根據(jù)北京市住建委日前新修訂的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，今后預(yù)售住宅或者是現(xiàn)房銷售將按套內(nèi)面積來計(jì)價(jià)。此規(guī)定一出臺(tái)，就受到了廣泛的關(guān)注。新辦法能否從根本上解決商品房買賣時(shí)不斷出現(xiàn)的面積之爭？能不能因此就讓老百姓買房時(shí)買的明白？它將給北京市的商品房買賣和使用帶來哪些連鎖影響？央視主持人王小丫和著名評(píng)論員向松祚和張鴻共同評(píng)論。

　　新辦法帶來哪些新變化？能否減少公攤面積爭議？

　　《今日觀察》評(píng)論員張鴻： 面積計(jì)算變復(fù)雜，科學(xué)與否難斷論

　　新辦法是否更科學(xué)，目前還很難一言斷論。不過對(duì)于普通買房者來說，可能辦法說得越詳細(xì)，人們越糊涂，因?yàn)樯婕暗皆S多面積問題。弄懂新辦法最簡單的方法就是看幾個(gè)概念：比如一平方米一萬塊錢的房價(jià)是指建筑面積，它包括套內(nèi)建筑面積，陽臺(tái)、墻壁面積等，剩下的叫公攤面積。公攤面積是指公共過道、走廊、電梯間等等，最容易發(fā)生糾紛的就是公攤面積。但普通人不可能精確知道套內(nèi)面積是多少，因?yàn)橄駢Ρ诿娣e是沒法計(jì)算的，所以套內(nèi)使用面積又變復(fù)雜了。

　　《今日觀察》評(píng)論員向松祚：新辦法對(duì)購房者利好 住房單價(jià)會(huì)上漲

　　我覺得北京市出臺(tái)的新辦法，對(duì)于購房者來講，應(yīng)該是個(gè)好消息，是一個(gè)進(jìn)步，也是國際上比較通行的慣常做法。它能夠降低購房者和買房者之間的交易成本，即是說買房者能相對(duì)比較容易測量房面積。如果采取以前建筑面積的辦法：普通買房者無法測量公攤面積。當(dāng)然，同樣一套100平米的房子按建筑面積算時(shí)，有公攤面積、室內(nèi)面積。假設(shè)按1平米一萬塊錢算是100萬，現(xiàn)在只按套內(nèi)面積來算，可能只有80平米，但房價(jià)還是100萬，這樣折算出來，每平米的房價(jià)就會(huì)少12000多。所以，按照北京的新辦法來公布，每平米住房的單價(jià)一定會(huì)上漲，且漲幅度都會(huì)在10％、20％，有的甚至?xí)��?0％，原因是整體房價(jià)沒有改變，變的是單價(jià)，因?yàn)槊娣e變小了。（《今日觀察》評(píng)論員） 

　　開發(fā)商欺騙行為會(huì)否得到遏制？消費(fèi)者買房能明白、放心嗎？

　　向松祚： 舊辦法信息不對(duì)稱 開發(fā)商巧取豪奪

　　凡是購房者，都會(huì)有痛苦和困惑的經(jīng)歷：按照建筑面積來計(jì)價(jià)的方式所造成的最大麻煩就是公攤面積。比如買一套150平米的房子，假設(shè)公攤面積是10平米，但對(duì)于購房者是一個(gè)非常模糊的概念，而發(fā)生糾紛的核心原因正是開發(fā)商很容易在公攤面積上做文章，借機(jī)賺錢。應(yīng)該說在開發(fā)商在公攤面積上完全是不透明的。開發(fā)商利用信息不對(duì)稱巧取豪奪，賺不應(yīng)該賺的錢。 

　　張鴻： 新?lián)鷳n：開發(fā)商減小公攤面積獲利

　　消費(fèi)者很難搞清楚公攤面積怎樣計(jì)算，只有找專業(yè)技術(shù)人員可能才能準(zhǔn)確測出套內(nèi)面積，但開發(fā)商更愿意把公攤面積算大一些。倘若真正實(shí)行按套內(nèi)面積來計(jì)價(jià)時(shí)，我反而有另外一種擔(dān)心，但并非空穴來風(fēng)的：可能會(huì)引發(fā)的糾紛是開發(fā)商把公攤面積算小了，比如建房時(shí)就建小走廊。但因?yàn)楣珨偯娣e不算錢了，所以一些開發(fā)商減少了公攤面積。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)這種辦法在重慶已經(jīng)實(shí)行了。今年初就有類似的案例：購房者買了一個(gè)12平米的商鋪，按套內(nèi)面積算是8平米，但結(jié)果卻是套內(nèi)面積增加了，公攤面積減少了，之后他便去打官司�，F(xiàn)在若是按套內(nèi)面積來計(jì)算，公攤面積，走廊、電梯間面積可能就會(huì)減小，而減小的這些面積開發(fā)商可能會(huì)將其變成另外一套房子賣出去。 

