問(wèn):在備受政策和資金重壓的2008年,土地儲(chǔ)備某種意義上成了開(kāi)發(fā)商的沉重負(fù)擔(dān),叫賣二手地或?qū)で笸恋亍昂献鳌钡那闆r增多,退地事件也時(shí)有發(fā)生。世易時(shí)移,如今,樓市形勢(shì)似乎再次回暖,土地儲(chǔ)備又一次實(shí)現(xiàn)角色轉(zhuǎn)變。尋找新的土地儲(chǔ)備對(duì)于擺脫資金困局的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),是否已成當(dāng)務(wù)之急？

　　鐘聲堅(jiān):土地是房地產(chǎn)的核心載體,房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)首先是圍繞土地展開(kāi)的。在市場(chǎng)形勢(shì)比較好或大家比較看好的時(shí)候,商家爭(zhēng)搶土地或進(jìn)行土地儲(chǔ)備是必要的。但是否成為各家的當(dāng)務(wù)之急,我覺(jué)得就不一定了。其一,從國(guó)內(nèi)看,當(dāng)前的形勢(shì)可能和較寬松的貨幣政策有關(guān),是政策影響下的流動(dòng)性充裕的表現(xiàn),市場(chǎng)自身內(nèi)在的力量到底有多強(qiáng),很難從政策環(huán)境中分離出來(lái);其二,從國(guó)際看,金融危機(jī)對(duì)世界甚至對(duì)中國(guó)的影響到底有多深,尚未塵埃落定,如果盲目進(jìn)行大規(guī)模土地儲(chǔ)備,可能會(huì)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此,我認(rèn)為還是要理性思考,根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況謹(jǐn)慎投資。

　　問(wèn):有分析說(shuō),當(dāng)前的中國(guó)土地市場(chǎng)處于"低價(jià)期",是撿到物美價(jià)廉地塊的難得時(shí)機(jī),近期不少開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始大手拿地了,“地王”再次現(xiàn)身。你如何看待09年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)？近期有沒(méi)有忙于購(gòu)地？最看好中國(guó)哪些區(qū)域的土地項(xiàng)目？

　　鐘聲堅(jiān):作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),第一重要的是要對(duì)市場(chǎng)有個(gè)比較“不離譜”的判斷。在過(guò)去的幾年中,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落,大體從2001年起步到2007年上半年,一直處于快速增長(zhǎng)期,而2007年下半年以來(lái),市場(chǎng)突然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),從暴漲到暴跌或停滯。今年三四月份以來(lái),樓市又開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象。
　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是全球最為復(fù)雜的一個(gè)市場(chǎng),對(duì)它的解釋成為一個(gè)新歌德巴赫猜想,準(zhǔn)確地把握這個(gè)市場(chǎng)是件十分困難的事,因?yàn)橹袊?guó)很大,各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同,市場(chǎng)差異也很大,中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況經(jīng)常出人意料。但以我自己多年來(lái)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,我感覺(jué)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)還不是十分明顯和穩(wěn)定。當(dāng)然,就需求來(lái)講,我比較看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),因?yàn)橹袊?guó)的城市化率還很低,才45%左右,每年有近2000萬(wàn)的人口要進(jìn)入城市,而城市人口的人均居住面積和條件相對(duì)也比較不足,一次購(gòu)房需求和二次購(gòu)房需求的數(shù)量特別大。所以從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō),我是看多的
　　正是基于上述判斷,我認(rèn)為,假如不考慮價(jià)格因素而只考慮需求因素,在中國(guó)可以大膽的拿地。但考慮到價(jià)格因素,就需要進(jìn)一步理性分析、區(qū)別對(duì)待了。不同的城市、不同的項(xiàng)目對(duì)于地價(jià)的承受能力差異很大。對(duì)仁恒而言,我們做的是高端市場(chǎng),對(duì)高地價(jià)有一定的承受能力,但也不是說(shuō)不需要理性分析。仁恒買地歷來(lái)都比較謹(jǐn)慎,近期是有比較重大的項(xiàng)目開(kāi)工,但是經(jīng)過(guò)反復(fù)論證和思考過(guò)的。 至于區(qū)域的選擇,我們?nèi)匀粌A向于在戰(zhàn)略性、高增長(zhǎng)的一線城市和區(qū)域中心城市做高端品牌項(xiàng)目,比如上海、南京、天津、深圳、成都等這樣的城市。

