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| “地王”頻現(xiàn)未必是房產(chǎn)市場(chǎng)幸事 |
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| 2009-07-02 馬光遠(yuǎn) 來(lái)源:新京報(bào) |
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“地王”頻現(xiàn)，并不一定意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和景氣，相反，在某種情況下更意味著一輪危險(xiǎn)的賭博。對(duì)這樣的風(fēng)險(xiǎn)如果在政策上不能預(yù)先予以重視，一旦調(diào)整真的來(lái)臨，受損的可能是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。
5月25日，北京通州區(qū)九棵樹大街地塊剛剛拍出17.4億的天價(jià)，“地王”的椅子還沒坐穩(wěn)，6月26日，朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊經(jīng)過(guò)46輪的激烈競(jìng)價(jià)，拍出了19.6億元，使得樓面價(jià)高達(dá)15216元/平方米，成為北京今年總價(jià)和均價(jià)雙料新地王。這種情況不只是北京，上海、廣州、大連等地也是“地王”頻現(xiàn)。
在中央一致認(rèn)為中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)沒有完全好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)的價(jià)格仍然畸高的情況下，沒有經(jīng)過(guò)真正調(diào)整的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻硬生生將一輪誰(shuí)都不看好的反彈行情演繹成了全面上漲的瘋狂。而各地新一輪的圈地狂潮，更預(yù)示著這種瘋狂還遠(yuǎn)未達(dá)到極致。
從2007年以來(lái)的歷史看，“地王”頻現(xiàn)，并不一定意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和景氣，相反，在某種情況下更意味著一輪危險(xiǎn)的賭博。2007年“地王”頻現(xiàn)之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)隨機(jī)進(jìn)入了調(diào)整期，教訓(xùn)其實(shí)并不遠(yuǎn)。而從這一輪瘋狂圈地的軌跡看，和2007年并無(wú)二致。
這一輪圈地的主要?jiǎng)恿?lái)自于三重推力：一是寬松的貨幣政策，不管銀監(jiān)會(huì)和各大銀行如何解釋，部分信貸資金進(jìn)入樓市已是不爭(zhēng)的事實(shí)；二是國(guó)家將房地產(chǎn)投資的資本金比例從35%大幅下調(diào)至20%；三是對(duì)未來(lái)通脹的預(yù)期和擔(dān)憂，這樣，在流動(dòng)性充足和政策的鼓勵(lì)下，房地產(chǎn)走出了一輪背離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的走勢(shì)，不僅讓房?jī)r(jià)重回巔峰，更讓多年來(lái)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策受到威脅。
雖然不能將土地市場(chǎng)的回暖簡(jiǎn)單等同于房地產(chǎn)的回暖，但在地價(jià)的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)再一次短期上漲似乎不可避免。以北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)的“地王”為例，每平方米15216元的樓面價(jià)，如果再加上稅收、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安成本等，每平方米的價(jià)格至少將在2萬(wàn)以上。而從目前來(lái)看，支撐這種價(jià)格的外部環(huán)境尚不具備。但地價(jià)一旦帶動(dòng)房?jī)r(jià)非理性上升，必然導(dǎo)致需求的再一次抑制和回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的調(diào)整將成為必然，而考慮到本輪上漲的因素主要是小調(diào)資本金比例和銀行信貸資金的推動(dòng)，一旦進(jìn)行調(diào)整，銀行將成為最大的買單者。
面對(duì)土地市場(chǎng)的瘋狂，政策不能對(duì)此無(wú)動(dòng)于衷。坦率地說(shuō)，“地王”的出現(xiàn)，不僅僅有開發(fā)商的非理性炒作和預(yù)期，同時(shí)也和土地供應(yīng)制度以及地方政府的推波助瀾不無(wú)關(guān)系，土地市場(chǎng)繁榮的直接受益者是地方政府，在地方政府保財(cái)政收入的短期利益的主導(dǎo)下，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整在政策上可能不會(huì)考慮更多。但歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，對(duì)這樣的風(fēng)險(xiǎn)如果在政策上不能預(yù)先重視，一旦調(diào)整真的來(lái)臨，受損的可能是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)，因此，政府出手遏制這種圈地瘋狂很必要。
筆者認(rèn)為，土地市場(chǎng)瘋狂的根子在地方政府完全壟斷的土地供應(yīng)制度，目前的這種非理性的瘋狂，和各地政府土地供應(yīng)量的不足有很大關(guān)系，在土地“招拍掛”制度一時(shí)難以撼動(dòng)的情況下，抑制土地市場(chǎng)瘋狂的最好辦法就是一方面加大土地供應(yīng)量，一方面調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保證廉租房等保障性住房的土地需求。同時(shí)，很多開發(fā)商圈地的目的并非立即開發(fā)，而純粹為了囤積土地，各地政府應(yīng)當(dāng)加大土地執(zhí)法的力度，讓土地真正進(jìn)入開發(fā)市場(chǎng)而不是人為圈占起來(lái)，制造地荒。 |
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