英法：歷史形成“住商兩用”　特色鮮明受保護

　　在歐洲，尤其是英國和法國這樣的國家，民宅商用有很長的歷史。像法國的咖啡館，英國的舊書店，基本以家庭經(jīng)營為主，而且大多是兩三層的建筑，上面是住房，下面是商店，這類建筑是歷史形成的，不僅實用，而且還是該國傳統(tǒng)生活方式的一部分，為此，被當?shù)卣�府列為保護和鼓勵的范圍。

　　法國：

　　有報道說，巴黎是世界上少數(shù)拒絕轉(zhuǎn)變的城市之一，眾多古老不變的咖啡館就是最好證明。法國人解釋說，盡管這些建筑是住商兩用，但因為咖啡文化成了一種精神象征，而且還體現(xiàn)著法國人的傳統(tǒng)和特有的文化，因此將其保留。
　　咖啡館在巴黎是一種文化，也是一種時尚。巴黎市區(qū)不大，卻有大大小小12000多家咖啡館。巴黎是個講究整潔、干凈的城市，但對咖啡館門外的 “違章建筑”一直視而不見。幾百年來，杰出人物在巴黎進進出出，留下不少逸事。在蒙帕納斯百年老店的咖啡館內(nèi)，很多桌子上都有一個皮質(zhì)的牌子，上面刻著一個世紀前曾坐過的客人的名子，其中有畢加索、拉威爾、阿波利內(nèi)爾。拿破侖當年曾在咖啡館內(nèi)以帽子抵押賬單而留下了一段歷史談資。在巴黎每一個街角，古老文明都和現(xiàn)代文明共生共榮。法蘭西民族將兩種文明巧妙、和諧地糅合其中。
　　當然，法國對其他建筑還是進行嚴格管理的，無論租用商業(yè)建筑或民宅，經(jīng)營者都必須持有法國商業(yè)管理局的營業(yè)執(zhí)照，所經(jīng)營的項目不得隨意變更。房主也必須擁有該局核發(fā)的準許出租商業(yè)用房證書。

　　英國：

　　英國這個古老的國家同樣也對老住商兩用房子采取了保護政策。到過英國的人知道，英國的舊書市場歷史悠久，而且全國所有城市都有舊書店，報刊上經(jīng)常有收購舊書信息。
　　在首都倫敦，古街老巷縱橫交錯，曲徑通幽。然而，幾十年來城市無論擴寬街道，還是建新的公共設(shè)施，建筑部門都毫無例外地在努力保護街巷古老特色。尤其是那些專門銷售圖書的店鋪，組成了倫敦一道特有的文化風景線。在那里，不準車輛通過，只許可人們步行。
　　查林十字路是其中最有名的古街之一，地處城中心�？梢栽谀抢镎业礁鞣N類型和規(guī)模的書店，其中既有陳設(shè)闊氣的大書店，又有早年狄更斯時代遺留下來的小書鋪。這些光線不足的小書鋪看上去格外簡陋寒酸，但倫敦人卻對這些陳舊甚至破敗的古街老巷情有獨鐘，這是因為它們飽經(jīng)風霜，在歷史的長河中一點一滴地把城市的底蘊積累起來，從而構(gòu)筑了城市品位的堅實基礎(chǔ)，打造出璀璨的城市文化。

血、火教訓促香港禁止住宅商用

　　住宅商用曾經(jīng)是我香港特區(qū)相當普遍的現(xiàn)象，但上世紀80年末開始，這種現(xiàn)象逐漸減少，目前已經(jīng)不多見。據(jù)報道，這一問題的解決是由于香港發(fā)生了幾起商住樓失火事件并造成巨大人員和物質(zhì)損失后，香港政府才決定取消了商住兩用這種物業(yè)形式，明確規(guī)定“出租房屋只許做住宅用途”。
　　據(jù)報道，為了制止商住兩用現(xiàn)象產(chǎn)生，香港政府在印制好的租賃合同上明確規(guī)定“出租房屋只做住宅用途”。如果有人在香港小區(qū)住宅樓里開公司，該人與外界來往的信件一旦被物業(yè)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)辦公室首先會給這個人發(fā)一封信，告知他小區(qū)內(nèi)不能開公司。如果此人不聽勸說，仍我行我素，物業(yè)會再發(fā)第二封信，并提出警告：盡快關(guān)閉公司，否則將承擔法律責任。過一段時間該人對物業(yè)的警告依然置若罔聞，物業(yè)就會送去律師信。因為該人已被起訴到法院，將面臨包括責令取締公司和承擔賠償責任等相關(guān)法律的處罰。
　　但香港也不是絕對禁止住宅不能商用，如果有人要將建筑物一層改變房屋原來的用途開底商，必須到當?shù)卣�府相關(guān)部門備案報批。房屋用途改變后，還需要相應補交土地出讓金。因為在香港，不同性質(zhì)的土地，出讓金的價格也不一樣，一般是住宅用地最便宜，商業(yè)用地較貴。
　　據(jù)報道，香港也曾經(jīng)出現(xiàn)過商住樓熱，有些樓盤出售時還聲明允許“商住兩用”，而且也確實有人把公司注冊到自己家里，不過基本都是一人公司，或一家人的公司，但凡是在家開公司的人大都會小心翼翼，擔心住宅電話通過媒體傳播出去用作商業(yè)用途，電信部門會首先將電話掐斷，而且有關(guān)部門也會進行相應處罰。
　　有媒體報道說，香港之所以禁止商住樓，是因為住宅的防火和防盜規(guī)范是與寫字樓不同，另外，商住混雜還造成許多不便，在出現(xiàn)了幾起商住樓失火事件后，香港政府取消了這種商住混雜的形式。有人說，香港實行“住宅禁商”政策是“血與火”教訓的結(jié)果。

