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西安的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該會(huì)非常懷念2007年三四季度，那時(shí)不少售樓部的場(chǎng)面可以用“瘋狂”形容。但目前的情形完全相反，西安還沒下雪仿佛已進(jìn)入寒冬，市場(chǎng)沒有人氣，房子賣不動(dòng)。市場(chǎng)經(jīng)歷了從排隊(duì)購(gòu)房到持續(xù)觀望、從瘋狂暴漲到爭(zhēng)相優(yōu)惠、從提前封頂?shù)窖舆t交房、從宏觀調(diào)控到政策扶持這樣一種有喜有憂、大起大落的震蕩歷程。
房?jī)r(jià)開始小幅回落
2008年西安的房?jī)r(jià)沒有發(fā)生深圳等城市出現(xiàn)的暴跌，因?yàn)�，西安屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的二線城市，在上一輪的上漲中漲幅相對(duì)靠后。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局西安調(diào)查隊(duì)統(tǒng)計(jì)，今年以來，西安房屋銷售價(jià)格呈逐季回落態(tài)勢(shì)，與去年同期相比，1-3季度，西安房屋銷售價(jià)格累計(jì)上漲9.9%，三季度漲幅較一季度和上半年分別回落1.2和0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，9月份房屋銷售價(jià)格同比上漲6.8%，漲幅比8月低1.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期漲幅僅高0.2個(gè)百分點(diǎn)。在全國(guó)35個(gè)大中城市漲幅由高到低列第10位，而2007年同期列17位。
西安調(diào)查隊(duì)有關(guān)人士認(rèn)為，全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格同比漲幅自1月份的峰值11.3%逐月回落至8月份的最低值5.3%。隨著外圍環(huán)境的變化，西安開發(fā)商自然也開始啟動(dòng)了“打折銷售”的營(yíng)銷模式，以回避“降價(jià)”這個(gè)敏感的詞匯。
雖然西安的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始略有回落，同時(shí)國(guó)家出臺(tái)新的房地產(chǎn)政策，有計(jì)劃購(gòu)房的呂先生還是告訴記者：“這次降契稅，再加上西安市政府最近給購(gòu)房者的補(bǔ)貼，這些舉措都是讓利于民的好政策。不過買不買房子，我還得再等等看�！弊錾獾闹芘恳舱J(rèn)為，“政府越出臺(tái)補(bǔ)貼，說明市場(chǎng)越不行，如果房子的銷售量越來越少的話，政府也許還會(huì)出臺(tái)數(shù)額更大的補(bǔ)貼�，F(xiàn)在還是再等等為好�！�
銷售市場(chǎng)低迷
在此次新政出臺(tái)前，西安曾于9月率先出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策。據(jù)一位房地產(chǎn)代理中介公司負(fù)責(zé)人介紹，“9月份之前，西安市新商品房每日的成交量基本上維持在200套左右，自從購(gòu)房補(bǔ)貼出臺(tái)后，每日的成交量降到150套左右�！彼J(rèn)為，這是因?yàn)橄M(fèi)者在救市舉措之后認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)下降，所以觀望氣氛更為濃厚，這也許將是此次房產(chǎn)新政出臺(tái)后最有可能遇到的一種狀況。
對(duì)于西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)，西安市市長(zhǎng)陳寶根日前表示，和全國(guó)其他城市相比較而言，西安作為一個(gè)特大城市，4000多元的房屋均價(jià)是比較合理的，目前是購(gòu)房的一個(gè)好時(shí)機(jī)，因?yàn)槭姓姆垦a(bǔ)政策只有一年時(shí)間。
但還沒有房子的張先生的觀點(diǎn)頗具代表性，他說：“如果現(xiàn)在買一套房子，到年底房屋價(jià)格下跌20％，政府補(bǔ)貼的那么一點(diǎn)點(diǎn)錢和買房的損失相比，顯得很少。所以，我一定要等到房子價(jià)格下降20％后再買�！�
西安房地產(chǎn)界人士分析，受全國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量、價(jià)齊跌的影響，西安潛在購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整的預(yù)期較為強(qiáng)烈，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，房屋銷售面積增速必將迅速下滑。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，一季度西安商品房銷售面積99.9萬平方米，同比增長(zhǎng)30.4%；上半年為321萬平方米，增幅快速降至3.0%；前3季度商品房累計(jì)銷售504.83萬平方米，增長(zhǎng)5.5%，增幅較去年同期的73.4%下降近70個(gè)百分點(diǎn)。
受到銷售市場(chǎng)低迷的影響，西安地產(chǎn)投資增幅也出現(xiàn)了回落。統(tǒng)計(jì)顯示今年一季度，西安房地產(chǎn)開發(fā)投資額60.3億元，二季度為249.0億元，三季度為386.2億元，其增幅逐季回落，依次為65.2%、59.9%和52.3%。
小開發(fā)商最受煎熬
種種跡象顯示，伴隨買方市場(chǎng)需求與市場(chǎng)供應(yīng)的不斷磨合對(duì)接，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)于2008年已進(jìn)入調(diào)整期，今年住宅市場(chǎng)總體呈現(xiàn)價(jià)滯量跌的運(yùn)行特征。
值得一提是，市場(chǎng)隱藏的不確定因素開始出現(xiàn)。記者了解到，原本在六七八月交房的樓盤超過70%延期交房。其因除地震影響到的質(zhì)量安全問題外，還與企業(yè)調(diào)整開發(fā)節(jié)奏有關(guān)。不少開發(fā)商從去年?duì)幭嗄玫�，到如今不敢開工，樓盤推遲開盤等，而這類開發(fā)商多為一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商，當(dāng)面對(duì)購(gòu)房者的長(zhǎng)期觀望時(shí)，這類依靠一個(gè)項(xiàng)目或者幾個(gè)項(xiàng)目，以小搏大的盈利模式可能會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，因此，西安房地產(chǎn)的降價(jià)也正是從這些中小開發(fā)商啟動(dòng)的。
而部分實(shí)力雄厚的開發(fā)商，在西安目前這輪房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整中，并未有價(jià)格下調(diào)的跡象。記者熟悉的一家大型房地產(chǎn)開發(fā)商，房屋已經(jīng)預(yù)售到2010年，因此，其負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，“沒有了資金的壓力，也就沒有降價(jià)的必要。所儲(chǔ)備土地的位置決定了未來還有上漲的空間，只是目前僅僅是調(diào)整開工節(jié)奏而已。”
最新的數(shù)據(jù)也顯示，前三季度，陜西土地交易價(jià)格上漲7.6%，比上年同期的5.4%高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，居住用地上漲9.9%，工業(yè)用地上漲4.8%，商業(yè)用地下降0.1%。而土地價(jià)格的繼續(xù)上漲，未來自然也會(huì)傳遞到房?jī)r(jià)上。
因此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局陜西調(diào)查總隊(duì)有關(guān)人士認(rèn)為，從目前陜西省房屋銷售價(jià)格變化看來，商品住宅價(jià)格是房屋銷售價(jià)格上漲的主力，高層住宅價(jià)格仍然領(lǐng)漲，但幅度有所減緩。而投資性購(gòu)房推動(dòng)、建房成本上升和需求增加是推動(dòng)陜西未來房?jī)r(jià)上漲的三大主因。
不過，也有開發(fā)商擔(dān)憂，“如果成交再持續(xù)低迷半年以上，西安的房市將不是反轉(zhuǎn)而會(huì)是暴跌，小的開發(fā)商將開始‘割肉’，必然會(huì)波及更大的范圍�！� |