　　資金考驗(yàn)尚未結(jié)束

　　問(wèn):當(dāng)前開(kāi)發(fā)商買地的錢主要從哪些渠道獲得？當(dāng)前的融資環(huán)境的確好轉(zhuǎn)了么？

　　鐘聲堅(jiān):市場(chǎng)形勢(shì)不好的2008年,是對(duì)眾多房地產(chǎn)商的一次歷史考驗(yàn),我認(rèn)為這個(gè)考驗(yàn)過(guò)程還沒(méi)有結(jié)束。至少過(guò)去那種自有資金很少、主要靠銀行貸款或預(yù)售款來(lái)開(kāi)發(fā)樓盤的現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越少;資金與質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng),而不是關(guān)系競(jìng)爭(zhēng),會(huì)越來(lái)越重要。我感覺(jué),雖然大家可以看到近期有些開(kāi)發(fā)商比較踴躍地投入市場(chǎng)和高價(jià)拿地,但絕大部分開(kāi)發(fā)商還是處在調(diào)整和等待中,過(guò)去幾年積壓的房產(chǎn)面積還有待進(jìn)一步消化。
　　當(dāng)然,中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自有資金比例的降低和比較寬松的貨幣政策,也刺激了一些對(duì)形勢(shì)看好又有實(shí)力的企業(yè)的開(kāi)發(fā)欲望。可以說(shuō),雖然大家對(duì)銀行的依賴不像過(guò)去那么嚴(yán)重,但到目前為止,絕大部分開(kāi)發(fā)商,還是離不開(kāi)銀行及其寬松的貸款環(huán)境的。

　　問(wèn):土地價(jià)格的下降對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲能起到積極作用。近期開(kāi)發(fā)商拿地的勢(shì)頭日漸高漲是否有可能引起房?jī)r(jià)短期沖高？

　　鐘聲堅(jiān):我不認(rèn)為土地價(jià)格的下降一定能夠抑制房?jī)r(jià)的下降,但可以反過(guò)來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)的上漲可以推動(dòng)地價(jià)的上漲。土地是房地產(chǎn)的核心載體,但房地產(chǎn)產(chǎn)品的操作性很強(qiáng),項(xiàng)目定位、配套設(shè)施、樓盤品質(zhì)等都會(huì)影響價(jià)格,我個(gè)人認(rèn)為,中國(guó)房?jī)r(jià)的不斷上漲在整體上是中國(guó)經(jīng)濟(jì)二三十年時(shí)間的高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及市場(chǎng)突然放開(kāi)所引起的一種累積性加速反映,雖然中國(guó)的人均收入水平還比較低,但這么大的國(guó)家和這么多人口,這么多年來(lái)所培養(yǎng)出來(lái)的百萬(wàn)、千萬(wàn)、億萬(wàn)富裕人士的總量還是很大的。這些人士的入場(chǎng),就可以消化掉一個(gè)十分龐大的市場(chǎng)。而普通老百姓,就是房?jī)r(jià)再低很多,讓他們買房也還是比較困難的。因此,各地政府也采取了不少新的措施,加大了對(duì)低收入者保障房的投入力度。
　　房?jī)r(jià)的快速上漲和市場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間過(guò)短與不成熟有關(guān)。有人說(shuō),中國(guó)房?jī)r(jià)高是制造業(yè)衰退的表現(xiàn),是因?yàn)橛写罅康闹圃鞓I(yè)資金卷入房地產(chǎn)市場(chǎng)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的暴漲,這是需要數(shù)據(jù)和觀察的。中國(guó)的制造業(yè)是處在一個(gè)需要升級(jí)但升級(jí)又很困難的時(shí)期,但這不能說(shuō)是衰退,在國(guó)際經(jīng)濟(jì)背景中,中國(guó)仍然是制造業(yè)大國(guó),核心的優(yōu)勢(shì)并沒(méi)有消退。坦率講,中國(guó)的問(wèn)題雖然很多,但潛力也很大,潛力的大小取決于中國(guó)政府和人民對(duì)自己所遇到的重大問(wèn)題的解決程度,我是比較看好中國(guó)未來(lái)發(fā)展的。

