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■產(chǎn)權(quán)式酒店必須要品牌獨(dú)立性問(wèn)題，財(cái)務(wù)管理規(guī)范問(wèn)題。
■所謂產(chǎn)權(quán)酒店，實(shí)際上就是投資方開(kāi)發(fā)商他有兩次收益的機(jī)會(huì)，而對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)呢，產(chǎn)權(quán)擁有者來(lái)說(shuō)呢有一個(gè)物業(yè)增值和營(yíng)業(yè)收益分成的機(jī)會(huì)，當(dāng)時(shí)需要物業(yè)的硬件和酒店管理的軟件相結(jié)合，需要品牌經(jīng)營(yíng)，目前還是很多投資者關(guān)注追捧的。
■目前因?yàn)闆](méi)有國(guó)家有關(guān)產(chǎn)權(quán)酒店的銷售和管理模式的法律條文，及相關(guān)合同范本所以目前的產(chǎn)權(quán)酒店銷售上會(huì)有一些不并要的麻煩和認(rèn)知的不同。
沈竹：財(cái)經(jīng)下午茶，天天有好茶，各位下午好，我是沈竹。今天我們的兩位茶友，接著還是張寶全先生，還有蔡鴻巖先生，我們接著聊聊產(chǎn)權(quán)酒店的這個(gè)事情，昨天我的一個(gè)朋友跟我說(shuō)，他曾經(jīng)被邀請(qǐng)著去聽(tīng)產(chǎn)權(quán)酒店的這么一個(gè)推銷會(huì)，進(jìn)去之后就把手機(jī)，什么所有的通訊設(shè)備都關(guān)掉，然后馬上就給他們放了視頻講故事，然后出門之前就讓他們交費(fèi)，說(shuō)你們今天交了是入會(huì)，如果你們過(guò)兩天交，看著房?jī)r(jià)漲了，我們產(chǎn)權(quán)酒店的價(jià)格也要漲了，你們就會(huì)交的更高了，這不攔路搶劫嗎？怎么他們這么重視短期的這種收益啊？是不是現(xiàn)在也是產(chǎn)權(quán)酒店遇到的一個(gè)最大的問(wèn)題。
張寶全：我想這可能是顯然意料，也是違法的現(xiàn)象，因?yàn)閷?duì)正常的一個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店運(yùn)營(yíng)來(lái)講，不應(yīng)當(dāng)是這樣的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)酒店還是以產(chǎn)權(quán)來(lái)說(shuō)話的，它主要是把產(chǎn)權(quán)賣給你的時(shí)候，能告訴你有什么權(quán)利，就是不僅你有物權(quán)的權(quán)利，同時(shí)你還有經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利，還有經(jīng)營(yíng)失利的權(quán)利。
沈竹：像這種現(xiàn)象是不是因?yàn)榇蠹矣X(jué)得現(xiàn)在度假已經(jīng)到了一個(gè)發(fā)展的一個(gè)蓬勃期，覺(jué)得大家需要這樣的投資方式，所以覺(jué)得這個(gè)東西一定會(huì)火爆，一定會(huì)漲價(jià)，所以開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始用這樣的方式。
蔡鴻巖：實(shí)際上對(duì)于中國(guó)的百姓來(lái)說(shuō)，確實(shí)是存在一個(gè)普遍的，包括對(duì)個(gè)人的投資產(chǎn)品，渠道很窄，產(chǎn)品很少，所以對(duì)于房產(chǎn)的投資，現(xiàn)在是老百姓最熱衷的一項(xiàng)投資。
蔡鴻巖：這其中包括了產(chǎn)權(quán)，酒店的這種一個(gè)投資產(chǎn)品，剛才你說(shuō)的這種現(xiàn)象，那我們從經(jīng)驗(yàn)上去判斷，這一定是一個(gè)騙子，這一定是有很大很大風(fēng)險(xiǎn)的。
蔡鴻巖：真正如果說(shuō)真正是有價(jià)值的產(chǎn)權(quán)酒店一定不會(huì)是這種銷售方式。
沈竹：他利用了大家投資的時(shí)候腦子一熱的這種情況，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的一種青睞。
蔡鴻巖：這是一種營(yíng)銷手段，而且我說(shuō)從經(jīng)驗(yàn)上判斷，它更像傳銷。
沈竹：寶全用過(guò)這種營(yíng)銷手段嗎？
張寶全：這個(gè)還理解不了，因?yàn)槲矣X(jué)得這個(gè)在早期，分時(shí)度假的時(shí)候，還有人采取這樣的方式，趕緊，你加了會(huì)員，你就可以去，買這個(gè)會(huì)員，給你多少多少天的居住，但是現(xiàn)在賣產(chǎn)權(quán)酒店的時(shí)候，像這樣的應(yīng)當(dāng)不存在了。
蔡鴻巖：沒(méi)有了。
沈竹：一定是一手交合同，一手交錢。
蔡鴻巖：你說(shuō)的這個(gè)現(xiàn)象應(yīng)該是在五六年前了。
張寶全：因?yàn)槟憬o他展現(xiàn)的是個(gè)物業(yè)，是我的酒店，然后告訴你，你獲得的酒店哪一件間房以后，有什么權(quán)利，現(xiàn)在是這樣的，不存在什么會(huì)員，更不存在說(shuō)先交幾萬(wàn)塊錢作為會(huì)員，這個(gè)可能就是宏彥講的，可能是一個(gè)騙子。
沈竹：這樣一些負(fù)面的消息，就讓我們降低了對(duì)這個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店的這種魅力的吸引。今天寶全也給我們帶來(lái)了你所在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，遇到困難不斷修正的一種合同的方式。
張寶全：其實(shí)中國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店剛才講的，就是我們現(xiàn)在在法律上還有很多缺失，中國(guó)對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店如何來(lái)確定它，如何來(lái)運(yùn)營(yíng)它，如何來(lái)管理它，小業(yè)主和管理者之間的這種權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任是什么，幾乎沒(méi)有這方面明確的規(guī)定。