　  買的沒有賣的精，新辦法實(shí)施，能否讓購房人真正放心？

　　張鴻： 測量機(jī)構(gòu)要建立測量信任

　　讓購房者產(chǎn)生不明白的重要原因是不信任。第一是買房時(shí)不信任開發(fā)商告知的房屋面積，第二是對(duì)測量單位的不信任。購房者房產(chǎn)證上寫明竣工后的實(shí)測面積，其實(shí)是房管局或者是建委下面的測量單位負(fù)責(zé)測量的。一是根據(jù)圖紙來測量，或者竣工以后實(shí)測，而大家是持懷疑態(tài)度的。比如有一個(gè)典型的案例：一個(gè)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主覺得他們房子的公攤面積太大了，便去找測量單位，但其實(shí)就是該測量單位測量的，所以在復(fù)測時(shí)還是原來的結(jié)果。此后業(yè)主便找到上海一個(gè)測量公司來測，結(jié)果卻稱該小區(qū)多賣了8000平米的房子，這相當(dāng)于一棟樓的價(jià)錢，但是開發(fā)商認(rèn)為此公司沒有資質(zhì)而不承認(rèn)測量結(jié)果……所以，如果想取得購房者的信任，首先是要建立信任，如果短期內(nèi)很難建立對(duì)開發(fā)商的信任，官方的測量機(jī)構(gòu)要建立這樣的信任。

　　向松祚：“套內(nèi)改套外”幫助甚微 發(fā)展中介機(jī)構(gòu)解決信息不對(duì)稱

　　要讓買房者買的明白，光靠改變計(jì)價(jià)方式，把按建筑面積計(jì)價(jià)改成套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，僅僅有一點(diǎn)點(diǎn)幫助。因?yàn)樽》渴欠浅Ｌ貏e的商品，很復(fù)雜。非專業(yè)人士很難知道開發(fā)商是否在所買房子的建筑材料偷工減料，建筑質(zhì)量是否符合建筑規(guī)范，是否符合合同約定面積等真相。光靠購房者自己解決信息不對(duì)稱是完全做不到的。國際上比較好的辦法是讓成熟的房地產(chǎn)市場依靠中介結(jié)構(gòu)。有信息不對(duì)稱，就要依靠中介機(jī)構(gòu)，而且它一定不能是政府的派生出來的，必須通過市場競爭發(fā)展出來，從而幫助買房者監(jiān)測住房的質(zhì)量、律師評(píng)估手續(xù)是否合法。但中國的購房者往往不愿意在初期付幾千塊錢的評(píng)估費(fèi)用，等后來房子出問題后打官司卻要花更多的錢。因此，中國未來必須要發(fā)展獨(dú)立的由市場競爭衍生出來的中介機(jī)構(gòu)來幫助買房者，才是解決讓明白買房的有效辦法。 

　　北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任，《今日觀察》特邀評(píng)論員馮科：利用新辦法合法維護(hù)權(quán)益 市場化手段解決

　　總體來說新辦法對(duì)老百姓、購房人是有利的，要利用新的計(jì)價(jià)方法，合法維護(hù)自己的權(quán)益。要注意的是，宏觀層面上可能會(huì)把住宅的單價(jià)推高，因?yàn)橛?jì)算方法發(fā)生了變化。真正有效的辦法，還是要多一些市場化的手段去解決，培育一些市場中介組織，發(fā)展設(shè)立一些測量師事務(wù)所，它要用品牌公信力，為購房人服務(wù)。因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)住房面積的測量只有一家，它可能會(huì)容易受到一些開發(fā)商的影響。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員，《今日觀察》特邀評(píng)論員牛刀：新辦法亦帶來弊端 政府應(yīng)讓流程公開、透明化 

　　新辦法不能徹底解決開發(fā)商和業(yè)主之間的糾紛問題，還會(huì)帶來很多弊端，第一，二手房交易。第二，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑的矛盾。第三，僅僅只是改革套內(nèi)面積計(jì)算房價(jià)，并不能讓老百姓真正享受到實(shí)惠，它只是在這一個(gè)方面更明確一點(diǎn)，但是房地產(chǎn)的銷售一整套流程中，有很多環(huán)節(jié)都是老百姓搞不明白的。隨著套內(nèi)問題的解決，應(yīng)該是政府部門有義務(wù)，把一系列流程公開化，透明化，讓老百姓看的更多。

　　張鴻：開發(fā)商欺詐將付出沉重代價(jià)

　　建立信任不是說消費(fèi)者會(huì)對(duì)開發(fā)商有一個(gè)道德上的信任，而是相信開發(fā)商不敢欺詐，如果欺詐，因此而付出的代價(jià)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于獲得的收益。

　　向松祚： 信任建立核心：依靠競爭機(jī)制發(fā)展獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)

　　在信息不對(duì)稱的商品市場上建立信任，尤為重要；核心是要依靠市場的競爭機(jī)制來發(fā)展出公正、獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)來幫助消費(fèi)者，維護(hù)他們的權(quán)利，這是非常重要的一環(huán)。開發(fā)商如果玩貓膩，在法律上將得到嚴(yán)厲的制裁，這也非常重要。