近日，圍繞著政府是否出臺(tái)房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。幾天前，有媒體發(fā)布發(fā)改委人士言論，說(shuō)“3年內(nèi)免談房產(chǎn)稅”，隨后發(fā)改委高調(diào)否認(rèn)這一言論。5月25日中午，一條有關(guān)于上海房產(chǎn)稅即將征收的消息不脛而走，并說(shuō)“新華社下午3點(diǎn)左右發(fā)布”，但隨后新華社并沒(méi)有發(fā)布相關(guān)消息。
　　房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o疑是目前經(jīng)濟(jì)生活中最重要的事件，調(diào)控的基礎(chǔ)是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著清晰而理性的認(rèn)識(shí)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)“怪現(xiàn)象”

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，它應(yīng)中國(guó)市場(chǎng)化改革的大潮而生，1998年，中國(guó)正式取消福利分房制度，掐指算來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正發(fā)展也不過(guò)12年而已，而在12年的發(fā)展過(guò)程中，中國(guó)卻走過(guò)了很多國(guó)家花費(fèi)了50年甚至上百年才走完的房地產(chǎn)發(fā)展之路。如今的中國(guó)，你走在任何一座城市，都能發(fā)現(xiàn)正在修建的商品房，以及美輪美奐不輸任何一座世界城市的大型樓盤(pán)，而在這背后，中國(guó)的房?jī)r(jià)在過(guò)去10年的飆漲，讓世界咋舌。
　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一個(gè)有些奇怪的現(xiàn)象，即人均擁有居住面積大大超過(guò)亞洲相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)的水平。
　　從人口地理因素上來(lái)講，中國(guó)擁有世界上最多的13億人口，但可使用的面積卻只有其實(shí)際面積的一半。正常來(lái)說(shuō)，中國(guó)的人均居住面積理應(yīng)相對(duì)緊張，但事實(shí)上，中國(guó)的城市人均居住面積卻達(dá)到了27-28平方米，這個(gè)數(shù)字約為香港和日本的3-4倍，與很多亞洲國(guó)家相比也毫不遜色。
　　人均居住面積相對(duì)較為寬裕的重要原因，是使用成本相對(duì)較低，中國(guó)的水電煤等公共事業(yè)品的價(jià)格盡管不斷上漲，但總體上來(lái)看，城市居民仍然享受著相當(dāng)?shù)恼�府補(bǔ)貼，拿供暖這一項(xiàng)來(lái)說(shuō)，如果供暖部門(mén)完全按照面積和市場(chǎng)價(jià)格來(lái)收費(fèi)的話(huà)，相信很多家庭將無(wú)法承擔(dān)高額的城市供暖費(fèi)用。同時(shí)，中國(guó)并沒(méi)有像很多國(guó)家那樣，對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅等保有環(huán)節(jié)稅種，這就意味著一旦購(gòu)進(jìn)房產(chǎn)后，其保有的成本也相對(duì)較低。
　　另一個(gè)怪現(xiàn)象則存在于房租收益比，按照一般的估計(jì)，中國(guó)一線(xiàn)城市的房租收益比僅為2.5%至2.8%左右，比照很多亞洲國(guó)家和地區(qū)的水平，中國(guó)的房租收益比也顯得非常低，考慮到中國(guó)的按揭貸款利率約為6%左右，這樣的一個(gè)房租收益率對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只能意味著長(zhǎng)期的負(fù)現(xiàn)金流，然而，眾多購(gòu)房者卻對(duì)這樣一個(gè)不合情理的投資回報(bào)率趨之若鶩，主要還是因?yàn)榭吹搅朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的升值潛力，有這樣一個(gè)有趣的比較，如果你在2000年1月拿出了100塊錢(qián)，分別投資在股票市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)以及銀行存款上，經(jīng)過(guò)10年后，投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的100塊錢(qián)將變成250塊，投資在股市上的回報(bào)率也很高，約為200塊左右，而銀行存款由于風(fēng)險(xiǎn)較低，其回報(bào)率也相對(duì)較低，約為130塊左右，但是，另一個(gè)重要的投資指標(biāo)——投資回報(bào)的波動(dòng)率——?jiǎng)t顯示，中國(guó)股市的波動(dòng)率約為房地產(chǎn)市場(chǎng)的5-6倍，這樣高的波動(dòng)率也意味著即使你投在股票市場(chǎng)上，也不能保證能賺到理論上可以得到的100塊利潤(rùn)，而事實(shí)上，大多數(shù)投資股票的投資者都是負(fù)收益。
