房?jī)r(jià)居高不下，物業(yè)稅的開(kāi)征被寄予厚望，甚至有人認(rèn)為開(kāi)征物業(yè)稅是調(diào)控房地產(chǎn)最有效的“撒手锏”。我認(rèn)為不宜夸大稅收的調(diào)控作用，對(duì)如何開(kāi)征物業(yè)稅應(yīng)作進(jìn)一步深入研究。

　　開(kāi)征物業(yè)稅是稅制改革長(zhǎng)期目標(biāo)

　　2003年10月，黨的十六屆三中全會(huì)明確提出：“實(shí)行城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�！睂�(duì)此，有關(guān)部門的具體解釋為：將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及相關(guān)收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
　　黨中央提出的這一改革方針指明了我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的方向。當(dāng)前，針對(duì)房地產(chǎn)征稅的稅種較多，各種收費(fèi)更多；房地產(chǎn)稅征稅范圍過(guò)窄，計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)，稅率設(shè)計(jì)不合理，妨礙稅收調(diào)節(jié)作用的充分發(fā)揮。房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，而城鄉(xiāng)接合部則在客觀上成為非稅區(qū)，因此助長(zhǎng)了對(duì)耕地的占用。這些弊端的存在使得開(kāi)征統(tǒng)一的物業(yè)稅成為必要。同時(shí)，開(kāi)征物業(yè)稅還具有打擊投機(jī)性購(gòu)房需求、抑制投資泡沫、有利于調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距以及與國(guó)際接軌等諸多優(yōu)點(diǎn)。
　　但具體到制定、實(shí)施中，物業(yè)稅改革將涉及到土地、房產(chǎn)占有、交易等有關(guān)的稅種和收費(fèi)，是一個(gè)較復(fù)雜、涉及許多環(huán)節(jié)的利益重新分配，是一項(xiàng)艱巨的系統(tǒng)工程。因此，房地產(chǎn)稅的長(zhǎng)期改革設(shè)想應(yīng)是“寬稅基、簡(jiǎn)稅制、低稅率”，其方法是“正稅、清費(fèi)、明租”，以合并稅種，簡(jiǎn)化稅制，規(guī)范各種收費(fèi)辦法，其收入全部納入地方財(cái)政預(yù)算管理，條件具備時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。
　　當(dāng)前中國(guó)住房已嚴(yán)重偏離居住本質(zhì)，而房屋熱賣也嚴(yán)重淪為投機(jī)性購(gòu)買。比如有媒體報(bào)道，北京、上海、三亞等城市一手房的購(gòu)買者中，投資性購(gòu)房已占40%-50%。而媒體報(bào)道的另一組數(shù)據(jù)更讓我看重：國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有6540萬(wàn)套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。
　　我們?cè)诙嗄甑亩愂照鞴苤�，�?duì)工業(yè)企業(yè)已經(jīng)有“以電控稅”的成功經(jīng)驗(yàn)，這組數(shù)據(jù)與我們的經(jīng)驗(yàn)有異曲同工之處，可見(jiàn)當(dāng)前住房空置率遠(yuǎn)比想象的要嚴(yán)重得多。這也是造成高房?jī)r(jià)的重要原因之一。