張寶全：另外就是說(shuō)我們產(chǎn)權(quán)酒店銷售合同依然用的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)合同，是住宅的標(biāo)準(zhǔn)合同。
沈竹：你讓你的客戶賺到錢了嗎？賺到錢比較滿意的，給我們講一講成功的例子，讓我們有一點(diǎn)信心。
張寶全：我們產(chǎn)權(quán)式酒店是從三亞灣紅樹(shù)林酒店開(kāi)始，其他在以前我還沒(méi)有。
沈竹：他們賺到錢了嗎？每年的收益能夠達(dá)到多少？
蔡鴻巖：還沒(méi)有運(yùn)營(yíng)。
張寶全：剛開(kāi)始，還沒(méi)有運(yùn)營(yíng)。
蔡鴻巖：現(xiàn)在剛開(kāi)始。
張寶全：現(xiàn)在剛開(kāi)建。但是在做這個(gè)酒店的時(shí)候，就發(fā)現(xiàn)了很多問(wèn)題，最多是什么呢？第一你要保持酒店品牌的獨(dú)立性，就是隸屬面臨著不同，不像一個(gè)傳統(tǒng)酒店，傳統(tǒng)酒店一個(gè)業(yè)主，我們兩三個(gè)人開(kāi)個(gè)會(huì)就解決了�？墒钱�(dāng)你有5000多家客房，5000多家業(yè)主你怎么來(lái)跟業(yè)主溝通。
沈竹：對(duì)啊。
張寶全：所以我們的酒店你比方說(shuō)它有，采取的第一條財(cái)務(wù)，包括所有酒店的預(yù)算，包括審計(jì)等等，都是由第三方來(lái)跟你完成的，要保證這個(gè)酒店的，第三方來(lái)替小業(yè)主對(duì)這個(gè)酒店實(shí)施運(yùn)營(yíng)的監(jiān)督。
沈竹：是，我們知道股東不需要太多，因?yàn)闆Q策的時(shí)候很困難，5000多個(gè)業(yè)主，你替寶全來(lái)想想，這事你覺(jué)得可行嗎？
蔡鴻巖：我覺(jué)得就是說(shuō)到根本上，拿你開(kāi)始舉的這個(gè)例子來(lái)說(shuō)，我們國(guó)家到現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)真正的酒店式公寓這么一個(gè)法律意義的一個(gè)概念，無(wú)論是住建部，還是國(guó)家工商局，就是你對(duì)這一個(gè)產(chǎn)品什么樣一個(gè)法律的定義，我覺(jué)得沒(méi)有。
張寶全：就是酒店式公寓跟產(chǎn)權(quán)酒店是兩個(gè)概念。酒店式公寓中國(guó)就是說(shuō)我按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)經(jīng)營(yíng)的，但是產(chǎn)權(quán)酒店是按照酒店來(lái)建立一個(gè)酒店，產(chǎn)權(quán)可以分銷，分銷的過(guò)程中，你可以獲取一定的權(quán)益，所以它實(shí)際上是酒店。這也是我們市場(chǎng)上混淆和混亂的地方。
蔡鴻巖：我們說(shuō)的意義上也就是說(shuō)，包括這個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店我們現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)法律意義的一個(gè)定義，如果要想使它規(guī)范，我們從政府角度來(lái)說(shuō)，我們國(guó)家必須要，馬上要有一個(gè)完善的立法。
沈竹：我現(xiàn)在特別站在投資者的角度去考慮。你比如說(shuō)如果寶全經(jīng)營(yíng)這個(gè)他自己的這個(gè)酒店，他如果經(jīng)營(yíng)的很好，就像希爾頓一樣，麗思卡爾頓它已經(jīng)是品牌了，他經(jīng)營(yíng)酒店就可以賺很多前，他干嘛要把產(chǎn)權(quán)一次性地銷售，然后他銷售之后，他又怎么能夠，我錢都到手了，我怎么能夠包括后續(xù)的時(shí)候，它還保障自己的收益。
蔡鴻巖：這在我們上一講來(lái)說(shuō)這個(gè)話題的時(shí)候，我已經(jīng)實(shí)際已經(jīng)說(shuō)多了，開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，做產(chǎn)權(quán)式酒店，它實(shí)際有兩次收益的機(jī)會(huì)，因?yàn)樗钱a(chǎn)權(quán)擁有者，和使用權(quán)的，國(guó)外的方式度假，使用權(quán)的擁有者不一樣。你是產(chǎn)權(quán)擁有者，你買了這個(gè)房子之后，法律意義上說(shuō)，這個(gè)房子永久的收益是你的。
沈竹：沒(méi)錯(cuò)，所以就出現(xiàn)這樣的糾紛，產(chǎn)權(quán)使用者就開(kāi)始覺(jué)得這經(jīng)營(yíng)者不行，對(duì)把，所以我們很多人就吵著要換經(jīng)營(yíng)者。那如果你遇到這種情況。
張寶全：你剛才說(shuō)的是兩件事，一個(gè)是指產(chǎn)權(quán)式酒店投資，一個(gè)是指產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)獲取開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)，投資獲取投資的利潤(rùn)，這是兩個(gè)不同的概念。
沈竹：你在經(jīng)營(yíng)哪一部分？你是兩個(gè)都要嗎？
張寶全：那么產(chǎn)權(quán)式酒店，它是獲取的產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)，那么小業(yè)主是獲取投資，但是這個(gè)開(kāi)發(fā)者必須有兩個(gè)條件，你既要有硬件開(kāi)發(fā)的能力，還要有軟件運(yùn)營(yíng)的能力。
張寶全：但是通過(guò)很多現(xiàn)在是地產(chǎn)商在做，地產(chǎn)商它沒(méi)有軟件運(yùn)營(yíng)的能力，所以實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)不全的，或者說(shuō)根本就不是一個(gè)完整的酒店，我們不同在哪里，就是亞龍灣，就是紅樹(shù)林酒店，從04年開(kāi)業(yè)，到目前為止，一直都是中國(guó)之內(nèi)全世界五星級(jí)酒店里面經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)率最高的，到今年還保持這個(gè)地位。
