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為了一張房產(chǎn)證，河南省南陽市市民田陽（化名）最近很沮喪。3年前，她賣掉原來的房子，又拿出家里的10萬元積蓄，又借了10萬元，總共花了30多萬元購買了南陽市風(fēng)帆·金色世家小區(qū)的一套房子，可3年過去了，房產(chǎn)證卻一直辦不下來。
“每平方米1500多元的房子，在南陽也算高價(jià)了。知道是南陽市住房統(tǒng)建綜合開發(fā)公司（以下簡稱“統(tǒng)建公司”）開發(fā)的房子，我才放心買的，可誰知道最后還是掉進(jìn)了陷阱里�！碧镪栒f。
因?yàn)閱挝恍б娌缓茫镪栐鞠胫k好房產(chǎn)證去銀行抵押貸款，做點(diǎn)小生意，可統(tǒng)建公司并沒有按合同約定“在商品房交付使用后90日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書”，她的夢想一再落空。
不止田陽一家，在交齊購房款、辦證稅金和大修基金等費(fèi)用后，風(fēng)帆·金色世家小區(qū)的420戶業(yè)主，都沒有拿到房產(chǎn)證。
業(yè)主們開始上訪。南陽市房產(chǎn)管理局的答復(fù)讓他們感到震驚：在向業(yè)主收繳辦證稅金和大修基金371萬多元后，開發(fā)商南陽市統(tǒng)建公司的合作伙伴——南陽市銀龍科技發(fā)展有限公司（以下簡稱“銀龍公司”）一直沒有把錢交到房管局，資金去向不明，房管局不能辦證。
在南陽市房產(chǎn)管理局出具的一份報(bào)告中，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)更讓他們震驚的事實(shí)：風(fēng)帆·金色世家小區(qū)本來是河南省原計(jì)委批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，最終卻按商品房出售，土地使用權(quán)僅為50年。
拿著購房合同，業(yè)主李玉會(huì)說：“南陽市統(tǒng)建辦上套國家優(yōu)惠政策，下騙老百姓多交錢，這才叫兩頭通吃！
統(tǒng)建公司的官方背景
在風(fēng)帆·金色世家小區(qū)的業(yè)主看來，南陽市統(tǒng)建辦是典型的官辦公司，依靠出賣權(quán)力獲得利益，業(yè)主因?yàn)橄嘈沤y(tǒng)建辦以官方身份開發(fā)的小區(qū)，沒想到掉進(jìn)了不能辦理房產(chǎn)證的陷阱。
風(fēng)帆·金色世家小區(qū)位于南陽市車站南路，占地96.75畝，建筑面積97000平方米。規(guī)劃建設(shè)14棟住宅，其中建多層住宅12棟，小高層2棟，地下車庫5300平方米，半地下室5900平方米，商業(yè)用房14700平方米。一期開發(fā)建設(shè)5棟，于2005年10月交付使用；二期開發(fā)建設(shè)7棟，于2007年7月交付使用。三期2棟小高層尚未開工。
風(fēng)帆·金色世家原名車南小區(qū)，由南陽市統(tǒng)建公司開發(fā)建設(shè)。南陽市統(tǒng)建公司還有另外一塊牌子——南陽市住宅統(tǒng)建綜合開發(fā)辦公室，現(xiàn)任統(tǒng)建辦主任雷勝利也是統(tǒng)建公司的總經(jīng)理。
南陽市住宅統(tǒng)建綜合開發(fā)辦公室是南陽市房產(chǎn)管理局下屬的事業(yè)單位。資料顯示，統(tǒng)建辦成立于1978年，目前主要負(fù)責(zé)南陽市的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。
《南陽日報(bào)》2007年11月的報(bào)道《南陽市房管局住宅統(tǒng)建辦公室：讓中低收入家庭早日圓住房夢》中說：1997年以來，隨著住宅制度改革的不斷深入與完善，住宅統(tǒng)建辦拉開了連續(xù)8年的三個(gè)批次的經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)。第一批，承接市委、市政府的經(jīng)濟(jì)適用房風(fēng)帆小區(qū)一期工程，建各種結(jié)構(gòu)住房810套；第二批，2002年承建風(fēng)帆小區(qū)二期工程，提供住宅600套；2004年又建設(shè)商品房風(fēng)帆小區(qū)三期工程，共建住宅540套。三個(gè)批次下來，風(fēng)帆小區(qū)共為社會(huì)提供經(jīng)濟(jì)適用房1700多套。
這篇報(bào)道提及的風(fēng)帆小區(qū)三期即為風(fēng)帆·金色世家小區(qū)。
