【背景】
　�。玻埃埃纺辏吃卤�發(fā)的美國次貸危機引發(fā)全球金融市場動蕩加劇�；ㄆ�、貝爾斯登、美林、摩根、瑞銀等一大批著名金融機構，２００７年度都因次級貸款發(fā)生巨額虧損。貝爾斯登因支付危機被摩根大通以低價收購，成為危機發(fā)生以來第一家倒下的大型金融機構。全球股市出現(xiàn)大幅下跌和劇烈動蕩，因次貸問題引發(fā)的金融市場危機還在加劇。據(jù)有關研究機構估計，次貸危機的損失可能超過７０００億美元。同時，中國資本市場也受全球次貸危機影響發(fā)生動蕩。深刻認識美國次貸危機的形成機制，對防范我國房地產(chǎn)信貸風險，具有十分重要的借鑒意義。

違規(guī)行為造成次貸危機

　　在當前更為廣泛的調(diào)查中，聯(lián)邦機構正在調(diào)查抵押貸款公司是否存在利息矛盾、偽造賬目、內(nèi)幕交易，以及抵押證券是如何提供給投資者的，是否存在違規(guī)借貸問題等。美國證券及交易委員會還在進行大約３６宗民事調(diào)查，以查清次級抵押貸款究竟是如何形成的，以及相關證券的價值是如何估算的
　　美國次貸危機，是指房地產(chǎn)市場上的次級按揭貸款因債務人無法償債而引發(fā)的金融市場危機。次級按揭貸款，是相對于給資信條件較好的客戶的按揭貸款而言。通過抵押形式，對收入低、沒有或缺乏足夠還款能力證明，或者其他負債較重、資信條件較“次”的住房購買人發(fā)放貸款。美國的房地產(chǎn)市場按揭貸款大致可以分為３個層次：優(yōu)質(zhì)貸款市場、“ＡＬＴ－Ａ”貸款市場和次級貸款市場。優(yōu)質(zhì)貸款市場面向信用等級高、債務負擔合理、風險小的優(yōu)良客戶，按揭利率相對較低。次級市場是指信用分數(shù)低、收入證明缺失、負債較重的客戶，如美國的低收入階層和新移民。而“ＡＬＴ－Ａ”貸款市場是介于二者之間的灰色地帶，泛指那些信用記錄不錯，但缺少或完全沒有固定收入、存款、資產(chǎn)等合法證明文件的客戶。次級市場和“ＡＬＴ－Ａ”貸款市場都是高風險市場，按揭利率比優(yōu)質(zhì)貸款高，次貸危機就是這部分市場出現(xiàn)問題引發(fā)的風險。
　　美國次級抵押貸款證券市場產(chǎn)生的風險有一套復雜的傳導機制。在美國，個人貸款者是向抵押貸款公司而不是直接向銀行申請抵押貸款。抵押貸款公司將抵押貸款出售給商業(yè)銀行或者投資銀行。銀行將抵押貸款重新打包成抵押貸款證券后再出售給購買抵押貸款證券的投資者，轉(zhuǎn)移風險。同時，銀行會與抵押貸款公司簽署協(xié)議，要求抵押貸款公司在個人貸款者拖欠還貸的情況下，回購抵押貸款。銀行還會購買一些信用違約互換合約，相當于購買一種對抗抵押貸款違約率上升的“保險”，來進一步分散自己的風險。次級按揭貸款出現(xiàn)風險，是一系列綜合因素發(fā)生作用的結(jié)果。
　　次貸危機爆發(fā)后，美國聯(lián)邦調(diào)查局（ＦＢＩ）于２００８年初開始對１４家公司在次級抵押貸款中可能存在的會計欺詐、內(nèi)幕交易等違規(guī)行為展開調(diào)查。３月，又開始對全美最大的抵押貸款銀行Ｃｏｕｎｔｒｙｗｉｄｅ涉嫌欺詐展開調(diào)查。這些公司的抵押貸款業(yè)務均受到毀滅性的次貸危機拖累。據(jù)報道，２００４年至２００７年之間，Ｃｏｕｎｔｒｙｗｉｄｅ抵押貸款業(yè)務的“服務性證券組合”突破１萬億美元。Ｃｏｕｎｔｒｙｗｉｄｅ于今年１月份接受了美國銀行（ＢａｎｋｏｆＡｍｅｒｉｃａ）４０億美元的并購要約。在美國司法部與聯(lián)邦調(diào)查局對其展開調(diào)查前，Ｃｏｕｎｔｒｙｗｉｄｅ已經(jīng)在接受美國證券及交易委員會（ＳＥＣ）調(diào)查，并因為退休金基金涉嫌證券欺詐而遭到集體民事訴訟。在當前更為廣泛的調(diào)查中，聯(lián)邦機構正在調(diào)查抵押貸款公司是否存在利息矛盾、偽造賬目、內(nèi)幕交易，以及抵押證券是如何提供給投資者的，是否存在違規(guī)借貸問題等。美國證券及交易委員會還在進行大約３６宗民事調(diào)查，以查清次級抵押貸款究竟是如何形成的，以及相關證券的價值是如何估算的。除了美國聯(lián)邦調(diào)查局與證券及交易委員會之外，數(shù)個州的調(diào)查人員也正對抵押貸款業(yè)展開獨立調(diào)查，以弄清相關公司是否違反了聯(lián)邦借貸與民事權利法律，操縱誤導少數(shù)借款者借進成本更高的貸款。

