北京宋莊藝術(shù)家陷入小產(chǎn)權(quán)困局

　　截止到2006年，全國的耕地面積為18億2700萬畝，人均只有1.39畝。就在耕地面積不斷減少的同時，2007年，房地產(chǎn)市場上有個熱門——小產(chǎn)權(quán)，這兩者之間究竟有著什么樣的關(guān)系？
　　記者了解到，幾百萬畝被侵占的土地中，大量農(nóng)業(yè)用地被用來開發(fā)成了小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房　威脅糧食安全

　　前不久，國家六部委召開了全國縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村級干部國土資源法律知識電視電話會議。在會上，國土資源部部長徐紹史公布了這樣一個數(shù)字，截止到2006 年，全國的耕地面積為18億2700萬畝，人均只有1.39畝，其中北京、天津、上海、浙江、福建、廣東六省市人均擁有的耕地比聯(lián)合國糧農(nóng)組織確定的 0.8畝的警戒線還要低。
　　國土資源部部長徐紹史說：“這十幾億人口基本做到糧食自給，耕地絕對不能少于18億畝，所以違規(guī)違法用地確實危害了糧食安全。”
　　18億畝耕地的底限不能突破，但是徐紹史部長表示目前耕地保護的現(xiàn)狀卻不容樂觀，2007年9月中旬到年底，國土資源部專門部署了全國土地執(zhí)法的百日行動，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，違法違規(guī)侵占土地的數(shù)量驚人：清理出來的違法違規(guī)的案件宗數(shù)是32000件，涉及到的土地是數(shù)百萬畝。

小產(chǎn)權(quán)房　風(fēng)險不斷加大

　　小產(chǎn)權(quán)火爆，就因為它比城里的商品房便宜很多，但在便宜的背后，小產(chǎn)權(quán)麻煩也不少，它蓋在耕地或者宅基地上、沒有繳納土地出讓金、沒有合法手續(xù)，換句話說，它不受法律保護。
　　前不久，國務(wù)院叫停了小產(chǎn)權(quán)房，明令禁止城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)住房，這個規(guī)定剛剛宣布，北京市第二中級人民法院就對一起小產(chǎn)權(quán)官司作出了終審判決。
　　5年前，北京宋莊一個名叫馬海濤的農(nóng)民，自愿把自家宅基地的使用權(quán)和8間房以4.5萬元的價格賣給一個名叫李玉蘭的畫家，5年后，當(dāng)宋莊發(fā)展成了知名的藝術(shù)家聚居區(qū)之后，當(dāng)?shù)氐姆績r也是一個勁地往上漲，于是農(nóng)民馬海濤開始反悔，向法院起訴要求要回房屋，結(jié)果法院判令雙方的買賣協(xié)議無效，馬海濤向畫家支付 93808元房屋補償，畫家90天以內(nèi)騰退房屋。
　　李玉蘭認(rèn)為，這套房子以前是屬于農(nóng)民的私有財產(chǎn)，農(nóng)民有權(quán)出售自己的房屋，因此合同應(yīng)該是有效的，于是李玉蘭向北京市第二中級人民法院提起了上訴，沒想到再次敗訴，那法院為什么認(rèn)為農(nóng)民把自己的私有財產(chǎn)賣給李玉蘭違法？
　　法院認(rèn)為，農(nóng)民的私房蓋在屬于集體所有的宅基地上，對宅基地，農(nóng)民只擁有使用權(quán)。所以，他們只能把自己的私房賣給本集體的農(nóng)民，而不能把私房賣給這個集體以外的任何人，哪怕對方是另外一個集體的農(nóng)民也不行。