南陽市房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站顯示，南陽市房產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)班子成員、房改辦主任安懷申主管統(tǒng)建辦。
在河南省原計(jì)委《關(guān)于下達(dá)經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃的通知》2000豫計(jì)投614號(hào)文件中，車南小區(qū)被列入南陽市經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃。
然而，2004年7月6日，南陽市房產(chǎn)管理局、南陽市住房委員會(huì)辦公室聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于取消“車南小區(qū)”經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的通知》，稱“"車南小區(qū)"原計(jì)劃為今年我市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，項(xiàng)目單位為市住宅統(tǒng)建辦公室。該項(xiàng)目在實(shí)施過程中，因土地屬于出讓性質(zhì)，核定預(yù)售價(jià)格偏高，部分戶型設(shè)計(jì)面積偏大，有違宛政199987號(hào)和宛政200255號(hào)文件規(guī)定”，經(jīng)研究，并報(bào)請市政府同意，取消該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃。
此后，南陽市房產(chǎn)管理局為風(fēng)帆·金色世家小區(qū)頒發(fā)了《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，風(fēng)帆·金色世家面向公眾銷售。
“政府劃撥”變成了“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”
按照國家政策，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地由政府劃撥，目的是為了降低開發(fā)成本以拉低房價(jià)。在車南小區(qū)項(xiàng)目中，原本屬于“出讓”性質(zhì)的土地為什么成了經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目？
車南小區(qū)地塊使用權(quán)原為南陽市石化工貿(mào)有限公司所有。南陽市國土資源局提供的檔案表明，經(jīng)南陽市政府批準(zhǔn)，根據(jù)宛政1995196號(hào)文件，南陽市石化工貿(mào)有限公司獲得了該宗土地，獲取方式為“劃撥”，轉(zhuǎn)讓土地面積為50693.3平方米（76.04畝），規(guī)定用途一項(xiàng)為空白。
銀龍公司1998年4月16日提交給南陽市土地管理局的《土地變更登記申請書》中，說明了“申請變更登記的內(nèi)容和理由”：由于市石化工貿(mào)有限公司征用車站南路劃撥地已有幾年，現(xiàn)無力開發(fā)。現(xiàn)經(jīng)市土地局轉(zhuǎn)讓給銀龍公司，補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金，由銀龍公司進(jìn)行群體商品樓開發(fā)。
1998年4月14日，經(jīng)南陽市土地管理局審查同意，該宗地被轉(zhuǎn)讓給銀龍公司，土地用途為“住宅”，轉(zhuǎn)讓年限為50年。
銀龍公司的一份合同顯示，銀龍公司為取得該土地，花費(fèi)共計(jì)3380萬元。
1998年4月16日，銀龍公司出具《土地登記法人代表身份證明書》，證明宋寶琴為該公司董事長、法人代表。
同一天，銀龍公司委托李興東全權(quán)辦理銀龍公司車站南路的國有土地使用權(quán)的登記事宜。
至此，該宗土地從“政府劃撥”變成了“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”。
合同約定利益分成比例
2001年7月13日，銀龍公司（甲方）與南陽市統(tǒng)建公司（乙方）簽訂《聯(lián)合開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房合同》。《合同》說，聯(lián)建項(xiàng)目名稱為“麗都花園”（風(fēng)帆三期），又名車南小區(qū)（風(fēng)帆三期）。聯(lián)合開發(fā)形式為：銀龍公司提供建設(shè)用土地和全部建設(shè)資金，南陽市統(tǒng)建公司負(fù)責(zé)提供開發(fā)用經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)指標(biāo)和辦理報(bào)建減免手續(xù)。
為鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，國家出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠政策，主要是，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款。
《合同》規(guī)定了雙方的利益分配方式。聯(lián)建項(xiàng)目獲得的開發(fā)利潤全部歸銀龍公司所有，統(tǒng)建公司不參與分配。統(tǒng)建公司只在聯(lián)合開發(fā)過程中獲得一定量的開發(fā)代理費(fèi)和場地使用費(fèi)，支出形式以代理費(fèi)、場租費(fèi)、車輛購置費(fèi)和人員報(bào)酬等名義出現(xiàn)，支付時(shí)間可分別在開發(fā)始、售房后和開發(fā)終三個(gè)階段分次付給。
《合同》規(guī)定，統(tǒng)建公司獲益的標(biāo)準(zhǔn)為因使用經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃指標(biāo)而“節(jié)省的前期工程費(fèi)”額度在：
1．達(dá)到500萬元（含500萬元）時(shí)，由銀龍公司按總額的25％付給統(tǒng)建公司（不含車輛購置費(fèi)）。
2．達(dá)到600萬元（含600萬元）時(shí)，由銀龍公司按總額的28％付給統(tǒng)建公司（不含車輛購置費(fèi)）。
3．達(dá)到700萬元（含700萬元）時(shí)，由銀龍公司按總額的30％付給統(tǒng)建公司（含車輛購置費(fèi)）。
《合同》規(guī)定，考慮到在辦理項(xiàng)目前期手續(xù)時(shí)工作量較大，急需交通和通訊工具這一情況，經(jīng)雙方商定，合同簽訂后由銀龍公司出資購買轎車一輛，價(jià)值為24萬元，由統(tǒng)建公司使用，屆時(shí)其所有權(quán)歸統(tǒng)建公司。
那么，南陽市統(tǒng)建公司約定的責(zé)任又是什么呢？
《合同》規(guī)定，統(tǒng)建公司負(fù)責(zé)為該項(xiàng)目提供有效的、合法的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃指標(biāo)；負(fù)責(zé)辦理該項(xiàng)目的前期報(bào)建手續(xù)和經(jīng)濟(jì)和費(fèi)用減免手續(xù)（原文如此——記者注）；提供銷售場地（三處）、設(shè)施和部分銷售與工程技術(shù)人員；配合銀龍公司做好工程質(zhì)量、進(jìn)度的管理并協(xié)助銀龍公司做好銷售工作；負(fù)責(zé)辦理房屋的產(chǎn)權(quán)，在辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)由銀龍公司承擔(dān)。
《合同》還規(guī)定，在三個(gè)月內(nèi)，若受政策因素影響而仍未辦妥減免手續(xù)，統(tǒng)建公司應(yīng)承擔(dān)銀龍公司為其提供的車輛購置費(fèi)和辦公費(fèi)，并承擔(dān)相應(yīng)的利息。
2003年12月31日，銀龍公司（甲方）、統(tǒng)建公司（乙方）和張英緒（丙方）簽訂了《關(guān)于車南小區(qū)（風(fēng)帆三期工程）急待解決問題的協(xié)議》。
《協(xié)議》對該項(xiàng)目售房款按如下順序償還及分配利潤：第一，售房款必須首先償還銀龍公司為取得該土地的銀行貸款及土地價(jià)款的資金占用費(fèi)、征地賠償款共計(jì)人民幣3380萬元；第二，售房款償還為開發(fā)該項(xiàng)目投入的資金和資金占用費(fèi)及貸款利息；第三，稅后利潤的分配，銀龍公司占40％，統(tǒng)建公司占20％，張英緒占40％。
《協(xié)議》還規(guī)定，本著節(jié)儉求實(shí)的原則，急需配置一輛有形象、價(jià)位較低的約10萬元左右的小車（只含購車費(fèi)），又考慮到經(jīng)費(fèi)的緊張，暫由統(tǒng)建公司和張英緒出資購車，作為股份投入的一部分。
