不久前，在廣渠路15號(hào)地的拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，萬(wàn)科副總裁毛大慶一句北京四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)將提前進(jìn)入3萬(wàn)元時(shí)代讓業(yè)內(nèi)震驚不已。然時(shí)隔數(shù)日，在剛剛開(kāi)始的北京秋季房展會(huì)上，記者發(fā)現(xiàn)在內(nèi)城已經(jīng)難尋2萬(wàn)元以下的項(xiàng)目了，而一些熱點(diǎn)區(qū)域的知名高端項(xiàng)目，如遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城、龍湖唐寧ONE、西堤紅山的價(jià)格早已跨過(guò)了3萬(wàn)元大關(guān)。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，隨著北四環(huán)、中關(guān)村、CBD等熱點(diǎn)區(qū)域土地供應(yīng)的逐步減少，地段決定房?jī)r(jià)的規(guī)律將更加凸顯。在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，北京熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)樓市均價(jià)突破3萬(wàn)元大關(guān)必將指日可待。

　　土地新房均稀缺

　　城區(qū)內(nèi)高端項(xiàng)目行情走俏

　　從年初樓市小陽(yáng)春回暖之后，土地市場(chǎng)緊隨樓市快步前進(jìn)。大小地王頻出的局面一度讓土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出百家爭(zhēng)鳴之態(tài)，加之央企背景的地產(chǎn)企業(yè)頻頻一擲千金，使得原本就稀缺的京城土地愈發(fā)金貴，一旦出現(xiàn)熱點(diǎn)區(qū)域的地塊，勢(shì)必將引發(fā)新一輪的土地爭(zhēng)奪。
　　盡管沒(méi)有廣渠路10號(hào)地、15號(hào)地那么受關(guān)注，盡管總面積只有3.8萬(wàn)平方米，但作為今年8月份上市交易的惟一一塊四環(huán)內(nèi)土地，西三環(huán)六里橋住宅項(xiàng)目用地依然以絕對(duì)的地段優(yōu)勢(shì)引來(lái)了19家房企的競(jìng)拍。最終該塊土地被景旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以5.16億元高價(jià)拍得，溢價(jià)238%。
　　可見(jiàn)房企敢一擲千金的最高內(nèi)城土地價(jià)格，是緣于對(duì)內(nèi)城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景的看好�！半S著城市化進(jìn)程的加快，京城土地資源日漸稀缺，優(yōu)質(zhì)地塊逐漸減少，郊區(qū)土地供應(yīng)成為常態(tài)，一旦出現(xiàn)中心城區(qū)的土地供應(yīng)就會(huì)吸引開(kāi)發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，未來(lái)中心城區(qū)將呈現(xiàn)以高端產(chǎn)品供應(yīng)為主的市場(chǎng)格局。
    除此之外，記者還發(fā)現(xiàn)，位于熱點(diǎn)區(qū)域核心地段的高端項(xiàng)目新房供應(yīng)量也開(kāi)始出現(xiàn)大幅萎縮的現(xiàn)象，這導(dǎo)致了諸多高端項(xiàng)目在價(jià)格上漲的情況下依然銷(xiāo)售火爆。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京市高端項(xiàng)目與去年同比銷(xiāo)售量增加了77.2%。特別是在熱點(diǎn)區(qū)域，這一現(xiàn)象更加明顯。
　　以地處亞奧、CBD、中關(guān)村、金融街等熱點(diǎn)區(qū)域的熱銷(xiāo)項(xiàng)目為例，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城、唐寧ONE、萬(wàn)科公園5號(hào)等項(xiàng)目原本就處在熱點(diǎn)區(qū)域，而同區(qū)域內(nèi)的高端項(xiàng)目往往以地段的稀缺性、產(chǎn)品的高端性受到市場(chǎng)熱捧，呈現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。
　　例如今年上半年，北京2萬(wàn)元以上項(xiàng)目的銷(xiāo)量三冠王遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城，連續(xù)6個(gè)月熱銷(xiāo)，總共銷(xiāo)售額達(dá)到了16.4億元，銷(xiāo)售套數(shù)634套。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理徐海倫認(rèn)為，萬(wàn)和城的熱銷(xiāo)主要緣于其地理位置的優(yōu)越性，該項(xiàng)目緊鄰北四環(huán)，交通方便，周?chē)�又匯聚了亞奧區(qū)域的眾多娛樂(lè)休閑配套設(shè)施。
　　記者了解到，按照北京市國(guó)土局未來(lái)的供地規(guī)劃，今后四環(huán)沿線(xiàn)的土地少之又少，基本上不會(huì)再出現(xiàn)像萬(wàn)和城這樣的整體建筑面積達(dá)到40萬(wàn)平方米以上的住宅項(xiàng)目了。同樣目前市場(chǎng)在售的內(nèi)城高端項(xiàng)目如唐寧ONE、西堤紅山、山水文園、中信城等高端項(xiàng)目全憑借著自身項(xiàng)目的地理位置和高品質(zhì)的建筑贏得了市場(chǎng)的認(rèn)同。

　　保值增值雙保險(xiǎn)

　　高端項(xiàng)目獲寵投資市場(chǎng)