我國房地產(chǎn)貸款安全嗎

　　如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全
　　我國的房地產(chǎn)貸款規(guī)模近幾年發(fā)展迅速，并對銀行業(yè)盈利能力和資產(chǎn)安全有較大影響。據(jù)上海銀監(jiān)局２００８年２月發(fā)布的《２００７年度上海市房地產(chǎn)信貸運行報告》稱，截至２００７年１２月末，全市中資銀行商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額５１３７．６２億元，比年初增加４５２．８８億元，同比多增６３．２８億元，房地產(chǎn)貸款余額同比增長１０．５８％。２００７年，上海中資商業(yè)銀行增量貸款中有２７．５％投向了房地產(chǎn)業(yè)。截至去年１２月末，中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重為３２．２％。如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。在房地產(chǎn)市場波動加劇及宏觀調(diào)控不斷加強的同時，房地產(chǎn)信貸運行與市場之間的關聯(lián)更趨密切，無論是銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是房貸借款人，都面臨因房價波動而帶來的壓力與風險。針對這種狀況，上海銀監(jiān)局表示，將加強宏觀監(jiān)管，關注信貸資源向房地產(chǎn)業(yè)聚集的趨勢，適時提示各銀行重視潛在的系統(tǒng)性信用風險，制訂并實施合理、科學的信貸政策，分散、管理、控制房地產(chǎn)信貸風險。
　　比較我國房地產(chǎn)市場與美國次級按揭市場，二者存在很大不同。最為主要的是住房抵押貸款人一般都是直接向銀行申請貸款，沒有復雜的衍生產(chǎn)品。同時，房產(chǎn)首付在２０％，政策上不允許發(fā)放零首付貸款。但是，也要看到我國住房抵押貸款存在的風險。
　　一是貸款首付比例較低及虛假信用，存在大量投機性借貸。在房地產(chǎn)“新政”實施前，我國居民房地產(chǎn)貸款首付比例為２０％。但實際操作中，也存在虛假操作的情況。據(jù)報道，２００４年上海曾經(jīng)發(fā)生過有人貸款７８００萬元，購買１２８套住房的重大違規(guī)貸款行為，就是通過假信用的方式進入的。
　　二是超支付能力貸款不斷增加。按照銀監(jiān)會個人住房按揭貸款指引，個人每月按揭貸款還款額不得超過個人家庭月可支配收入的５０％。但實際上，國內(nèi)居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時，很多人不能滿足這一基本標準。有人從單位或找他人隨意開出假的工資收入證明。銀行信貸人員和房產(chǎn)銷售人員為提高房屋銷售和貸款業(yè)績，甚至明確告訴貸款者只要能開到證明就放款。用假的收入證明、工資證明等虛假文件到銀行進行按揭貸款，無疑埋藏了巨大的潛在風險。
　　三是貸款利率增長快，導致部分債務人喪失支付能力。近年來，央行數(shù)次提升貸款基準利率。２００４年１０月２９日從５．３１％提高至５．５８％；２００６年４月２８日金融機構一年期貸款基準利率上調(diào)０．２７個百分點至５．８５％。經(jīng)過連續(xù)１０多次上調(diào)，目前一年期貸款基準利率已提高到７．４７％，這對信用差、還款能力不強的貸款人來說無疑是巨大壓力。
　　四是房價在飛漲后存在下跌趨勢。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，大城市近年房價指數(shù)上漲２０％左右。就具體的樓盤而言，則上漲５０％至１００％甚至更多。飛速上漲的房價刺激了購房者的購買熱情，炒房成為獲取巨額財富的途徑，使許多償債能力低的人參與到購房隊伍中。當房價下跌、房市流動性降低、貸款利率大幅調(diào)升時，勢必加大高價購房者的償債壓力，使銀行信貸面臨巨大違約風險。