　　第三個(gè)怪現(xiàn)象則是中國(guó)的住房擁有率，中國(guó)是世界上少見(jiàn)的高住房擁有率的國(guó)家，在一線(xiàn)大城市之外，身處二三線(xiàn)城市的絕大多數(shù)家庭都擁有自己的住房，即使在北京、上海這樣的一線(xiàn)城市，其住房擁有率也相當(dāng)高，筆者在很多城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國(guó)一線(xiàn)城市的住房擁有率不會(huì)低于70%，這在任何國(guó)家都是一個(gè)令人吃驚的數(shù)字。
　　如此高的住房擁有率也在很大程度上決定了中國(guó)的房租相對(duì)較低，但這也讓人對(duì)市場(chǎng)上不斷出現(xiàn)的“買(mǎi)不起房”的呼聲覺(jué)得十分詫異——只有30%的人沒(méi)有自己的住房，怎么會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似全社會(huì)齊呼房?jī)r(jià)過(guò)高的聲浪呢？而大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)也證明，年輕人買(mǎi)不起房，是一個(gè)正常得不能再正常的現(xiàn)象，而中國(guó)的所有年輕人都要買(mǎi)房，這不僅讓沒(méi)有房子的年輕人顯得憤怒，年輕人的家長(zhǎng)們也過(guò)分擔(dān)憂(yōu)了年輕人們的房子問(wèn)題。
　　這些怪現(xiàn)象的背后，真正需要解決的一個(gè)問(wèn)題是，為什么房?jī)r(jià)漲幅會(huì)這么快，并且房?jī)r(jià)如此堅(jiān)挺呢？是因?yàn)楣��?yīng)不足么？應(yīng)該不是。中國(guó)的人均居住面積相對(duì)較高的事實(shí)就證明了這一點(diǎn)。
　　同時(shí)，很多熟悉中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的人，都會(huì)提出這樣一個(gè)現(xiàn)象，很多樓盤(pán)早就賣(mài)出去了，卻沒(méi)有人住，即所謂的空置率過(guò)高的問(wèn)題。既然有房子都沒(méi)有人住，那么供應(yīng)應(yīng)該不成為問(wèn)題。供應(yīng)不是問(wèn)題，那么問(wèn)題就出現(xiàn)在需求上。中國(guó)家庭對(duì)房地產(chǎn)的需求如此旺盛，已經(jīng)到了令人毛骨悚然的地步。二套房和三套房在很多中國(guó)家庭成為一種正常現(xiàn)象，這一方面是由于房屋保有環(huán)節(jié)的費(fèi)用很低，購(gòu)房者在買(mǎi)房后幾乎不用付出過(guò)多的成本。同時(shí)，這也是因?yàn)橹袊?guó)家庭分散投資的需要，在經(jīng)年的儲(chǔ)蓄后，中國(guó)家庭擁有了令人咋舌的儲(chǔ)蓄，這也導(dǎo)致了中國(guó)家庭在購(gòu)房中不需要使用過(guò)多的杠桿，就可以完成購(gòu)房的過(guò)程，而由于其使用的貸款較低，即使在房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，也很少出現(xiàn)違約的現(xiàn)象，這樣穩(wěn)定的投資心態(tài)也決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資波動(dòng)率較低。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)已是泡沫嗎？

　　關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論，正在愈演愈烈。
　　的確，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些令人擔(dān)憂(yōu)的趨勢(shì)，第一個(gè)就是房?jī)r(jià)的漲速過(guò)快，過(guò)去的5年中，中國(guó)的平均房?jī)r(jià)上漲了一倍左右。同時(shí)，房租收益率卻顯得較低，目前2.5%-3.0%左右的房租收益率不僅大大低于抵押貸款利率，與很多其他投資品種相比，這樣的投資回報(bào)率也顯得過(guò)低。