美國：住宅商用審批嚴格

　　美國是現(xiàn)代資本主義國家的典型，長期以來被視為典型自由市場經(jīng)濟，美國《國家授權(quán)法》對商業(yè)規(guī)劃做了明確規(guī)定：商業(yè)網(wǎng)點只允許在符合規(guī)定用途的區(qū)域內(nèi)設(shè)置，在不符合規(guī)定的區(qū)域建店是絕對不允許的。
　　在美國，各城市的商業(yè)規(guī)劃一經(jīng)批準，不得隨意變動；如需變更，則啟動區(qū)域規(guī)劃變更程序。商業(yè)規(guī)劃的原則是使商業(yè)設(shè)施對環(huán)境帶來有益影響，反對雜亂無章，為此，城市內(nèi)臨街居民建筑底部不能隨意開設(shè)商店。
　　然而到過美國的人也會發(fā)現(xiàn)，美國的一些城市也有“商住兩用樓”這種形式，但僅限于兩層樓，上層作為居住用房，下層作為辦公或商業(yè)用房。這主要是因為兩層樓在發(fā)生火災等特殊情況時比較好處理，而對于高層商住兩用房，由于人員較多、構(gòu)成復雜，消防、保安若出現(xiàn)問題會嚴重得多。即便是這種建筑，如果開商店也必須經(jīng)過有關(guān)機構(gòu)批準，主管部門要求業(yè)者必須有獨立的出入通道，必須安裝防火、防盜設(shè)備，妥善處理垃圾和廢物。同時管理部門還向制造噪音較大的酒吧、游戲場等場所征收環(huán)境污染費，促使這些商家使用隔音材料，采用低噪音空調(diào)設(shè)備等。對造成騷擾、破壞居民隱私、形成各種污染的行業(yè)，主管部門會在營業(yè)審核時嚴格把關(guān)，污染大、嚴重擾民的將不會獲批。
　　在住宅集中地段，為了盡量方便居民，一般會批準在街角等處適當開設(shè)加油站、小型便利店、藥房和雜貨店以及快餐館等，讓居民在住處附近可以得到便利的服務，而不需要到較遠的超級市場買牛奶、藥品等，同時也為該地區(qū)提供了適當?shù)木蜆I(yè)機會。而這些店鋪都不設(shè)在樓區(qū)之間，即使工作人員上下班，也不會打擾住戶。

德國：住戶利益至上

　　在德國，原則禁止違反住房規(guī)劃用途而將建筑物商用，否則，房主將會因違背建筑物使用目的而受到處罰。當然也不是“一刀切”，如果一家規(guī)模不大的公司申請使用住房做設(shè)計室或辦公室等，可視情況予以批準。但限制非常嚴格，如公司業(yè)務基本要通過電話處理，每天接待的顧客人數(shù)最多不超過兩人。如果進駐的公司有員工，而且也經(jīng)常有顧客光臨，或者還利用被周圍鄰居聽到聲音的機器，這種公司即便獲得了準許，一旦被發(fā)現(xiàn)也會被取締。
　　在德國，民用住房不能出租用以開辦商店、飯館、理發(fā)館等。這主要是為了保護住戶的利益。德國媒體曾報道過這樣一條消息：一位女士在自己住房內(nèi)開設(shè)了一個私人幼兒園，每天只有4個孩子，但最后也被法院判決取消，理由是“有顧客經(jīng)常往來，影響鄰居”。
　　據(jù)報道，德國對民用住宅商用規(guī)定如此嚴格有其歷史原因。早在1956年，當時的西德聯(lián)邦議院就通過了《商店關(guān)門法》。該法規(guī)定德國商店的營業(yè)時間在周一至周五每天7時至 18時，周六從6時至14時。《商店關(guān)門法》的出臺是因為德國人認為晚上和周日是與家人、朋友相聚的時間，不是購物時間。特別是周日，是典型的德國一家人進行宗教活動、散步或進行運動的時間。另外，制定《商店關(guān)門法》也是為了保護勞工權(quán)利。德國各聯(lián)邦州還通過了與《商店關(guān)門法》相類似的各種法規(guī)，如限制工廠的工作時間，許多工廠到17時就全部停產(chǎn)。
　　隨著德國國力逐步強大，居民戶外活動和外出就餐的幾率增加，晚上回家時間也逐漸延后，德國聯(lián)邦議院對《商店關(guān)門法》進行了多次修改，2003年，將周一至周六商店關(guān)門時間統(tǒng)一修改為 20時，但是周日商店不得營業(yè)這一條款沒有改變。
　　為方便民眾，《商店關(guān)門法》也規(guī)定了一些例外。如面包店和報刊、飲料小賣部等營業(yè)時間更長一些，火車站、機場、旅游景點、加油站的商店營業(yè)時間也有例外規(guī)定。鑒于餐館在德國不屬于商店，所以周日也可以營業(yè)，但周日餐館停止營業(yè)很早。
　　德國人自己說，禁止民用住宅商用，主要目的還是為給居民創(chuàng)造一個安詳而寧靜的生活環(huán)境。與其讓樓下的商店燈火通明，不如讓自家人在昏暗燈光下圍在一起看電視節(jié)目來得實在。這就是許多德國人的生活觀。