張寶全：大約它毛利潤(rùn)率平均下來(lái)達(dá)到64%，也就是門市上收一塊錢，它的毛利潤(rùn)率是
6毛4，那么這樣的一個(gè)酒店品牌的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，也就是說(shuō)我們從04年一直到今天，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)說(shuō)，我們亞龍灣酒店已經(jīng)社會(huì)投資了，使我們建立了這樣的軟件和品牌系統(tǒng)，這樣我們才敢來(lái)做三亞灣紅樹(shù)林酒店。
沈竹：寶全很驕傲，他覺(jué)得他是一個(gè)既有軟件又有硬件的開(kāi)發(fā)商，既能管酒店經(jīng)營(yíng)，又能管房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)。
蔡鴻巖：因?yàn)樗衼嘄垶臣t樹(shù)林酒店，他有一個(gè)品牌了，以前你們光知道有萬(wàn)豪，有麗思卡爾頓，有希爾頓，現(xiàn)在我紅樹(shù)林也有品牌了。
張寶全：光有這兩樣還不行，還需要有什么，購(gòu)房者在購(gòu)買這樣的酒店的時(shí)候，還需要注意哪些事項(xiàng)，或者什么樣的人群適合投資這樣的酒店。
沈竹：我們說(shuō)到投資者，比如說(shuō)在投資這樣的酒店的時(shí)候，什么樣的人，比較適合進(jìn)入這個(gè)群體，像宏彥你會(huì)選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店嗎？
蔡鴻巖：如果性價(jià)比合適的話，我還是可以考慮？
沈竹：什么叫性價(jià)比合適？
蔡鴻巖：就是它的售價(jià)，我主要是判斷它未來(lái)得回報(bào)期，我收益的一個(gè)保障。
沈竹：你會(huì)考慮哪幾方面？比如說(shuō)在三亞這個(gè)地方。
蔡鴻巖：比如說(shuō)它的房屋的售價(jià)，因?yàn)槲业氖找嫖磥?lái)是投資回報(bào)李，我就要算我前期的投資成本有多高，然后我再算未來(lái)的收益，就是未來(lái)的租金會(huì)是什么價(jià)格。
沈竹：它單憑你的收益，單憑你的房?jī)r(jià)一定會(huì)比普通住宅高很多？那你怎么來(lái)估算這個(gè)性價(jià)比呢？
蔡鴻巖：它有一個(gè)測(cè)算。
張寶全：我們拿一個(gè)項(xiàng)目來(lái)做比喻，比如說(shuō)就拿我們?nèi)齺啚澈推骄频�，什么人�?lái)買？第一批來(lái)的是什么人呢？第一批來(lái)的全部是明星，因?yàn)樗麄兣碾娪埃泻芏噙@樣的導(dǎo)演明星，就是第一批是他們來(lái)定，他們?yōu)槭裁磥?lái)定三亞灣和平酒店呢？
沈竹：因?yàn)槟闶亲鰧?dǎo)演的是嗎？
張寶全：他是看中了我們海棠灣的七星級(jí)酒店，和亞龍灣的五星級(jí)酒店，因?yàn)槲覀冞@邊，你買了我這邊三亞灣的房，你可以到我所有紅樹(shù)林酒店去住，而且我們?nèi)珖?guó)有七個(gè)層次，對(duì)紅樹(shù)林酒店連鎖的，但是他們更看中的是亞龍灣和海棠灣的七星級(jí)酒店。那么后來(lái)再來(lái)的是什么呢？就是做金融做投資的。因?yàn)樗麄儼堰@一算，算出來(lái)，他發(fā)現(xiàn)，如果買單純的住宅，發(fā)現(xiàn)沒(méi)有買產(chǎn)權(quán)酒店好，因?yàn)閱渭兊淖≌驗(yàn)閱渭兊淖≌�，就是他盡管一年可能來(lái)住一個(gè)月或者是兩個(gè)月，但是他要交一年的物業(yè)管理費(fèi)或者是
張寶全：他發(fā)現(xiàn)交的這個(gè)費(fèi)用，我都可以在五星級(jí)酒店住兩個(gè)月了，他發(fā)現(xiàn)自己沒(méi)有帶來(lái)什么好處。
沈竹：對(duì)。
張寶全：但是他發(fā)現(xiàn)買產(chǎn)權(quán)式酒店以后，他發(fā)現(xiàn)他多了一個(gè)好處，就是這個(gè)酒店經(jīng)營(yíng)過(guò)程中獲取的利潤(rùn)他有分享的權(quán)利，就是分紅的權(quán)利，所以這是他們從投資來(lái)一算，他覺(jué)得買產(chǎn)權(quán)式酒店。那么現(xiàn)在再來(lái)買的什么更多呢？比如在我們項(xiàng)目里邊，這個(gè)值得大家關(guān)注的，這個(gè)反而是一類人，就是地產(chǎn)，中國(guó)這幾個(gè)大的地產(chǎn)的這些企業(yè)基本上都在我們?nèi)齺啚澈推骄频曩I了房。
沈竹：是企業(yè)購(gòu)房是嗎？
張寶全：有企業(yè)和自己購(gòu)的，或者說(shuō)我們現(xiàn)在大家可能能看見(jiàn)的，或者能認(rèn)識(shí)的，這些大老呢，這些等等。為什么呢？就是說(shuō)他們對(duì)這個(gè)模式的理解就很清楚了，或者說(shuō)，我們還看得出來(lái)，什么人需要這樣的東西，另外現(xiàn)在來(lái)的人就更多了，就是民眾，或者說(shuō)很多人你看他有一點(diǎn)錢的，他現(xiàn)在需要投資，他錢想往哪里放，那么在城市里比如說(shuō)一個(gè)公寓他也可以買下來(lái)，再出租，但他發(fā)現(xiàn)他的租價(jià)跟房?jī)r(jià)是倒掛，那么租價(jià)是20年都不能收回投
張寶全：他突然發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店，特別是很好的具有旅游度假資源的地方，他發(fā)現(xiàn)，這個(gè)酒店它不僅能給它帶來(lái)分時(shí)度假，免費(fèi)分時(shí)度假這樣一個(gè)權(quán)益的享受以外，他還能夠在這個(gè)酒店運(yùn)營(yíng)中分享分紅和利潤(rùn)的時(shí)候，這個(gè)分紅和利潤(rùn)有可能會(huì)在5年或者7年收回投資，但最終還不是這一點(diǎn)，這就是中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的上漲，就是這種增值和保值，比如說(shuō)像我們亞龍灣和平酒店，我們整個(gè)投資階段和成本是7個(gè)億不到，但現(xiàn)在平均出來(lái)，已經(jīng)35個(gè)億了。就是這一種不動(dòng)產(chǎn)的增值
沈竹：寶全要開(kāi)始說(shuō)自己的產(chǎn)品了。宏彥，你見(jiàn)過(guò)什么樣的人群在你周圍的朋友購(gòu)買這些產(chǎn)權(quán)酒店，他們是寶全說(shuō)的這三類人嗎，還是？