　　開(kāi)征物業(yè)稅不應(yīng)是增稅

　　目前對(duì)房屋從購(gòu)地到建成、銷售，在不同階段涉及了諸多相關(guān)稅種�？梢哉f(shuō)，目前我國(guó)房地產(chǎn)只是未對(duì)個(gè)人房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，其他環(huán)節(jié)都征了，共涉及9個(gè)稅種，同時(shí)各級(jí)政府部門收費(fèi)也不少，約50多種，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)已經(jīng)不輕，而這些環(huán)節(jié)的稅收都可以轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。所以說(shuō)，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收只能減、不能再增加了。
　　對(duì)個(gè)人自有房屋在保有環(huán)節(jié)征稅是必要的，可以迫使投機(jī)者和富人減少對(duì)房地產(chǎn)資源的不合理占有，增加市場(chǎng)商品房供應(yīng)量，引導(dǎo)廣大群眾的合理住房消費(fèi)，以達(dá)到調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的目的。對(duì)個(gè)人保有環(huán)節(jié)恢復(fù)征稅后，也是房屋所有者交稅，但自住的可減免照顧，而對(duì)囤房者有抑制作用。
　　如果從稅費(fèi)合并的角度而言，開(kāi)征物業(yè)稅其實(shí)應(yīng)該理解為一種合并稅種，簡(jiǎn)化稅制，清理不合理收費(fèi)，是“減稅、減費(fèi)”，而不能理解成一種增稅的措施。
　　一直以來(lái)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果開(kāi)征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，在業(yè)內(nèi)也有人流傳著“物業(yè)稅可使房?jī)r(jià)下降30%~40％”的說(shuō)法。
　　房地產(chǎn)稅費(fèi)改革是一個(gè)龐大工程，要制定統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，絕非易事。目前要將過(guò)高房?jī)r(jià)壓下來(lái)，想依托物業(yè)稅是不現(xiàn)實(shí)的。我們可以從煙草行業(yè)的高稅率得到一些印證。目前煙草行業(yè)的整體稅負(fù)不低于50%，但香煙的產(chǎn)量和價(jià)格降下來(lái)了嗎？所以只要房產(chǎn)商有利可圖，他就會(huì)繼續(xù)開(kāi)發(fā)，并把增加的相關(guān)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中，讓消費(fèi)者承擔(dān)。
　　征收房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收能夠起到引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的作用，這僅是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一個(gè)因素，房地產(chǎn)價(jià)格的走向主要受土地供給和房產(chǎn)供需關(guān)系的影響，稅收的中性原則也決定了它只能是對(duì)不合理經(jīng)濟(jì)行為的遠(yuǎn)期預(yù)期的合理干預(yù)。
　　欲將房?jī)r(jià)控制在合理區(qū)間內(nèi)，應(yīng)采取“組合拳”，包括行政、信貸、稅收等諸多手段，調(diào)整建設(shè)房屋結(jié)構(gòu)的比例，在土地出讓金中拿出相當(dāng)比例建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，改進(jìn)信貸和稅收政策等。

　　修訂房地產(chǎn)稅條例最為實(shí)際

　　恢復(fù)對(duì)業(yè)主房屋保有環(huán)節(jié)征稅，在目前的相關(guān)研討中有兩個(gè)思路：
　　首先，是到底“大改”還是“小改”。徹底的物業(yè)稅改革取決于很多前提條件是否具備：其一，理清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費(fèi)之間的關(guān)系；其二，建立滿足征收物業(yè)稅的中介組織、征管隊(duì)伍和房地產(chǎn)評(píng)估核算機(jī)制；其三，改變現(xiàn)有的土地出讓收入大部分未納入公共財(cái)政的現(xiàn)狀。因此，大改在短期內(nèi)不現(xiàn)實(shí)，小改則是修改現(xiàn)行房地產(chǎn)稅，較為符合當(dāng)前實(shí)際。
　　另一個(gè)思路，是“立新”還是“修舊”。物業(yè)稅出臺(tái)立法周期長(zhǎng)、程序多，要經(jīng)過(guò)許多部門決策，提案需經(jīng)國(guó)務(wù)院通過(guò)后再提交到全國(guó)人大常委會(huì)，經(jīng)過(guò)“幾讀”后再提交到全國(guó)人大，要走完全部程序，時(shí)間難以確定。因此，筆者以為當(dāng)前在房地產(chǎn)稅制中恢復(fù)對(duì)個(gè)人的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅即可，不另起爐灶，這樣立法程序容易、簡(jiǎn)便，稅費(fèi)名稱不混淆。
　　而需要研究的具體內(nèi)容有：
　　1.稅名：應(yīng)吸取燃油稅改革的前車之鑒，不立新稅，仍沿用房產(chǎn)稅的提法。從稅種屬性和國(guó)際實(shí)踐來(lái)看，物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅本無(wú)太大區(qū)別，在香港稅制中，物業(yè)稅征收范圍較窄；而國(guó)外則囊括了各類經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，更類似于我國(guó)內(nèi)地的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。近10多年來(lái)在對(duì)房產(chǎn)稅制的研究中，大多采用房產(chǎn)稅這一概念。因此，當(dāng)前采用房產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的概念，更易于被人們接受。
　　2.計(jì)稅依據(jù)：我國(guó)現(xiàn)行稅法對(duì)房產(chǎn)征稅是“從量”征收方法，以建筑面積、賬面原值和租金收入為依據(jù)，以房產(chǎn)原價(jià)值一次減除10%~30%殘值以后的余額作為計(jì)稅依據(jù)，按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅。計(jì)稅依據(jù)在國(guó)際上有兩種選擇：從量計(jì)征的好處是簡(jiǎn)便，但顯失公平；從現(xiàn)價(jià)計(jì)征，則需對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行全面評(píng)估，比較公平，但前期工作量很大。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，從價(jià)計(jì)征更為公平合理。筆者以為當(dāng)前可兩條腿走路，即：商品房按現(xiàn)價(jià)，福利分房重新估值，但要考慮到歷史的遺留問(wèn)題，如工會(huì)補(bǔ)貼、房屋折舊等實(shí)際問(wèn)題。
　　3.稅率：不應(yīng)高于現(xiàn)行的稅率（年1.2%）。
　　4.減免優(yōu)惠：現(xiàn)行基本稅法做部分修改即可。
　　5.征收范圍：農(nóng)村免征，但對(duì)個(gè)人住房用于出租或其他經(jīng)營(yíng)目的是否征收還需研究。城鎮(zhèn)以戶籍為依據(jù)，第一套自住房免征，第二套暫時(shí)適用零稅率，但對(duì)用于出租或其他經(jīng)營(yíng)目的要征收， 對(duì)第三套（及以上）和別墅不分套數(shù)全部征收。