2006年4月22日，風(fēng)帆·金色世家二期開始公開排號(hào)。當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)道說，在進(jìn)場前，前來排號(hào)的市民已在售樓部門口排起長隊(duì)，活動(dòng)開始后，售樓部內(nèi)人頭攢動(dòng)，火爆異常。
為銀龍公司“服務(wù)”獲利200多萬元
2007年2月2日，統(tǒng)建公司（甲方）與銀龍公司（乙方）簽訂了第三份《合作協(xié)議》。
《合作協(xié)議》約定，雙方的合作形式是統(tǒng)建公司提供開發(fā)資質(zhì)、收取有償服務(wù)費(fèi)，銀龍公司出項(xiàng)目所需全部金額，該項(xiàng)目的盈虧及相關(guān)責(zé)任都由銀龍公司單方面承擔(dān)。
《合作協(xié)議》約定，經(jīng)協(xié)商，銀龍公司同意統(tǒng)建公司撤出股本金及產(chǎn)生的紅利。
那么，統(tǒng)建公司的股本金有多少呢？
《合作協(xié)議》說，統(tǒng)建公司前期投入股本金182萬多元。其中，統(tǒng)建公司以借款形式支取100萬元，雙方同意經(jīng)財(cái)務(wù)手續(xù)將其修訂為撤出股本金100萬元。經(jīng)協(xié)商，雙方均同意對統(tǒng)建公司前期投入的股本金與其產(chǎn)生的紅利進(jìn)行結(jié)算。
協(xié)商的結(jié)果，雙方同意統(tǒng)建公司前期投資共分得股本金及紅利250萬元整（統(tǒng)建公司撤出的股本金100萬元除外）。
《合作協(xié)議》“其他”項(xiàng)第5條規(guī)定，銀龍公司在本協(xié)議簽署前一次性將50萬元匯入統(tǒng)建公司賬號(hào)，余下的200萬元由銀龍公司以交付門面房產(chǎn)權(quán)的形式支付沖抵（門面房價(jià)格等同銀龍公司銷售同地理位置門面房價(jià)格，其中一期商鋪100萬元，二期商鋪100萬元）。
協(xié)議稱，協(xié)議簽訂后，統(tǒng)建公司完全退出車南小區(qū)經(jīng)營管理。如銀龍公司需要，統(tǒng)建公司須全力配合銀龍公司工作。
協(xié)議還對雙方第一份合同涉及的24萬元作出約定：統(tǒng)建辦所借銀龍公司24萬元借款，經(jīng)雙方協(xié)商沖抵其他項(xiàng)5條，指現(xiàn)金12萬元，余下的12萬元沖抵一期商鋪。
也就是說，統(tǒng)建公司通過為銀龍公司“服務(wù)”，獲得了200多萬元的收入。
協(xié)議還規(guī)定，統(tǒng)建公司負(fù)責(zé)辦理小區(qū)購房戶房產(chǎn)證，辦理房產(chǎn)證前由銀龍公司收取住戶辦證費(fèi)用后交給甲方。如銀龍公司未及時(shí)收取或收取費(fèi)用后未交統(tǒng)建公司，由此產(chǎn)生的辦證逾期等責(zé)任由銀龍公司承擔(dān)。
這一規(guī)定被業(yè)主們稱為統(tǒng)建辦的“免責(zé)協(xié)議”。
合同是否執(zhí)行說法不一
金色世家小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為，南陽市統(tǒng)建辦與銀龍公司簽訂合同，以幫助辦理經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)換取入空股分紅，是典型的“出賣權(quán)力的合同”。
給安懷申不認(rèn)為統(tǒng)建辦入股存在問題：“統(tǒng)建辦和統(tǒng)建公司是兩個(gè)不同的單位，統(tǒng)建公司有70多名員工，要想吃飯就要搞創(chuàng)業(yè)呀！”他還反問記者，“你說，首鋼屬于官商嗎？人家是國有企業(yè)。我們同樣不存在官商勾結(jié)的問題。”
安懷申對中國青年報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，簽訂合同，重要的是看結(jié)果，看是否實(shí)施了�！拔覀兒豌y龍簽訂的第一份合同基本沒有執(zhí)行，就有一輛車，統(tǒng)建公司撤股時(shí)已經(jīng)還了�！�
記者問后兩份合同的執(zhí)行情況，安懷申表示“得去問統(tǒng)建辦”。
但是在南陽市統(tǒng)建辦，記者得到了不同的回答。
南陽市統(tǒng)建辦主任雷勝利對中國青年報(bào)記者說，正是因?yàn)榈谝环莺贤玫搅藞?zhí)行，才有后來的兩份合同。
雷勝利說，統(tǒng)建公司撤股時(shí)，實(shí)際分得了250萬元，其中有50萬元現(xiàn)金，200萬元門面房，現(xiàn)在已經(jīng)賣出了兩套�！翱鄢覀兊谋窘鹜度�，實(shí)際上也就是凈賺70萬元�！� |