房地產(chǎn)市場政策微調(diào)，兩周來屢屢出招，23日財政部又宣布了新的營業(yè)稅制度，以抑制炒房。種種跡象顯示，調(diào)控政策已瞄準樓市泡沫。
對于中國這個沒有爆發(fā)過內(nèi)生性經(jīng)濟危機的國家來說，樓市泡沫對經(jīng)濟安全的威脅更遠超想象�？梢灶A期，如果樓市泡沫繼續(xù)以2009年的速度膨脹下去，數(shù)年內(nèi)在中國爆發(fā)一輪以樓市崩潰為導火索的類似“次貸危機”的震蕩，絕非危言聳聽。
此輪國際金融危機意外成就了兩個“奇跡”,一是黃金，2008年10月以來上漲80%；二是中國樓市，北京、上海、深圳等一線城市商品房成交均價年內(nèi)漲幅超過50%。在一場肇始于美國樓市崩盤的危機之下，中國樓市竟能逆全球大勢迅猛上漲，這不能不令人驚訝。
樓市泡沫可以找出很多推手：9萬多億元信貸與超寬松貨幣供應，美元低息套利推動的熱錢洶涌，優(yōu)惠的信貸、土地、稅收政策，通貨膨脹預期、人民幣升值預期與對中國經(jīng)濟復蘇的預期，收入差距過大以及城鎮(zhèn)化、人口年齡層次、傳統(tǒng)文化等等。
但這決不意味著中國樓市泡沫就是合理的、長久的、不可逆的；地方政府、開發(fā)商、銀行、投機購房者也并非抱上了“聚寶盆”，可以就此高枕無憂。
歷數(shù)近30年來全球或區(qū)域經(jīng)濟金融危機，有不少都以房地產(chǎn)泡沫破裂為導火索：最近的迪拜債務危機、美國次貸危機均源于房地產(chǎn)泡沫，其蔓延之快、影響之廣令人瞠目；1997年香港樓市崩盤，房價在一年內(nèi)縮水一半；上世紀90年代初日本房地產(chǎn)崩盤導致日本經(jīng)濟20年一蹶不振……貨幣寬松、巨額貸款、低息低稅、投機成風，這些樓市危機爆發(fā)前的共同“癥狀”中國目前全部具備。
在中國，房地產(chǎn)占投資四分之一，對GDP增長貢獻度達2個百分點，與建筑業(yè)增加值合計占GDP超過10%，直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)60多個，其對經(jīng)濟的滲透早已深入骨髓。而從1998年以來11年間，房地產(chǎn)投資保持20%以上的增速，房價也幾乎一直在加速上升。經(jīng)濟高增長——過剩流動性——樓市泡沫，這一鏈條中風險重重。泡沫總會破裂。如果未來十年中國不幸發(fā)生大的經(jīng)濟震蕩，源于房地產(chǎn)市場的可能性最大。
從目前來看，地方政府、銀行、開發(fā)商、炒房者、央企、股市主體，將是房地產(chǎn)崩盤中的首批受害者。
地方政府當居受害者“清單”之首。目前地方政府債臺已筑起，據(jù)統(tǒng)計，地方財政負債已超5萬億元，其中一大塊是借銀行信貸實施大規(guī)模投資計劃，未來很多項目還需持續(xù)“砸錢”。而很多地方政府主要財政來源就是賣地收入，目前土地出讓金、房地產(chǎn)相關(guān)稅收約占地方財政收入的40%，有的高達2/3�？梢韵胂袢绻麡鞘斜辣P，地方政府將面臨前所未有的債務風險、信用危機。
今年銀行新增貸款中有16%、約1.5萬億元為房地產(chǎn)貸款和居民住房貸款。購房人“斷供”和開發(fā)商資金鏈斷裂導致的“爛尾樓”，將是懸掛在銀行頭上的兩把利劍。加之9萬億元天量信貸中難免還有一些資金通過瞞天過海的手段違規(guī)流入樓市，真正暴露于樓市泡沫風險下的貸款規(guī)模將十分驚人。
此外，今年央企屢屢被加冕“地王之王”，拍地資金動輒數(shù)十億元，溢價率超一倍，卻不知頻頻舉牌背后要背負多大的風險。2007年那一輪“天價地”狂潮中的“地王”們大多到現(xiàn)在還在“曬太陽”。
銀行、大開發(fā)商、央企或下屬公司很多是股市上的“巨人”，一旦巨額地產(chǎn)投資懸空，股市也將難免受到波及。而地產(chǎn)業(yè)震蕩、炒房者破產(chǎn)等風險也將紛至沓來。屆時實體經(jīng)濟難免受到影響。
要避免樓市泡沫演化成經(jīng)濟危機，絕不可一針刺破泡沫，這樣的做法在泡沫小的時候或許可以，但目前只會把危機爆發(fā)的時刻提前。樓市“去泡沫化”只能通過逐步收緊流動性、打擊投機囤積、調(diào)整土地信貸稅收等逐漸釋放泡沫。然而，中國房地產(chǎn)市場歷來“一收就冷，一放就漲”，怎樣把握好調(diào)控力度和時機十分關(guān)鍵。
無論如何，中國樓市的“去泡沫化”不能再拖，或許可以首先從抑制投資購房、改革土地招拍掛制度開始。也不妨考慮提高二套房貸首付比例或利率，征收大戶型、高檔房物業(yè)稅等手段。從中長期看，我們還應加大財稅改革力度，徹底扭轉(zhuǎn)地方財政來源主要依靠賣地收入這一被動局面。
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