　　還有一個(gè)重要的指標(biāo)，是房?jī)r(jià)收入比，這一個(gè)比率顯示了家庭對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力，目前來(lái)講，國(guó)際指標(biāo)在6-8倍為合理，從中國(guó)的整體情況來(lái)看，我們的研究發(fā)現(xiàn)，全國(guó)平均的房?jī)r(jià)收入比約為7.8倍左右，處于合理區(qū)間的上限，而一線(xiàn)城市比如北京、上海和深圳的這個(gè)比例則大大高于所謂的合理水平，在這些城市，14-16倍的房?jī)r(jià)收入比，已超過(guò)倫敦和紐約的房?jī)r(jià)收入比。
　　顯然，這些一線(xiàn)城市房市已經(jīng)出現(xiàn)溢價(jià)，表明市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)超過(guò)其現(xiàn)階段均衡價(jià)格。
　　現(xiàn)在一線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的溢價(jià)會(huì)不會(huì)蔓延到泡沫的地步呢？
　　很多人，特別是西方的一些市場(chǎng)參與者，引述美國(guó)的例子，認(rèn)為中國(guó)必然會(huì)跟隨美國(guó)的泡沫破滅之路。首先讓我們看看中國(guó)與美國(guó)之間到底有怎樣的不同。第一個(gè)顯著的不同，是絕大多數(shù)中國(guó)居民不會(huì)把房屋增值的部分拿到銀行進(jìn)行再抵押，換句話(huà)說(shuō)，中國(guó)的多數(shù)房產(chǎn)增值的部分仍然是以家庭固定資產(chǎn)的形式存在著，卻沒(méi)有在市面上進(jìn)行流通。同時(shí)，中國(guó)家庭的負(fù)債率很低，想想你身邊的朋友，有多少人是全額付款買(mǎi)了房子，有多少人其實(shí)每個(gè)月要還的貸款根本不超過(guò)其收入的30%，又有多少人寧愿跟父母朋友借錢(qián)，也不愿意跟銀行借一筆抵押貸款呢？這些事實(shí)意味著，中國(guó)家庭的市場(chǎng)負(fù)債率仍然非常低，換言之，他們斷供的可能性很小，因?yàn)樗麄兂钟械馁Y產(chǎn)即使下跌30%也仍然是銀行的“正資產(chǎn)”，而中國(guó)家庭的儲(chǔ)蓄率較高支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)的低杠桿率，較高的儲(chǔ)蓄率體現(xiàn)在很多人伸手向父母借錢(qián)時(shí)，父母仍然可以拿出很大一筆款項(xiàng)來(lái)。
　　另一個(gè)更顯著的不同，是銀行的手中的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)仍然是可控的，數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)的抵押貸款以及對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款，不到中國(guó)銀行業(yè)整體貸款的20%，換言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)看似重要，但對(duì)中國(guó)銀行業(yè)的影響，并不如想象中那么大。同時(shí)，中國(guó)的銀行很少使用金融衍生品將抵押貸款證券化或者再度包裝出售，對(duì)于銀行業(yè)來(lái)說(shuō)，其系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也就大大降低了。

　　政府該做些什么？

　　在中國(guó)過(guò)去12年的住房改革進(jìn)程中，出現(xiàn)了與之前“福利分房”制度完全相反的情況，即政府將所有居民推向市場(chǎng)，除部分特殊利益群體外，幾乎完全取消所有的補(bǔ)貼性住房政策。
　　這在很大程度上加劇了目前普通百姓對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的抱怨，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，自身的收入無(wú)法跟上房?jī)r(jià)的漲幅，但也無(wú)法找到相對(duì)便宜的可售房屋。未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，中國(guó)政府必須把建設(shè)以“廉租房”和“經(jīng)濟(jì)適用房”作為政策的重點(diǎn)，同時(shí)減少對(duì)高端房產(chǎn)領(lǐng)域的控制，從政策上為這兩個(gè)市場(chǎng)設(shè)立一道“界限”，讓收入不同的居民找到各自的容身之所。
　　在目前中國(guó)政府的政策取向中，我們看到了兩種截然不同的態(tài)度。