　　問(wèn)題是，如何確定應(yīng)稅住房的范圍？

　　國(guó)際上，有的按房屋面積劃分等級(jí)，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價(jià)值劃分等級(jí)，對(duì)價(jià)值高的征稅、征重稅，對(duì)價(jià)值低的減稅或免稅；有的按房屋套數(shù)分類，對(duì)兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對(duì)單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類，個(gè)人住房用于經(jīng)營(yíng)的，稅負(fù)較重，個(gè)人住房用于自住的，稅負(fù)較輕；還有的對(duì)住房所有者按勞動(dòng)能力分類，對(duì)老人、喪失勞動(dòng)能力的人以及殘疾人居住用房實(shí)行稅收減免。
　　上述做法，值得我國(guó)在設(shè)計(jì)稅制時(shí)予以考慮。在我國(guó)對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)征稅初期，不可能盡善盡美、一蹴而就。因此，我們應(yīng)本著循序漸進(jìn)的原則，結(jié)合我國(guó)個(gè)人房產(chǎn)登記資料不完善、信息化建設(shè)落后的實(shí)際情況，考慮減輕地方政府對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)征稅會(huì)影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和財(cái)政收入的顧慮等因素，嘗試征稅范圍廣、免稅房產(chǎn)多、重點(diǎn)對(duì)少數(shù)高價(jià)值房產(chǎn)征稅的做法，待條件成熟后，再逐步健全、擴(kuò)大范圍。
　　6.征收管理：對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)征稅，如采用評(píng)估價(jià)格征收時(shí)，國(guó)家應(yīng)制定房屋評(píng)估條例，中介機(jī)構(gòu)核定，自行申報(bào)與街道辦事處、居委會(huì)等基層社區(qū)單位代征相結(jié)合，各部門攜手合作，逐步建立完善房產(chǎn)稅納稅人信息管理系統(tǒng)。
　　7.關(guān)于征稅地點(diǎn)、納稅期限等問(wèn)題，現(xiàn)行稅法中都有規(guī)定，做適當(dāng)修改就可以。

　　說(shuō)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”是誤導(dǎo)

　　外界熱傳的所謂物業(yè)稅在多個(gè)城市“空轉(zhuǎn)”的說(shuō)法是不準(zhǔn)確、容易引起誤解的。一些媒體報(bào)道中所謂的物業(yè)稅模擬“空轉(zhuǎn)”，是指雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟與真實(shí)收稅流程相同，計(jì)算出了物業(yè)稅個(gè)人應(yīng)交多少，僅是個(gè)人沒(méi)有向稅務(wù)局申報(bào)繳納而稱為“空轉(zhuǎn)”。
　　實(shí)際上，稅務(wù)部門目前開(kāi)展的是房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，通俗地說(shuō)是對(duì)稅基的測(cè)算方法、模式的試驗(yàn)。從技術(shù)角度看，物業(yè)稅改革難點(diǎn)之一是在計(jì)稅依據(jù)的選擇上，我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅在保有環(huán)節(jié)上征稅是采用余值征收法。按照國(guó)際慣例，評(píng)稅價(jià)格應(yīng)依照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值確定的評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)。
　　所以，在對(duì)按評(píng)稅價(jià)格計(jì)征物業(yè)稅的可行性進(jìn)行充分論證的基礎(chǔ)上，有關(guān)部門加強(qiáng)了與一些專家及國(guó)際組織的合作、溝通、聯(lián)系，并選擇部分地區(qū)進(jìn)行模擬評(píng)稅試點(diǎn)，這對(duì)目前創(chuàng)建符合國(guó)情的評(píng)稅工作模式、開(kāi)發(fā)計(jì)算機(jī)評(píng)稅軟件、培養(yǎng)一批專業(yè)人才，是非常必要的。

（作者系中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)顧問(wèn)）