北京大量宅基地用來建小產(chǎn)權(quán)房

　　我們的記者在北京郊區(qū)做了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)，在北京懷柔區(qū)北宅村一個名叫溪湖北宅的樓盤正在銷售，中介人員告訴記者，這些房子都是在宅基地上建起的小產(chǎn)權(quán)房，一期70多套，如今已經(jīng)賣出近40套，不僅如此，為了說服買房人，中介人員告訴記者這些房屋都有正規(guī)的規(guī)劃。
　　雖然記者反復(fù)追問，但中介人員始終不肯透露規(guī)劃是哪一級政府審批的。在記者準(zhǔn)備離開時，意外地發(fā)現(xiàn)北宅村的規(guī)劃圖上還標(biāo)著一片四合院，那么，這片四合院是準(zhǔn)備用于村民居住還是用于出售？
　　記者了解到，這一片四合院分為1000平方米和850平方米兩種戶型，氣派非常的四合院的價格分別為230萬和200萬元，那么，這些占地驚人的四合院是不是小產(chǎn)權(quán)房屋？中介人員告訴記者，買房人得到的只是70年的土地使用權(quán)和地面建筑，中介人員還告訴記者，像這樣占地1000平方米、850平方米的四合院已經(jīng)被城里人買走了好幾套，同時他們還一再強調(diào)這些小產(chǎn)權(quán)的四合院能夠轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)。
　　在北宅村的調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)大量的宅基地被用來建成小產(chǎn)權(quán)的房屋出售，那么這會給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民帶來什么影響？在北宅村，小產(chǎn)權(quán)房大量侵占農(nóng)民的宅基地，雖然中介人員不知道那些要分家的農(nóng)民，以及他們的下一代，會不會因為沒有宅基地而去占用耕地，但中介人員知道的是，在懷柔，小產(chǎn)權(quán)房十分普遍。
　　在北京不止懷柔小產(chǎn)權(quán)房屋迅速膨脹，在通州和房山，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售更是成了公開的秘密。

全國各地小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量驚人

　　小產(chǎn)權(quán)房在北京迅速蔓延，那么全國范圍內(nèi)它究竟占了多少比例？采訪中記者了解到，小產(chǎn)權(quán)的房屋由于沒有完善的銷售手續(xù)，因此數(shù)量很難統(tǒng)計，但一些機構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查卻顯示，小產(chǎn)權(quán)房屋的數(shù)量驚人，北京有人估計大概占了20%左右，深圳這樣的城市占的比重就更高，有的可能高達40%近50%。
　　調(diào)查中記者還發(fā)現(xiàn)，數(shù)量驚人的小產(chǎn)權(quán)房就醒目地樹立在各個村莊的田間地頭，從打地基、直到最后銷售，一般都要經(jīng)歷幾個月甚至一年多的時間，這么長的時間里，如果地方政府及時制止的話，它們根本就不可能建起來。
　　其實，早在1999年5月，國務(wù)院辦公廳就發(fā)布規(guī)定，農(nóng)村住宅不得向城市居民出售，建設(shè)部也曾多次發(fā)出風(fēng)險提示，提醒城市居民不要購買在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，否則將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，權(quán)益難以得到保護，可實際情況卻是，小產(chǎn)權(quán)房熱銷多年，大量城市居民選擇了小產(chǎn)權(quán)房，明明都知道小產(chǎn)權(quán)不合法，風(fēng)險巨大，那又是誰在背后推動著這塊市場不斷膨脹？
　　一方面，大產(chǎn)權(quán)房高不可攀的價格，讓不少城市居民開始選擇小產(chǎn)權(quán)房，形成了龐大的買方市場；另一方面，一些村鎮(zhèn)在大產(chǎn)權(quán)房價格飆升的背景下，也開始迅速把土地變現(xiàn)，這也讓小產(chǎn)權(quán)房有了立足之地。
　　據(jù)濟南市槐蔭區(qū)段店鎮(zhèn)彭莊村鑫鵬小區(qū)銷售負責(zé)人介紹，一個樓做好，給村里100萬，剩下的是利潤。巨大的利誘之下，村委會不惜出讓土地，而采訪中，記者還發(fā)現(xiàn)，越是靠近城市邊緣的農(nóng)村，出讓土地的現(xiàn)象越嚴(yán)重。
　　因為村里要發(fā)展，所以就違規(guī)建小產(chǎn)權(quán)房。一些專家告訴記者，在這些理由之外，靠近城市的村莊紛紛開發(fā)小產(chǎn)權(quán)，還隱藏著另一個秘密，那就是城市的發(fā)展過程中，一定會占用農(nóng)田，如果村里不開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，土地一旦被地方政府征用，那么土地的大部分利潤將被地方政府拿走。
　　城市的高房價造就了小產(chǎn)權(quán)房的巨大市場需求，而村級組織也有著強烈的賣地沖動，在此情況下，一些不正規(guī)的開發(fā)商開始迅速介入，并在一棟棟小產(chǎn)權(quán)房的交易中賺到了自己的利潤。