　　中央政府在吸取了過(guò)去12年房改以來(lái)的教訓(xùn)后，力圖大力推廣廉租房和經(jīng)適房等公共住房制度，而地方政府卻顯得有些心不甘情不愿，這背后有財(cái)稅制度的原因，因?yàn)樵凇胺侄愔啤焙�，中央政府拿走了增值稅等稅收的大頭，地方政府的大多數(shù)財(cái)政收入來(lái)自于賣(mài)地的收入，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，建設(shè)公共住房不僅意味著賣(mài)地收入的減少，同時(shí)建設(shè)公共住房也意味著房?jī)r(jià)可能會(huì)被拉低、同時(shí)政府還要為其提供補(bǔ)貼，這一進(jìn)一出，地方政府的收入就更加少了。但是，如果政府可以從私宅市場(chǎng)收取物業(yè)稅，其稅基可以擴(kuò)大，稅收的可持續(xù)性也會(huì)增強(qiáng)，其“轉(zhuǎn)移支付”建“廉租房”和“經(jīng)濟(jì)適用房”的能力也會(huì)增加。中央政府在物業(yè)稅的征收上如果可以讓利，并以住房的政策作為對(duì)地方官員考核的業(yè)績(jī)，相信地方政府也有動(dòng)力來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。
　　關(guān)于物業(yè)稅的討論，事實(shí)上也隱含在這樣的政策討論中，如果把市場(chǎng)分割成“自購(gòu)為主”和“補(bǔ)貼為主”的市場(chǎng)，那么物業(yè)稅的征收就應(yīng)該主要在“自購(gòu)為主”的市場(chǎng)進(jìn)行，在以“補(bǔ)貼為主”的市場(chǎng)上，物業(yè)稅的征收則顯得意義不大。而如果對(duì)住房市場(chǎng)不進(jìn)行區(qū)分，而一股腦地對(duì)所有人都征收物業(yè)稅，由于低收入者對(duì)稅收更加敏感，其邊際效用更大，實(shí)際上，物業(yè)稅在起到調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用的同時(shí)，也降低了中低收入者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。
　　與此同時(shí)，將住宅市場(chǎng)進(jìn)行分割，也有利于降低銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
　　在房地產(chǎn)融資中，銀行的風(fēng)險(xiǎn)中第一來(lái)自于一級(jí)市場(chǎng)，即開(kāi)發(fā)商對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)這一塊，另一個(gè)則來(lái)自于抵押貸款領(lǐng)域。
　　大家都知道，商業(yè)銀行是利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)的，限制銀行不向第二套或者第三套房發(fā)放貸款，等于讓貓不吃魚(yú)，實(shí)際上是變相限制銀行的利潤(rùn)增長(zhǎng)，事實(shí)上，讓商業(yè)銀行自身判斷市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)，是更加可行和明智的做法。另外，國(guó)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)一套房采取低按揭利率等補(bǔ)貼手段，實(shí)際上是讓銀行承擔(dān)了更多的風(fēng)險(xiǎn)，卻沒(méi)有讓其得到相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)——因?yàn)槭滋追康馁?gòu)買(mǎi)者沒(méi)有任何的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，承受市場(chǎng)波動(dòng)的能力較小，而銀行卻由于政策因素被迫向其提供成本較低的利率。
　　筆者認(rèn)為，正確的做法應(yīng)該是由政府提供補(bǔ)貼，而非由銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果我們能夠建立起互相分割的房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行的功能和政府的功能就能區(qū)分得更加清楚，在某種程度上來(lái)說(shuō)，也降低了銀行面臨的經(jīng)營(yíng)和信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，金融創(chuàng)新允許房地產(chǎn)基金的出現(xiàn)也會(huì)解決開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題，使融資成本降低，從而增加供給。
　　對(duì)于中國(guó)政府來(lái)說(shuō)，將市場(chǎng)分割不僅有利于減輕社會(huì)不穩(wěn)定的壓力，也有利于更好地傾聽(tīng)不同群體的聲音，當(dāng)所有人都在發(fā)聲時(shí)，你聽(tīng)到的不是雜音，就是那個(gè)聲音最響的——不幸的是，聲音最響的往往并不是最需要幫助的那一個(gè)。