如何防范信貸風險

　　次貸危機對商業(yè)銀行的重要啟示是，在經(jīng)濟增長階段忽視風險必將導致經(jīng)濟減速階段的風險甚至是危機的爆發(fā)。當經(jīng)濟發(fā)生周期性波動時，商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量將首當其沖
　　一要加強宏觀經(jīng)濟運行的分析，高度關注經(jīng)濟周期波動可能帶來的風險。自２００２年中國進入新一輪經(jīng)濟增長周期以來，境內(nèi)商業(yè)銀行在旺盛的貸款需求下產(chǎn)生巨大的盈利沖動，同時流動性過剩導致其面臨巨大的盈利壓力。在盈利沖動和壓力的雙重推動下，大多數(shù)銀行更多地注重盈利而忽視和放松了風險防范，貸款尤其是個人貸款增長速度居高不下。次貸危機對商業(yè)銀行的重要啟示是，在經(jīng)濟增長階段忽視風險必將導致經(jīng)濟減速階段的風險甚至是危機的爆發(fā)。從當前宏觀調(diào)控態(tài)勢和運行環(huán)境看，中國經(jīng)濟在經(jīng)歷了近６年的快速增長后，未來幾年中國經(jīng)濟高位增長的勢頭可能放緩。當經(jīng)濟發(fā)生周期性波動時，商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量首當其沖。同時，對中國的銀行而言，必須認真考慮如何更好地防范全球金融體系中的風險。我國金融業(yè)積極穩(wěn)妥地推進對外開放、實施“走出去”戰(zhàn)略的同時，全球金融體系中的風險不容忽視，必須深化改革，改進風險管理能力，提高綜合競爭力。
　　二要科學設計信貸產(chǎn)品。美國次貸危機爆發(fā)的重要原因之一，在于金融機構為了逐利而不惜降低借貸標準。面對房價不斷上漲，忽視住房貸款的第一還款來源亦即貸款人自身的償付能力。貸款公司和銀行為了營銷推出了一系列金融創(chuàng)新產(chǎn)品，將這些貸款證券化，把風險從銀行賬本上轉(zhuǎn)移到資本市場，風險本身并沒有消失，而是為危機埋下禍根。因此，金融機構必須審慎經(jīng)營，科學設計信貸產(chǎn)品。同時，在具體業(yè)務操作中，必須恪守原則與標準，打好風險防范的基礎。
　　三要把握宏觀經(jīng)濟走勢與具體產(chǎn)品的關系。目前，中國房地產(chǎn)處于上升周期，房價上漲較快，個人住房按揭貸款發(fā)展得非�？�。２００７年以來，商業(yè)性購房貸款中的個人住房貸款增速呈逐月加快趨勢。從美國次貸危機的教訓來看，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風險和操作風險。銀行一定要高度重視房地產(chǎn)市場發(fā)展中的各類金融風險。對此，銀監(jiān)會對銀行一再發(fā)出風險提示，要求銀行不能放松借貸標準，嚴格“三查”，嚴防假按揭和虛假貸款，并多次就銀行房地產(chǎn)貸款進行現(xiàn)場檢查。同時，在房價不斷上升的環(huán)境下，銀監(jiān)會還提示銀行要高度關注貸款抵押物的價格風險。
　　四要做好預警，控制規(guī)模與風險。近年來，出于戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營轉(zhuǎn)型需要，境內(nèi)商業(yè)銀行普遍將個人信貸作為收入的主要增長點。在目前資產(chǎn)價格快速攀升、存在回調(diào)壓力的大背景下，商業(yè)銀行應高度關注個人住房信貸及個人住房抵押貸款的風險，不能簡單地將個人貸款或消費性貸款視為低風險貸款而不加選擇地大力發(fā)展。從上海地區(qū)銀行房地產(chǎn)信貸投放看，個人信貸快速增長強化了銀行信貸長期化的勢頭，銀行不良資產(chǎn)上升的隱患加大。因此，吸取次貸危機的教訓，我國商業(yè)銀行應高度關注個人房地產(chǎn)貸款風險，加強信用系統(tǒng)建設，提高風險防范能力。
　　同時，金融監(jiān)管部門要加強監(jiān)管，防范和制止金融機構違規(guī)發(fā)放不符合條件的貸款。在當前動蕩的金融環(huán)境下，金融監(jiān)管起著更加重要的作用。
　　五是金融創(chuàng)新要堅持“謹慎經(jīng)營”原則。美國次級房屋抵押貸款證券化的所謂金融創(chuàng)新中，次貸不僅很快衍生出各種金融產(chǎn)品，還被分配到各種金融機構的投資產(chǎn)品組合之中。對沖基金及其他高杠桿機構以其財務杠桿工具幾十倍、甚至上百倍地放大與次級債有關的各種交易，這導致衍生產(chǎn)品價值與其真實資產(chǎn)價值之間的聯(lián)系被完全割斷，放大了相關投資和交易風險，使金融活動背離了金融機構的“謹慎經(jīng)營”原則。當風險集中爆發(fā)時，再追溯原生信貸產(chǎn)品的發(fā)行質(zhì)量，為時已晚。因此，在產(chǎn)品設計與每一單合約執(zhí)行過程中，就應按照謹慎經(jīng)營原則，合理評估無風險約束下的放貸行為與潛在風險的平衡，防患于未然。