蔡鴻巖：這三類人群肯定是偏多的，但我覺(jué)得這些人，這個(gè)人群是在投資上比較有經(jīng)驗(yàn)的人群，他們可能是頻繁置業(yè)�，F(xiàn)在最大的問(wèn)題是民眾。
沈竹：你周圍有人買過(guò)這個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店嗎？
蔡鴻巖：有。
沈竹：他們是怎么考慮的？
蔡鴻巖：去年我身邊好多朋友都在海南三亞買了房子。
沈竹：買的是住宅還是？
蔡鴻巖：有買住宅的，有買產(chǎn)權(quán)式酒店的。而且三亞現(xiàn)在有好多樓盤(pán)都打的是產(chǎn)權(quán)式酒店的……
沈竹：說(shuō)海南的房?jī)r(jià)就是被產(chǎn)權(quán)式酒店的房?jī)r(jià)托起來(lái)，他們是比普通住宅貴很多。
蔡鴻巖：海南的房?jī)r(jià)是因?yàn)閲?guó)際旅游島最近給爆炒起來(lái)的。這個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店跟它倒沒(méi)有這種直接的價(jià)格連帶關(guān)系，但是產(chǎn)權(quán)式酒店，大家就是多了一個(gè)噱頭，多了一個(gè)，賣一個(gè)產(chǎn)品多了一個(gè)標(biāo)簽，多了一個(gè)品牌。
沈竹：他們現(xiàn)在對(duì)自己的收益滿意嗎？
蔡鴻巖：收益，剛才張總也說(shuō)了，其實(shí)從收益上來(lái)說(shuō)，住宅跟產(chǎn)權(quán)式酒店的收益測(cè)算方式是不一樣的，住宅你就算你的房子如果出租，你自己去，頂多是委托物業(yè)去給你出租，出租出去你就有收益，出租不出去你就在那擱著，它幾乎是一個(gè)負(fù)資產(chǎn)。如果你不轉(zhuǎn)手再賣的話，它可能是一個(gè)負(fù)資產(chǎn)，因?yàn)槟忝磕赀�得叫運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用，維護(hù)費(fèi)用。
沈竹：對(duì)，這點(diǎn)我們聽(tīng)懂了。
蔡鴻巖：一年可能就是住一個(gè)月，春節(jié)一個(gè)月的時(shí)間，其他時(shí)間都是空置的，海南大量的房子都是空置的。
沈竹：而產(chǎn)權(quán)式酒店它的收益？
蔡鴻巖：產(chǎn)權(quán)式酒店，如果要是按照，如果要是現(xiàn)在張總他們賣的產(chǎn)權(quán)式酒店的這個(gè)供應(yīng)項(xiàng)目，能夠有亞龍灣紅樹(shù)林酒店這么一個(gè)出租率和出租價(jià)格的話，那我1000%我也買這個(gè)房子，但我估計(jì)可能不會(huì)到亞龍灣這個(gè)水平。
沈竹：你周圍的人他的這個(gè)收益能夠達(dá)到每年多少，投資成功的。
蔡鴻巖：我倒沒(méi)問(wèn)過(guò)具體的數(shù)，因?yàn)槲抑�，我還知道一點(diǎn)，亞龍灣紅樹(shù)林酒店它的客房出租的情況。
沈竹：投資完心理踏實(shí)嗎？
蔡鴻巖：我有另外一個(gè)朋友，也在亞龍灣一線海灘上有一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店，收益率是非常高的，它的這個(gè)我們幾個(gè)朋友在那買了房子，他們是24900買的，最低的時(shí)候，就是那個(gè)愛(ài)情海，現(xiàn)在因?yàn)槊刻斓淖饨�，到冬季進(jìn)入10月1號(hào)之后，基本上房子都能租1600以上，2000多塊錢，而且是普通的房間。所以他的收益率還是蠻高的。
沈竹：哪一年買的？
蔡鴻巖：張總他們這個(gè)酒店的整體投資，我聽(tīng)說(shuō)是兩年三年就收回投資了。
沈竹：愛(ài)情海這個(gè)你說(shuō)朋友的回報(bào)，他是哪一年開(kāi)始投資的？
蔡鴻巖：他是在前年吧，前年買的，去年，買了之后已經(jīng)有收益了，而且現(xiàn)在這種，因?yàn)檫@種產(chǎn)品很少，又是亞龍灣一線的海灘地，很多人對(duì)房子，基本上，他可能更多的不是用于經(jīng)營(yíng)了，他都是自己的公司朋友輪番去住，他就是使用率很高的，以前我記得。
沈竹：您說(shuō)的這個(gè)屬于企業(yè)購(gòu)房？
蔡鴻巖：不是不是，就是個(gè)人購(gòu)房。但是現(xiàn)在，因?yàn)樘貏e是在亞龍灣買房的人。
張寶全：但是產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)在企業(yè)買房的很多，為什么呢？他企業(yè)買了房，產(chǎn)權(quán)歸他的企業(yè)，他把它的免費(fèi)居住，作為一種福利，分給員工。
沈竹：?jiǎn)T工。
張寶全：總經(jīng)理一年五天，副總經(jīng)理一年四天，部門經(jīng)理一年三天，員工兩天。
蔡鴻巖：作為企業(yè)的一種資產(chǎn)了。
張寶全：所以說(shuō)它既符合我們現(xiàn)在的游戲規(guī)則，但是又給大家?guī)?lái)了很厚的……
沈竹：像國(guó)外它的比率應(yīng)該是60%是個(gè)人，40%是企業(yè)，你算過(guò)你的酒店多少企業(yè)買，多少是個(gè)人投資呢？大概是多少？
沈竹：那是分時(shí)度假的概念，是吧。他們分時(shí)度假也是企業(yè)參與是嗎？
張寶全：分時(shí)度假作為一種福利，比如說(shuō)企業(yè)我就買你100間客房，然后我分給大家，這100間你一年之內(nèi)，或者是兩年你隨便去住，他就買這個(gè)使用權(quán)。
沈竹：他們是四六開(kāi)，咱們是幾比幾，企業(yè)和個(gè)人。
張寶全：目前中國(guó)的產(chǎn)權(quán)酒店，應(yīng)當(dāng)說(shuō)大部分還是個(gè)人在買。應(yīng)當(dāng)說(shuō)個(gè)人購(gòu)買的比例大約占到90%多。
沈竹：那企業(yè)的行為還是少數(shù)。
張寶全：這個(gè)主要還是，我剛才說(shuō)了，就是度假的需求，已經(jīng)成為我們個(gè)人或者家庭一種很重要的需求。
沈竹：你了解寶全說(shuō)的這個(gè)情況嗎？企業(yè)多不多？