　　問(wèn):根據(jù)彭博社的數(shù)據(jù),截至上周五收市,仁恒置地以市值33億元在本地各股中排名第28位,為“龍籌股”中最大的一股,而中遠(yuǎn)投資則以市值28億元居后。仁恒置地09年股價(jià)表現(xiàn)如何？此次金融危機(jī)中,對(duì)外資地產(chǎn)商業(yè)績(jī)沖擊在哪方面最大？

　　鐘聲堅(jiān):我們?cè)谥袊?guó)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)16年,歷經(jīng)多次市場(chǎng)波折和宏觀調(diào)控,業(yè)績(jī)不斷增長(zhǎng);特別是在2008年這么困難的年份,業(yè)績(jī)不僅沒(méi)有下降,反而逆市向上,以仁恒的回報(bào)率來(lái)看,仁恒股價(jià)在總體上應(yīng)該會(huì)有一個(gè)不錯(cuò)的表現(xiàn),如果資本市場(chǎng)是有效的話。
　　這次金融危機(jī)對(duì)外資地產(chǎn)商的業(yè)績(jī)沖擊也是有的,但最大沖擊不是表現(xiàn)在資金周轉(zhuǎn)上（對(duì)中國(guó)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商,資金沖擊就很大了,因?yàn)樗鼈兊呢?fù)債比例都很大,有的戰(zhàn)線又拉得長(zhǎng);相對(duì)而言,外資地產(chǎn)商的自有資金比例比較大,貸款不多,而且戰(zhàn)線也普遍不長(zhǎng)）,而是表現(xiàn)在市場(chǎng)疲軟上。沒(méi)有了市場(chǎng)和銷售,就沒(méi)有一切。現(xiàn)在市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)回暖,希望上天保佑是冬去春來(lái)。

　　“不是賺一票就走人”

　　問(wèn):有分析指出,這是因?yàn)橐荒陙?lái)各國(guó)政府紛紛向市場(chǎng)擲重金救市,造成了目前的低利息、多現(xiàn)金的商業(yè)環(huán)境,通貨膨脹因此將成為一個(gè)隱憂,只不過(guò)它目前還沒(méi)有顯現(xiàn)。但在通貨膨脹下,商品價(jià)格、房地產(chǎn)和股票都將被推高,因此仁恒置地將會(huì)從中受益。您認(rèn)可這樣的說(shuō)法么？

　　鐘聲堅(jiān):在這次金融危機(jī)中,各國(guó)政府確實(shí)傾力救市,而且普遍向市場(chǎng)注入現(xiàn)金。對(duì)這種做法,一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為在短期內(nèi)是有必要的,因?yàn)檫@樣做可以避免市場(chǎng)的崩盤。但大家普遍擔(dān)心通貨膨脹,這種擔(dān)心是很有道理的。
　　對(duì)當(dāng)前的宏觀局勢(shì),我認(rèn)為刺激性政策能否起到好的效果,關(guān)鍵在于它能不能刺激真實(shí)需求。如果投放的貨幣大量地進(jìn)入資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng),而實(shí)業(yè)部門并沒(méi)有實(shí)質(zhì)增長(zhǎng),人們真實(shí)收入水平并沒(méi)有提高,只是在短期內(nèi)推高股價(jià)和房?jī)r(jià),制造的將是虛假繁榮和紙上富貴,最終會(huì)以更大的代價(jià)結(jié)束。作為一個(gè)房地產(chǎn)商,我不希望這樣的情況發(fā)生。雖然大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)可以在短期內(nèi)推動(dòng)房?jī)r(jià)和市場(chǎng)向上,但如果它損害了長(zhǎng)期市場(chǎng),我情愿不要短期好處,因?yàn)槲覀兪窍胱鲩L(zhǎng)期買賣的,而不是賺一票就走人。