　　日前，上海浦東星河灣6小時(shí)成交40億元的事跡儼然成為房產(chǎn)界內(nèi)關(guān)注度最高的事件。而同期樓市豪宅產(chǎn)品競(jìng)相熱銷(xiāo)的現(xiàn)象更是引發(fā)了業(yè)內(nèi)外的諸多討論。北京、上海等一線(xiàn)城市高端項(xiàng)目的迅速回暖甚至成為了引領(lǐng)樓市回暖的新動(dòng)力。
　　與此同時(shí)，高端項(xiàng)目的價(jià)格也受到了人們的關(guān)注。而上海的新鴻基凱旋門(mén)項(xiàng)目甚至一度傳出均價(jià)每平方米2萬(wàn)元的報(bào)價(jià)，即將代替湯成一品成為“滬上最貴豪宅”。一時(shí)之間，到底什么人在購(gòu)買(mǎi)中國(guó)的豪宅成為熱議話(huà)題。
　　據(jù)一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，在通脹的預(yù)期不斷增強(qiáng)的情況下，最能被接受的理財(cái)方式便是買(mǎi)房，這一觀點(diǎn)被80%的業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)同。隨著通貨膨脹預(yù)期的加大，越來(lái)越多的人選擇高端項(xiàng)目作為投資保值的保險(xiǎn)柜。
　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，投資房地產(chǎn)是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，特別是現(xiàn)在——顯然不是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的波峰，更是投資的好時(shí)機(jī)。
　　而隨著樓市回暖，內(nèi)城樓盤(pán)售價(jià)也表現(xiàn)得比較平穩(wěn)，較2007年最高價(jià)格持平或略有上漲，漲幅在7%-10%，可見(jiàn)內(nèi)城的項(xiàng)目具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性和抗跌性，特別是經(jīng)過(guò)了去年地產(chǎn)危機(jī)的洗禮，無(wú)論是投資者還是購(gòu)房者，對(duì)于內(nèi)城項(xiàng)目的價(jià)值有了更加充分的認(rèn)同。
　　北京中原投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱表示，相比普通住宅項(xiàng)目，核心地段、高品質(zhì)的高端物業(yè)具備獨(dú)有的稀缺資源優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品附加值較高，抗跌性及未來(lái)的保值、增值能力更強(qiáng)，屬于典型的高收益、低風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品，在任何市場(chǎng)條件下都是投資良選。
　　他認(rèn)為，隨著區(qū)域發(fā)展不斷進(jìn)步，核心地段房產(chǎn)升值前景將明顯好于其他地段，北四環(huán)的萬(wàn)和城、西二環(huán)西堤紅山、中關(guān)村教育地王唐寧ONE就是此類(lèi)產(chǎn)品的典型項(xiàng)目。

　　普通住宅再出價(jià)漲量跌現(xiàn)象

　　高端項(xiàng)目繼續(xù)唱響下半年樓市

　　在今年過(guò)去的8個(gè)月中，樓市上漲速度是有目共睹的，特別是四環(huán)內(nèi)的高端項(xiàng)目的熱銷(xiāo)更是為市場(chǎng)錦上添花。但是隨著房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，對(duì)于房?jī)r(jià)已經(jīng)步入頂峰的觀點(diǎn)越來(lái)越多。來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月中上旬，北京商品住宅期房簽約環(huán)比下降15.52%，創(chuàng)下7月以來(lái)最大跌幅。房產(chǎn)市場(chǎng)首次告別自3月以來(lái)的“量?jī)r(jià)齊升”，出現(xiàn)“價(jià)升量跌”的局面。
　　但是不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從過(guò)去市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，四、五環(huán)外的項(xiàng)目受此影響會(huì)非常明顯，熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目不會(huì)受到太大沖擊，將繼續(xù)領(lǐng)漲下半年樓市。高檔住宅在價(jià)格方面提升明顯，二季度平均報(bào)價(jià)較一季度上漲1.9%，部分高端物業(yè)價(jià)格呈現(xiàn)明顯的快速上漲趨勢(shì)，原本均價(jià)在2萬(wàn)元左右的商品住宅比年初平均上漲了4000元到5000元不等。
　　專(zhuān)家表示，高端項(xiàng)目跟市場(chǎng)波動(dòng)之間關(guān)系不大，替代性比較小。而投資型的普通住宅產(chǎn)品替代性強(qiáng)，市場(chǎng)起伏時(shí)會(huì)首先受到影響。
　　另外，對(duì)于近期市場(chǎng)恐慌的二套房貸重新收緊的政策，將導(dǎo)致市場(chǎng)交易萎靡的說(shuō)法，許多高端項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人并不認(rèn)同。
　　中國(guó)管理科學(xué)研究院經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開(kāi)發(fā)表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的落腳點(diǎn)就是房地產(chǎn)，投資房地產(chǎn)就是投資所有的經(jīng)濟(jì)成果。優(yōu)質(zhì)配套房地產(chǎn)產(chǎn)品，不僅有利于流動(dòng)資產(chǎn)快速固定化，更能享受高端住宅良好的上升趨勢(shì)，有效達(dá)到保值增值目標(biāo)。
　　徐海倫認(rèn)為，政府重申40%的首付，對(duì)于萬(wàn)和城的影響不是很大，從目前銷(xiāo)售情況來(lái)看，在萬(wàn)和城一次性付款的購(gòu)房者達(dá)到了近50%，這部分人本身是不需要貸款的，因此貸款的收緊不會(huì)對(duì)他們產(chǎn)生影響。
　　日前，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城推出的絕版90平方米精裝兩居，一經(jīng)入市便受到熱捧，購(gòu)房者蜂擁而至，當(dāng)日銷(xiāo)售率便超過(guò)60%。
　　據(jù)悉，9月遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城即將推出中央景觀樓王的精裝四居，已經(jīng)吸引了諸多購(gòu)房者前往咨詢(xún)，甚至有購(gòu)房者表示愿意先交定金預(yù)訂�！拔覀兇舜瓮瞥龅木坝^樓王是整個(gè)區(qū)域內(nèi)位置、景色最好的產(chǎn)品，而價(jià)格也相對(duì)較高，但市場(chǎng)的接受之快遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們的想象。”徐海倫表示。