蔡鴻巖：企業(yè)不是很多。但是現(xiàn)在有一部分企業(yè)已經(jīng)有這樣的意識(shí)，企業(yè)要算他對(duì)投資現(xiàn)金流的一個(gè)情況，在有充裕資金的情況下，比如說(shuō)國(guó)企央企，大的上市公司，這些公司他們不愁資金，對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)可能，因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)很貴，三亞的房?jī)r(jià)現(xiàn)在全國(guó)最貴的房?jī)r(jià)了，大家在投資的時(shí)候可能還會(huì)比較謹(jǐn)慎。我覺(jué)得是，剛才我說(shuō)的這個(gè)是，到底什么人在買這兒的，海南三亞這兒的房產(chǎn)，現(xiàn)在實(shí)際說(shuō)全國(guó)有錢的人，都在往那去買房產(chǎn)，因?yàn)榇蠹铱春玫氖且粋�(gè)總體區(qū)域，國(guó)際旅游島這個(gè)政策出來(lái)之后，而且我們看。
沈竹：有一定投資回報(bào)的，海南是讓我們能夠看見(jiàn)的，雖然爭(zhēng)議比較大。
蔡鴻巖：確實(shí)還有一個(gè)比較特殊的情況，04年開(kāi)始就一直在關(guān)注三亞這個(gè)地方，三亞這個(gè)地方實(shí)際上是相當(dāng)于從地緣這個(gè)角度上我們?nèi)タ�，它相�?dāng)于是整個(gè)北美洲對(duì)象的邁阿密海灘，整個(gè)歐洲大陸的對(duì)象的藍(lán)色海岸線，就是背后這個(gè)大陸的人口的基數(shù)，GDP的整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模的水平，使得三亞這個(gè)地方，它是唯一背后是大陸，最南邊的一個(gè)最近的一個(gè)熱帶海灘。這個(gè)熱帶海灘的資源它是絕無(wú)僅有的，它可以減少很多去東南亞這些熱帶海灘的時(shí)間。
沈竹：這講到海南了，我們跑題了。這到底是怎么樣分清產(chǎn)權(quán)的關(guān)系，在投資者的駕馭上面，比如說(shuō)投資者在購(gòu)買的時(shí)候，需要注意什么樣的合同，契約關(guān)系怎么建立，在合同解讀的時(shí)候，需要注意哪些事項(xiàng)，我們稍事休息，聽(tīng)寶全和宏彥跟我們聊聊具體的一些事項(xiàng)，稍事休息，回來(lái)接著聊。
沈竹：財(cái)經(jīng)下午茶，歡迎回來(lái)！跟普通的商品房相比，我們說(shuō)公攤的面積怎么算，物業(yè)費(fèi)怎么收，然后包括一些費(fèi)用合同的軟件怎么樣擬定，這都是我們可能在投資的時(shí)候，或者是在看合同的時(shí)候，非常撓頭的幾件事？
張寶全：你剛才說(shuō)的問(wèn)題，就是把產(chǎn)權(quán)酒店的毛病給說(shuō)出來(lái)了。剛才所有問(wèn)題，都是中國(guó)在房地產(chǎn)銷售里邊，關(guān)于住宅的這些約定，像酒店的約定是不一樣的，但是中國(guó)現(xiàn)在沒(méi)有這套體系，剛才我講了，一個(gè)正常，或者一個(gè)好的產(chǎn)權(quán)酒店運(yùn)營(yíng)，不僅要有酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)，還有管理的軟件標(biāo)準(zhǔn)，但是現(xiàn)在最大的缺失是什么？就是沒(méi)有一套法律體系。
沈竹：有沒(méi)有解決的可能？
張寶全：在這套法律體系要規(guī)定，就是產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)者的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，投資者的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，和管理者的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任。但是我們現(xiàn)在所有的產(chǎn)權(quán)酒店，都是用的商品房買賣活動(dòng)，這是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化的，這是賣住宅的。所以你看我們?yōu)榱恕?BR>
沈竹：給大家看一眼，商品房買賣合同，就是產(chǎn)權(quán)酒店用的合同還是跟普通商品房一樣的。
張寶全：這是住宅的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)合同，在酒店運(yùn)營(yíng)里邊，有很多的權(quán)利跟住宅完全不一樣，住宅是你買完你自己用，物業(yè)是你花錢買一個(gè)物業(yè)的服務(wù)，產(chǎn)權(quán)酒店你是投資人，你買完是叫給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者幫你來(lái)做運(yùn)營(yíng)和投資，那么這個(gè)之間的權(quán)利和義務(wù)、責(zé)任包括跟開(kāi)發(fā)商是什么關(guān)系。
沈竹：跟我們舉舉例子好嗎？另外合同的這個(gè)實(shí)際的條款。
張寶全：所以你比方說(shuō)這個(gè)合同這么厚，但實(shí)際上從文字上來(lái)講，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)合同，這才三分之一，我們補(bǔ)充協(xié)議，就占了，文字?jǐn)?shù)占了三分之二，密密麻麻的。
沈竹：補(bǔ)充協(xié)議包括什么？包括后續(xù)的服務(wù)，物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，公開(kāi)面積的問(wèn)題，土地使用年限的問(wèn)題，都在里面嗎？
張寶全：你看，這個(gè)合同補(bǔ)充協(xié)議，首先一個(gè)告訴你，三亞灣紅樹(shù)林度假酒店，是根據(jù)國(guó)家五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，及北京紅樹(shù)林國(guó)際酒店管理有限公司的紅樹(shù)林品牌標(biāo)準(zhǔn)建造開(kāi)發(fā)的，中國(guó)度假目的的酒店，那么你要買，首先要告訴你條件，你必須要委托給紅樹(shù)林這個(gè)酒店管理。
沈竹：在第一個(gè)條款，他就把經(jīng)營(yíng)者給定了，不僅我開(kāi)發(fā)的，而且你必須要尊重我經(jīng)營(yíng)者的地位。
張寶全：住宅什么概念，住宅買完了之后，你可以自己住，你也可以自己出租，他如果這樣怎么叫酒店呢？
