明白，只要項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到３萬(wàn)平方米以上，新商品房預(yù)售開(kāi)盤(pán)量不得少于３萬(wàn)平方米�！焙贾菀恍┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)。此外，凡未按期申報(bào)商品房預(yù)銷(xiāo)售計(jì)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在２００８年度均作無(wú)計(jì)劃處理。
　　曾在杭州城北一家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)連夜排號(hào)的趙小姐說(shuō)，這個(gè)政策大快人心，不少樓盤(pán)一開(kāi)盤(pán)只有１００多套房可賣(mài)，吊購(gòu)房者的胃口，提高價(jià)碼，大家怨聲載道。由于市場(chǎng)供給量不足，杭州甚至出現(xiàn)房源緊張的現(xiàn)象。據(jù)媒體報(bào)道，在１０月份浙江省的房博會(huì)上，就傳出了可售房源“奇缺”的說(shuō)法。
　　這次新政無(wú)疑直擊惜售捂盤(pán)行為，以防止囤房抬價(jià)、市場(chǎng)欺詐的違法違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn)。如果仔細(xì)觀察的話，從今年下半年以來(lái)，直接可以打擊到交易環(huán)節(jié)捂盤(pán)惜售行為的新政可謂不少。從國(guó)家層面，從加息加稅收到房貸新政，要求銀行從嚴(yán)控制對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)的短期貸款，房貸口子正不斷被收緊。
　　從地方政府層面，前不久，合肥市房管局開(kāi)始專(zhuān)項(xiàng)清查整治，確保開(kāi)發(fā)商按照正常節(jié)奏來(lái)供應(yīng)房源，其清查對(duì)象包括：開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證后，10天內(nèi)不開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的捂盤(pán)行為；網(wǎng)上樓盤(pán)信息顯示為“可售”狀態(tài)，卻無(wú)故拒絕購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)要求的囤房行為……
　　杭州市這次關(guān)于商品房預(yù)銷(xiāo)售的“新政”并非首次，3個(gè)月前，市有關(guān)部門(mén)就規(guī)定，對(duì)列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的商品房項(xiàng)目須全部申報(bào)辦理商品房（預(yù)）銷(xiāo)售審批手續(xù)，上網(wǎng)公開(kāi)銷(xiāo)售，確保列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的商品房項(xiàng)目上市銷(xiāo)售，及時(shí)提供市場(chǎng)有效供給。

開(kāi)發(fā)商真的手忙腳亂了嗎

　　一石擊起千層浪，杭州這次“房產(chǎn)新政”，對(duì)開(kāi)發(fā)商們的銷(xiāo)售行為產(chǎn)生了不少直接沖擊，更形成了“垂直打擊”。
　　近幾天來(lái)，有消息傳來(lái)，已經(jīng)出現(xiàn)了樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)量不足３萬(wàn)平方米、預(yù)售申請(qǐng)被“卡殼”的情況。有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，１０月份的浙江省房博會(huì)過(guò)后的首次開(kāi)盤(pán)潮，將有可能推遲，不少原定開(kāi)盤(pán)量不夠標(biāo)準(zhǔn)的樓盤(pán)，只好等符合預(yù)售條件的房源達(dá)到３萬(wàn)平方米后再開(kāi)盤(pán)。有調(diào)查顯示，明年春節(jié)前，大約有３０多個(gè)老盤(pán)或新盤(pán)有開(kāi)盤(pán)意向。
　　這次新政對(duì)開(kāi)發(fā)商形成的“垂直打擊”是，商品房開(kāi)盤(pán)量大增，相應(yīng)的業(yè)務(wù)量同工作量也一并增加，隨之而來(lái)的人力與開(kāi)支就要增加，整個(gè)開(kāi)盤(pán)的預(yù)算成本就要增加。這部分成本如何消化，成為開(kāi)發(fā)商們不得不思考的問(wèn)題。
　　沖擊與打擊，并不代表“推盤(pán)手們”真的無(wú)計(jì)可施了�！斑@很簡(jiǎn)單，有的開(kāi)發(fā)商遲領(lǐng)預(yù)售證，你就拿他一點(diǎn)辦法沒(méi)有�！闭憬�工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬教授說(shuō)�！按送猓�在房地產(chǎn)相關(guān)法律上，規(guī)定商品房銷(xiāo)售可以預(yù)售，也可以現(xiàn)房銷(xiāo)售，這是銷(xiāo)售方的權(quán)利，在這種情況下政策的執(zhí)行難度會(huì)加大。”
　　有的開(kāi)發(fā)商質(zhì)疑，建設(shè)部的城市商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合3個(gè)條件，其中并沒(méi)有要求開(kāi)盤(pán)量。因此，杭州市的房地產(chǎn)新政是否與法律相抵觸呢？對(duì)此，一位房地產(chǎn)研究人員表示，政府的這次政策只是在相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上的細(xì)化，與法律法規(guī)并不矛盾。
　　事實(shí)上，無(wú)論哪一次“房產(chǎn)新政”出臺(tái)，都沒(méi)有改變一個(gè)事實(shí)，就是推盤(pán)主動(dòng)權(quán)始終掌握在開(kāi)發(fā)商手里，他們?cè)诓倏赝票P(pán)節(jié)奏方面，依然有著較大的操作空間。以這次新政為例，盡管要求新商品房預(yù)售開(kāi)盤(pán)量不得少于３萬(wàn)平方米，可一些規(guī)模較大的樓盤(pán)，仍然可以分批分期梯次開(kāi)盤(pán)。

