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華遠集團總裁任志強近日在搜狐網(wǎng)焦點房地產(chǎn)網(wǎng)舉行的“京滬房企發(fā)展戰(zhàn)略對話論壇”上，首次公開自揭傷疤，表示開發(fā)商錢不夠的原因之一是房地產(chǎn)行業(yè)銷售急速下降。這也是開發(fā)商首次在公開場合承認整個行業(yè)今年銷售急速下降。
“從貸款總額、貨幣發(fā)行等方面來看，今年市場上流通的錢比去年多，為什么房地產(chǎn)商仍然感覺到資金緊張呢？”任志強表示，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，以及銷售急速下降是他們今年特別缺錢的主要原因。
與此同時，投資銀行高盛發(fā)表研究報告稱，中國內(nèi)地房地產(chǎn)價格將從去年的平均水平回落15％至20％。
自有資金凈增量首降
任志強表示，從今年一季度的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長32.28%，這個增速相較去年同比高，相較上季度的環(huán)比也高。
他分析，投資在增長，說明整個行業(yè)并不是沒有錢。但是詳細分析數(shù)據(jù)可以看到，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源中，自有資金占比從35%下降到29%。而且，大部分自有資金是去年的，今年凈增長的自有資金量不足。這是4年來第一次出現(xiàn)的情況。
除了自有資金下降，銷售的急速下降也是開發(fā)商面臨的另一個問題。任志強列舉了去年、前年的數(shù)據(jù)與今年進行了對比。
他透露，去年、前年一季度，全國房地產(chǎn)銷售面積都在7.6億多平方米，而同期的竣工面積只有4億多平方米。兩年都是超賣3億多平方米。而今年則一反常態(tài)，今年一季度的銷售面積同比下降了15%，反映出來的結(jié)果就是，定金、預售款以及個人貸款急劇下降。
40宗土地流拍
任志強表示，其實對于開發(fā)商而言，銀行貸款占資金來源比例是很小的。定金預售款以及個人貸款才是開發(fā)商最重要的現(xiàn)金流。他提供的數(shù)據(jù)顯示，去年一年，定金和預售款占資金來源的23%，個人住房貸款占13%，銀行貸款占比很低，從2000年的24%左右下降到去年占所有開發(fā)資金的18%。而定金預收款和個人貸款大概占42%。
“如果今年定金預售款和個人貸款下降15%，有些地區(qū)還在繼續(xù)下降，這些地區(qū)的開發(fā)商可能就感覺到手里的現(xiàn)金流不如去年充足了。”他表示。因為銷售的下降，讓定金、預收款、個人按揭貸款在一季度開發(fā)總資金從42%下降到了19%，這樣大家感覺沒有錢花了。
任志強表示，從價格來說，土地價格雖然沒有曝出天價，但是今年上漲仍比較快，比去年還快，導致全國有40宗流拍。
對于一手房住房價格，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)顯示，上漲了11%。全國70個大中城市，有16個城市房價在下降，其他城市仍在漲，特別是二、三線城市。
不過，任志強表示，“房地產(chǎn)的預售房房價保持增長，這是表面情況，事實上，價格環(huán)比大幅度下降�！彼J為，今年一季度價格仍在上漲，去年翹尾因素占了
90%。其實，今年１到３月份的凈增長大概每個月只有0.3%。但是，價格下降也不是不可能。“開發(fā)商都想掙更多的錢，誰也不愿意降價。有個別開發(fā)商降價，也是因為銀行逼的，必須還款才能續(xù)貸�！�
投資、房價都下降
任志強透露，從目前情形看，全國東、南、西、北、東部沿海、環(huán)渤海、珠三角、長三角等８個地區(qū)，其中３個地區(qū)的銷售急遽下降，還有５個地區(qū)的銷售是上升的。
從全國來看，去年的土地供應增長比較快，所以到今年一季度，整個供求關(guān)系環(huán)節(jié)、供應量是增加的。但是，他預計，到二季度，由于開發(fā)商資金緊缺，投資增長就會下降，然后供給也會下降。
房價方面，高盛之前向內(nèi)地12個主要城市的住宅物業(yè)買家進行調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，內(nèi)地樓價需要從現(xiàn)水平下調(diào)10％至20％才能刺激需求，高于高盛假設(shè)的房價下調(diào)幅度。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，高盛預期，內(nèi)地房價將由去年底的平均水平回調(diào)15％至20％，而發(fā)展商買地的步伐也會有所放緩。
與此同時，考慮到宏觀環(huán)境持續(xù)不明朗、內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展商財政緊縮以及市場供過于求等因素，將整體內(nèi)地房地產(chǎn)的行業(yè)評級由“吸引”降至“審慎”。
目前，高盛將內(nèi)地房地產(chǎn)股（簡稱內(nèi)房股）目標價較資產(chǎn)凈值折讓的幅度，由20％擴大至30％，以此反映房價下調(diào)的風險、內(nèi)房股的盈利能力和資產(chǎn)情況，并將整體內(nèi)房股今明兩年的凈利預測，分別下調(diào)42％和50％。
并且，高盛下調(diào)數(shù)家A股房地產(chǎn)企業(yè)目標價。未來12個月房企目標價的下調(diào)幅度在13％到45％之間，其中，將萬科A12個月的目標價由17.06元降到14.03元；招商地產(chǎn)目標價從28.49元降到15.64元。 |