蔡鴻巖：這個(gè)條款就是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)的一個(gè)約定。
張寶全：那么你看我們?cè)趪?guó)家商品房買賣合同里它是沒(méi)有這一條的，甚至于他完全是物業(yè)管理的概念，就是說(shuō)你可以委托物業(yè)來(lái)管理，你交錢等等的。
沈竹：第一個(gè)大家要注意，經(jīng)營(yíng)者明確不明確，不明確的話，一定要小心了，然后第二點(diǎn)補(bǔ)充的重要的東西。
張寶全：然后在這個(gè)里邊，它有很多比如說(shuō)酒店運(yùn)營(yíng)成本的控制，包括業(yè)主的權(quán)利怎么保障，包括財(cái)務(wù)系統(tǒng)怎么建設(shè)，這個(gè)在我們商品房中沒(méi)有，因?yàn)樽≌阗I完了就自己住了，不存在經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。
沈竹：物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題在里邊有嗎？
張寶全：作為一個(gè)酒店，它就不存在物業(yè)費(fèi)了，因?yàn)榫频臧阉频赀\(yùn)營(yíng)成本都在里邊，已經(jīng)大大的大于物業(yè)費(fèi)了。
張寶全：如果我們繼續(xù)用住宅的物業(yè)費(fèi)的概念來(lái)說(shuō)的話，對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的運(yùn)營(yíng)是很麻煩的事情。
沈竹：所以必須要免物業(yè)費(fèi)，就不提這個(gè)概念了。
張寶全：是啊，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)，或者運(yùn)營(yíng)費(fèi)都已經(jīng)搭在成本里邊。那么除了成本以外，其他就是利潤(rùn)。所以說(shuō)你應(yīng)當(dāng)完全按照酒店的概念，甚至是財(cái)務(wù)和法律來(lái)看待這個(gè)，而不能再用你的住宅的概念來(lái)看待。
沈竹：所以購(gòu)買成本里邊包含了物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)這兩個(gè)費(fèi)用了。
張寶全：購(gòu)買的時(shí)候，你就買的物業(yè)，那么你委托完以后，剩下的就是，你比如說(shuō)像我們這個(gè)，是用酒店管理公司來(lái)提供運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。如果萬(wàn)一發(fā)生虧損的話，酒店來(lái)貼補(bǔ)。
沈竹：其實(shí)把話說(shuō)到關(guān)鍵了，你賺錢的時(shí)候，怎么都好說(shuō)，賠錢的時(shí)候，經(jīng)營(yíng)管理不好的時(shí)候，用什么來(lái)限制和保護(hù)投資者的權(quán)益。
張寶全：你比如說(shuō)在我們這個(gè)里邊規(guī)定了，如果酒店要是連續(xù)發(fā)生三年虧損，這個(gè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的彌補(bǔ)全部由管理公司來(lái)彌補(bǔ)的，因?yàn)槟慵葋?lái)拿我的物業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)，你就要當(dāng)這個(gè)責(zé)任，你不能說(shuō)光要物業(yè)，我來(lái)管理，然后不負(fù)責(zé)任。
沈竹：那我剛才問(wèn)你這個(gè)問(wèn)題，物業(yè)費(fèi)是不是含在購(gòu)買的費(fèi)用里邊。
張寶全：這個(gè)里邊就不應(yīng)該有物業(yè)費(fèi)在里邊。
沈竹：等于忽略了有物業(yè)費(fèi)。
張寶全：一定要減的，因?yàn)榫频陣?guó)際上有一整套關(guān)于酒店成本的構(gòu)架，所以說(shuō)一定我們要按照酒店的經(jīng)營(yíng)習(xí)慣和成本來(lái)考慮，而不能用住宅。
沈竹：合同是商品房的合同，但是其實(shí)里邊的內(nèi)容都是酒店的內(nèi)容。
張寶全：我們現(xiàn)在國(guó)家規(guī)定，這個(gè)商品房的標(biāo)準(zhǔn)不能改，所以我們?cè)跇?biāo)準(zhǔn)合同里加了一點(diǎn)點(diǎn)，改了一點(diǎn)點(diǎn)東西，但是最終是通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議，把所有關(guān)于酒店運(yùn)營(yíng)的，可以說(shuō)是非常詳細(xì)，這我們是專門找了一個(gè)大律師，給我們做了一年半。
沈竹：我們轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，就是這一本合同，這本合同能證明我的產(chǎn)權(quán)嗎？
張寶全：是啊。這就是，但是你在買的時(shí)候，我就告訴你了，你要自己委托經(jīng)營(yíng)合同你必須要簽名，臨時(shí)管理公約必須簽。
沈竹：這是特別的產(chǎn)權(quán)酒店設(shè)置的合同是吧。
張寶全：是。
沈竹：你這個(gè)委托經(jīng)營(yíng)合同起到什么作用呢？
張寶全：我是賣給你了，我是開(kāi)發(fā)上我賣給你了，但是是它在經(jīng)營(yíng)，那么開(kāi)發(fā)商負(fù)什么責(zé)任，經(jīng)營(yíng)人負(fù)什么責(zé)任，作為你投資人你要很明白，而且要通過(guò)契約的方式，把你的權(quán)利義務(wù)明確下來(lái)。
沈竹：比如說(shuō)里邊闡述了什么樣的，遇到什么樣的問(wèn)題，怎么解決都在里邊嗎？
張寶全：是啊，比如說(shuō)酒店什么時(shí)候開(kāi)業(yè)，如果開(kāi)業(yè)不了，酒店管理公司要賠小業(yè)主的錢。另外在開(kāi)業(yè)過(guò)程中，如果你對(duì)這個(gè)酒店的運(yùn)營(yíng)，因?yàn)槟愕倪^(guò)錯(cuò)，帶來(lái)什么損失，那你要賠小業(yè)主的錢。
沈竹：什么情況負(fù)擔(dān)什么責(zé)任？
張寶全：當(dāng)然我小業(yè)主委托給你以后，我小業(yè)主我不會(huì)來(lái)干擾你的經(jīng)營(yíng)，我也不會(huì)自己來(lái)享受，我同意接受你的管理原則，這些國(guó)家沒(méi)有法律。
