住房購買是消費(fèi)還是投資？盡管住房購買已成為居民的最大一份消費(fèi),但住房購買仍被納入到投資的統(tǒng)計(jì)中。結(jié)果是導(dǎo)致各項(xiàng)住房刺激政策過度偏向于鼓勵(lì)住房投資,由此也引發(fā)當(dāng)下房地產(chǎn)泡沫的泛濫。
　　日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,就得遏制一些城市的過高房價(jià),并希望采取相應(yīng)措施遏制房地產(chǎn)炒作過多現(xiàn)象。其實(shí),導(dǎo)致目前這輪房價(jià)過快上漲的原因之一是,我們迄今仍然無法有效區(qū)分居民住房購買究竟是投資還是消費(fèi)行為,盡管要給個(gè)清楚的界定很不容易。
　　因?yàn)?與其他商品不同,住房是兼具消費(fèi)和投資雙重屬性的一種商品。當(dāng)住房作為消費(fèi)品時(shí),以消費(fèi)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系將決定住房的定價(jià);當(dāng)住房作為投資品時(shí),以投資為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者市場(chǎng)預(yù)期將決定住房的定價(jià)。
　　正因?yàn)樽》康碾p重特征,導(dǎo)致相關(guān)政府職能部門及地方政府在落實(shí)中央政府的住房消費(fèi)政策時(shí)會(huì)“各取所需”。也就是說,它們可以根據(jù)自己的不同需要出臺(tái)不同的政策措施,但總的印象是,已出臺(tái)的大部分政策措施,似乎都有利于投資主導(dǎo)而非消費(fèi)引領(lǐng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,即鼓勵(lì)的是住房投資而非住房消費(fèi)。從宏觀的角度分析,這一現(xiàn)象從一個(gè)側(cè)面反映了中國經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重失衡。
　　居民消費(fèi)率過低是中國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重失衡的主要表現(xiàn)形式之一。2001年以后,總消費(fèi)率和消費(fèi)貢獻(xiàn)率都出現(xiàn)了迅速下降。比如,消費(fèi)貢獻(xiàn)率已從2000年的65.1%下降到2007年的39.4%,下降幅度高達(dá)40%。在這么短的時(shí)間內(nèi),居民消費(fèi)為什么會(huì)出現(xiàn)如此巨大的變化？居民消費(fèi)率為何在經(jīng)濟(jì)高速增長背景下卻下降了？近幾年居民消費(fèi)意愿真的迅速下降了嗎？在筆者看來,實(shí)際情況并非如此,導(dǎo)致這些變化的根本原因是中國居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化。
　　隨著中國住房制度改革逐步深入,居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨變。其中,住房購買已成為居民最大的一份消費(fèi)。但在國家統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系中,住房購買不是作為消費(fèi)而是作為投資統(tǒng)計(jì)的。試想,當(dāng)居民將絕大部分收入用于住房購買（2006年以前基本上如此）或住房已成為居民的最大消費(fèi)時(shí),特別是國家統(tǒng)計(jì)指標(biāo)仍將住房消費(fèi)算作投資時(shí),居民的消費(fèi)率及消費(fèi)貢獻(xiàn)率豈能不迅速下降？
　　反過來看,近幾年來我國的投資率及投資貢獻(xiàn)率卻出現(xiàn)快速上升。比如,2000年、2003年和2007年的投資貢獻(xiàn)率分別為22.4%、63.8%和40.9%,投資貢獻(xiàn)率出現(xiàn)一倍甚至數(shù)倍增長,導(dǎo)致這一現(xiàn)象的根本原因于是在統(tǒng)計(jì)部門將居民的住房消費(fèi)“算成”住房投資了。這是我們用國際慣例套取中國現(xiàn)實(shí)生活“消化不良”的結(jié)果。
　　在筆者看來,將住房納入投資的統(tǒng)計(jì)中,必將會(huì)為住房炒作及炒高房價(jià)提供合法性依據(jù)。因?yàn)?如果住房作為消費(fèi)品,房價(jià)上漲一定會(huì)對(duì)CPI有影響,如房價(jià)上漲會(huì)促使CPI快速上升,這將會(huì)影響到央行通過上調(diào)利率等貨幣政策手段來調(diào)控物價(jià)。這樣的話,利率上調(diào)將增加融資成本,導(dǎo)致住房投資者的逐漸減少。相反,如果住房作為投資品,只要租金變化幅度不大,房價(jià)上漲甚至飆升也不會(huì)影響到CPI變化,而央行在房價(jià)上漲時(shí)仍可維持低利率,住房投資者就能充分利用政府的優(yōu)惠政策炒房了,結(jié)果是進(jìn)一步“擠出”了真正的住房消費(fèi)者。
　　盡管目前中央政府是將住房視為消費(fèi)品的,并認(rèn)為要增加中小型住房的供給和加大保障性住房的建設(shè)力度,以此滿足居民的基本居住需求和改善居民的居住條件。為此,中央政府采取了一系列有利于居民住房購買的優(yōu)惠政策,但在當(dāng)今投資主導(dǎo)的國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上,這些優(yōu)惠政策并沒有為絕大多數(shù)人所真正享受,反而是補(bǔ)貼了住房炒作者、房地產(chǎn)開發(fā)商、土地財(cái)政及商業(yè)銀行等。由此,一年來的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮,地方政府的土地財(cái)政增加了,地方的GDP提高了,也讓住房投資者賺了大錢,但絕大多數(shù)人的福利卻被“擠占”了。
　　由此可見,如果我們無法嚴(yán)格區(qū)分或界定住房購買的投資與消費(fèi)屬性,無法區(qū)分房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求與消費(fèi)需求,特別是據(jù)此調(diào)整相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系及出臺(tái)相應(yīng)的政策措施,那么各政府職能部門及地方政府仍可利用住房的消費(fèi)與投資的雙重屬性,根據(jù)其需要出臺(tái)符合它們而不是符合居民利益的政策措施。如此,我們注定將無法改變當(dāng)前以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng),真正的住房消費(fèi)者也將注定被“擠出”這一市場(chǎng),那么解決好居民的住房消費(fèi)問題也就無從談起。