“擠牙膏式”推銷(xiāo)，還沒(méi)有走到最后一天

　　面對(duì)這次新政，充滿希望的消費(fèi)者們又一次在心中提問(wèn)：“擠牙膏式”的售房辦法何時(shí)會(huì)被終結(jié)？
　　隨著冬天的到來(lái)，在有著國(guó)內(nèi)樓市“風(fēng)向標(biāo)”之稱(chēng)的京滬深三大城市，樓市也有趨冷跡象，無(wú)論在一手住宅還是二手房成交量上，都出現(xiàn)下降。在樓市趨冷的情況下，業(yè)內(nèi)也在猜測(cè)：市場(chǎng)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商快速放盤(pán)，捂盤(pán)現(xiàn)象會(huì)不會(huì)消失。
　　一個(gè)事物有沒(méi)有走到盡頭，關(guān)鍵因素之一就是要看其有沒(méi)有存在的必要。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商分批銷(xiāo)售商品房，從其商業(yè)行為上，有一定道理。還有人認(rèn)為，遏制“擠牙膏式”推盤(pán)，其主要目的是為了打擊故意捂盤(pán)與囤房，而分批分期售房，并不一定完全等同于惡意捂盤(pán)囤房。
　　也有人提出，徹底終結(jié)“擠牙膏式”推盤(pán)時(shí)代，有必要在土地供給上提前想一些辦法，比如簽訂土地出讓合同時(shí)，就明確規(guī)定將來(lái)開(kāi)盤(pán)時(shí)必須提供一定的供應(yīng)量�！斑@種辦法也有局限，就拿今年來(lái)說(shuō)，杭州市遇到的情況是市場(chǎng)短缺，才需要加大市場(chǎng)供應(yīng)；可如果將來(lái)市場(chǎng)供大于求，加大市場(chǎng)供應(yīng)的辦法又是行不通的。” 浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬教授說(shuō)。
　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，杭州此次“房產(chǎn)新政”雖規(guī)定３萬(wàn)平方米新盤(pán)開(kāi)盤(pán)底線，可一些體量大的樓盤(pán)，還是可以分期開(kāi)盤(pán)的。建議為更好防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)，今后政府可以采取縮小出讓地塊面積的辦法，徹底杜絕分批開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售�？墒聦�(shí)上這種辦法也會(huì)產(chǎn)生矛盾，政府縮小出讓地塊面積，其結(jié)果很可能導(dǎo)致樓價(jià)的上漲，有違打擊捂盤(pán)囤房的初衷。
　　專(zhuān)家認(rèn)為，這次杭州出臺(tái)“房產(chǎn)新政”，主要是政府為應(yīng)對(duì)當(dāng)前房源緊張局面而采取的可能的行政手段，從而達(dá)到加快房源供給的目的。這只是一種辦法而已，它只能有助于改善當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)一些不良行為與現(xiàn)象，但不能指望捂盤(pán)囤房行為就此能徹底被終結(jié)，畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能完全由行政力量控制。有時(shí)政府行為不能違法，亦不能違背市場(chǎng)規(guī)律。