沈竹：這樣產(chǎn)權(quán)的房子，它的土地使用年限，是遵照住宅的，還是遵照酒店的。
張寶全：這是根據(jù)土地出讓的時(shí)候，是酒店就是酒店，比如說(shuō)酒店是50年，那就是50年，按住宅的話，70年就是70年，這個(gè)就要根據(jù)土地的使用規(guī)定的時(shí)間來(lái)確認(rèn)。
沈竹：面對(duì)這些合同，宏彥你如果作為一個(gè)投資者，一個(gè)消費(fèi)者的話，你覺(jué)得這樣一個(gè)完美的合同會(huì)說(shuō)服你來(lái)投資嗎？
蔡鴻巖：那我要看里邊的一些具體的條款。
沈竹：你會(huì)看哪個(gè)？
蔡鴻巖：特別是酒店的委托經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，像這里頭的一些條款，是不是按照我評(píng)估的，首先給我投資來(lái)說(shuō)，第一個(gè)原則是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避原則，它能不能規(guī)避掉我的風(fēng)險(xiǎn)。
沈竹：你所能考慮到的風(fēng)險(xiǎn)，肯定就是經(jīng)營(yíng)不善。
蔡鴻巖：第一個(gè)是我投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)它是依托于法律的約定上。
沈竹：我想很多地方比如說(shuō)像北京某一個(gè)旅游區(qū)，就說(shuō)我每年有多少游客，旅游的市場(chǎng)多么龐大，能夠保證這個(gè)酒店在這個(gè)地方能夠每年盈利多少，你是根據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷這個(gè)市場(chǎng)？
蔡鴻巖：這個(gè)我不會(huì)去聽(tīng)，這都是宣傳的說(shuō)辭。我要自己看。
張寶全：要自己判斷，因?yàn)樗型顿Y都是有風(fēng)險(xiǎn)的，要自己評(píng)判。
蔡鴻巖：對(duì)，我自己要評(píng)估，我評(píng)估這個(gè)投資方，它的背景，它的品牌，它的實(shí)力，包括甚至它資金的情況，包括它的以后運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)的這些它的整合能力，它的品牌，它跟哪家管理公司簽的約，這都是我判斷能不能投資的，我不會(huì)去看它的宣傳頁(yè)上寫(xiě)的，說(shuō)我們風(fēng)景怎么優(yōu)美，有
什么東西，未來(lái)是什么什么東西，我看的更多的是實(shí)體的，現(xiàn)在實(shí)實(shí)在在我能看到的，要看它以前的業(yè)績(jī)，看它以前的經(jīng)營(yíng)作為，它有沒(méi)有違法亂紀(jì)，有沒(méi)有惡性的投訴，他一家開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，有沒(méi)有出現(xiàn)爛尾的情況，資金抽逃的情況。
沈竹：如果有的話，您是肯定不會(huì)選擇了。
蔡鴻巖：那當(dāng)然了，這是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，我個(gè)人的一個(gè)評(píng)估。
沈竹：除了這些之外，在合同細(xì)節(jié)上，還有什么覺(jué)得比較重要的。
蔡鴻巖：我看這個(gè)合同條款里邊，比如說(shuō)第二項(xiàng)酒店管理和經(jīng)營(yíng)第三章里頭，它約定有酒店管理公司，我還沒(méi)看里頭的細(xì)節(jié)，第七條是品牌和品牌標(biāo)準(zhǔn)，包括第9條銀行帳戶和業(yè)主帳戶，這都是在以前我們看到的這個(gè)所有的買房的程序當(dāng)中，所見(jiàn)不到的這樣的一個(gè)規(guī)定。我覺(jué)得最起碼從這些條款的設(shè)計(jì)的事項(xiàng)來(lái)說(shuō)細(xì)化，可信性強(qiáng)了。
沈竹：就是每年怎么分成是吧，你比如說(shuō)酒店賺了多少錢，每間房間賺了多少錢，我們業(yè)主不可能隨時(shí)都盯著，對(duì)吧。
蔡鴻巖：對(duì)對(duì)。
沈竹：怎么讓我們相信，實(shí)際的房間每年的盈利虧損的真是情況。
張寶全：按照一個(gè)酒店的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)經(jīng)營(yíng)管理包括財(cái)務(wù)，包括什么。
沈竹：你怎么能夠保證投資者能夠及時(shí)了解到這些信息，并且相信你提供的數(shù)據(jù)。
張寶全：管理酒店有它的運(yùn)行規(guī)則的，從國(guó)際到國(guó)內(nèi)的，而我們的酒店就是按照這個(gè)規(guī)則來(lái)運(yùn)營(yíng)的。三亞灣酒店是一樣的，但是有很多人不知道，所以說(shuō)這個(gè)你必須要告訴，我是怎么運(yùn)營(yíng)的，財(cái)務(wù)是怎么管理的，商品房的買賣。
沈竹：你沒(méi)有回答我的問(wèn)題，比如說(shuō)，我不可能了解我投資的三亞那么遠(yuǎn)的房子，每一季或者是每一年整個(gè)具體的入住率，盈利，你們什么時(shí)候打折了，什么時(shí)候提價(jià)了，我這些東西都不知道的話，你怎么保證我第一時(shí)間或者說(shuō)是最準(zhǔn)確了解到這些信息，保證透明。
張寶全：因?yàn)榫频赀@個(gè)網(wǎng)全都是公開(kāi)的，就像我們亞龍灣和平酒店，你現(xiàn)在都可以翻出來(lái)看，看我每天我的收入是多少，我的這個(gè)運(yùn)行費(fèi)用是多少，我的餐料是多少，我的臥料是多少，你都可以看到這些，酒店每天大概毛利是多少，這個(gè)酒店網(wǎng)都是公開(kāi)的。
沈竹：像寶全說(shuō)得那么透明，然后現(xiàn)在合同完善到這個(gè)程度，你是不是有動(dòng)心的這種跡象？
蔡鴻巖：要是這樣的話，真是像他們所掌握的這些，我覺(jué)得還是可以考慮的。因?yàn)檫@里頭你像他在酒店的經(jīng)營(yíng)和管理這個(gè)章節(jié)上，有關(guān)于管理費(fèi)用的各項(xiàng)明晰，基本管理費(fèi)，占酒店收入的2%，如果是把經(jīng)營(yíng)收入能夠完全公開(kāi)，財(cái)務(wù)完全公開(kāi)的話，我覺(jué)得這就是可信的。
沈竹：財(cái)務(wù)公開(kāi)又是一個(gè)要求，這些都是給你們的難度是非常大的。
蔡鴻巖：張總說(shuō)了，他們是公開(kāi)的，現(xiàn)在按照上市公司的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到一個(gè)上市公司的標(biāo)準(zhǔn)。
沈竹：怎么可能做到那么大的行業(yè)約束呢，一個(gè)企業(yè)它做到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候。
張寶全：這就是中國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店周圍環(huán)境不好的原因，靠一個(gè)商品房買賣合同，來(lái)做產(chǎn)權(quán)酒店銷售和運(yùn)營(yíng)，一定會(huì)要發(fā)生糾紛，而且一定是會(huì)有問(wèn)題的，也就是說(shuō)，當(dāng)你把硬件和運(yùn)營(yíng)軟件管理有了以后，這一套契約，就是法定這種程序，在權(quán)利不能被明確好的時(shí)候，就是游戲規(guī)則不清楚的地方，這個(gè)是一定要出問(wèn)題的。而中國(guó)現(xiàn)在最缺的是什么，剛才我講了，第一并真正的按酒店運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)的去做，第二也沒(méi)有很好的酒店軟件的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)入，第三個(gè)最重要的沒(méi)有一套酒店的運(yùn)行管理的模式。
沈竹：我看宏彥一直在看這個(gè)合同。
蔡鴻巖：我現(xiàn)在看了這些東西，大概有一個(gè)最大的一個(gè)疑問(wèn)，就是說(shuō)，因?yàn)槟闶?000多個(gè)房間，我現(xiàn)在最大的疑問(wèn)，哪個(gè)酒店，是你們紅樹(shù)林自己的酒店管理，還是其他酒店管理，這個(gè)酒店管理集團(tuán)，這個(gè)公司它能不能保證5000套客房這樣一個(gè)投資水平，如果說(shuō)它要三年五年實(shí)現(xiàn)不了一個(gè)管理的收益，就是說(shuō)，我從前期的投入到常態(tài)的具有盈利的酒店運(yùn)營(yíng)的話，我可能對(duì)這個(gè)現(xiàn)在是最大的疑問(wèn)。
沈竹：還是運(yùn)營(yíng)能力，歸根結(jié)底，還是能不能夠把5000多間房都運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。
張寶全：三亞灣5000多間客房意味著什么呢，意味著全世界第二大，第一大是米高梅，在拉斯維加斯，所以你就要看什么呢？就一定要看規(guī)劃了，70萬(wàn)平米一個(gè)酒店，這里邊有電影界的半島影廳，有比方說(shuō)像會(huì)議設(shè)施，可以4000人同時(shí)宴會(huì)，包括有迪拜的水上樂(lè)園，包括有音樂(lè)廳，包括歌劇院，也包括有商業(yè)街，為什么？這一些構(gòu)成一個(gè)度假生活方式，這種生活方式它就使很多人的到來(lái)，都要入住這個(gè)酒店，如果你單純的光有房間，這個(gè)酒店一定要出問(wèn)題的。
沈竹：所以宏彥關(guān)心的，可能也是很多投資者關(guān)系的，這里的軟件配備，是否到位，是否能夠吸引那么多的人去那保持良性循環(huán)。
張寶全：不是軟件，是要看硬件了，它是一個(gè)度假目的的酒店，它把自己硬件的配制，以及我們比方說(shuō)NBA的球場(chǎng)，包括網(wǎng)球，或者說(shuō)模特最后的決賽都可以到那。
沈竹：我聽(tīng)了很炫，假如寶全說(shuō)的這些都達(dá)到了，你投資了這個(gè)酒店，有沒(méi)有當(dāng)老板的感覺(jué)。
蔡鴻巖：業(yè)主，不是老板。
沈竹：還是業(yè)主。
蔡鴻巖：還是業(yè)主。
張寶全：不對(duì)，我們堅(jiān)守的最大的，就是讓每一個(gè)投資者都是老板，也就是說(shuō)，不是業(yè)主的概念了。
沈竹：但是我剛才聽(tīng)到你一個(gè)詞叫小業(yè)主，你還把這種。
張寶全：因?yàn)樾I(yè)主就是股東，我們現(xiàn)在把這個(gè)酒店產(chǎn)權(quán)制開(kāi)始變成股權(quán)制，把一個(gè)傳統(tǒng)的一個(gè)產(chǎn)權(quán)制酒店的房地產(chǎn)的產(chǎn)品，做成一個(gè)金融概念。
沈竹：你希望讓大家有老板的感覺(jué)。
張寶全：應(yīng)該有，為什么呢？你比方說(shuō)你的收益，就是我們這個(gè)企業(yè)，假定來(lái)說(shuō)，第一你免費(fèi)居住30天，這個(gè)30天，這30天你可以到我所有酒店里面去住，第二你可以住總統(tǒng)套房，也可以住標(biāo)準(zhǔn)間，也可以住套間，當(dāng)然住總統(tǒng)套房消費(fèi)15天，他一整套，這樣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)計(jì)算的體系隨便你翻。
沈竹：想像一下如果投資了的話，自己會(huì)擺在小業(yè)主的位置，還是擺在一個(gè)老板的位置。
蔡鴻巖：我想象不到當(dāng)老板是什么滋味，一個(gè)小業(yè)主的身份就能當(dāng)老板。
張寶全：這是中國(guó)人，中國(guó)人對(duì)酒店的不了解，比如說(shuō)像萬(wàn)豪酒店，你知道萬(wàn)豪酒店，你知道它的投資人嗎，它這個(gè)合同把你約定的很清楚，你投資人，你只能管什么，什么你是不能管的，我的運(yùn)營(yíng)你是不能管的。所以說(shuō)這些對(duì)中國(guó)人對(duì)酒店的不熟悉，不了解，或者把一個(gè)物業(yè)租賃的房把它當(dāng)成酒店的運(yùn)營(yíng)。
沈竹：你打破了宏彥當(dāng)老板的這個(gè)夢(mèng)想，本來(lái)想投資產(chǎn)權(quán)酒店當(dāng)老板的。
蔡鴻巖：關(guān)鍵是我們的這個(gè)老板的概念，也是大家習(xí)慣了，中國(guó)人的老板概念，跟張總說(shuō)的老板概念不一樣。
沈竹：想做主，但是這個(gè)權(quán)限劃規(guī)到什么樣的權(quán)限。
張寶全：你享受的是股東的權(quán)利，只能這么講，股東就是投資人嘛。
蔡鴻巖：股東我可以理解。
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