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| 2010-08-03 作者:詹國樞 來源:中國經(jīng)濟(jì)周刊 |
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老詹搞過多年經(jīng)濟(jì)報道，寫過一些經(jīng)濟(jì)趨勢之類的文章，于是有朋友問我，當(dāng)前這房價，有人說要漲，有人說要跌，弄得云里霧里，莫衷一是，您認(rèn)為到底該怎么看呢？
我說，房價漲跌，說來挺復(fù)雜，其實很簡單。
簡單在哪里？在供給與需求。只要抓住這兩條，漲漲跌跌，跌跌漲漲，大體都能看個清楚明白。
比如說吧，前些日子，國家頒布“新國十條”，效果究竟怎樣，走勢到底如何呢？只消抓住供給需求，稍加分析，準(zhǔn)能說個八九不離十。
國家此番調(diào)控，重點是兩條：其一，增加保障性住房和普通商品住房供給；其二，抑制投資投機(jī)性購房需求。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，商品價格與供給成反比，與需求成正比。“新國十條”既增加了供給，又抑制了需求，方向?qū)︻^，目標(biāo)明確，為什么效果并不理想呢？
原因很簡單，因為房價調(diào)控比不得打針吃藥，一針下去，三片下肚，燒就退了，肚子不疼，病也好了。從此次擴(kuò)大供給看，政府主要舉措，是明令各地今年必須加大保障性住房和普通商品住房土地供給。為達(dá)此目的，前些日子，住建部還和各地政府簽定保證書，不能完成此目標(biāo)者，立此字據(jù)，要受懲處。
此方法對不對頭？當(dāng)然對頭，非常對頭。但我們曉得，一幢樓房，從拆遷征地到圖紙設(shè)計，從落實隊伍到打樁施工，再一層一層，將水泥磚頭砌將上去，沒有一年兩年，怎么可能完成？而一兩年后住房供給的寬松，對當(dāng)前房價之影響，一時怎么看得出來？
說完供給，再說需求。此番調(diào)控措施，政策比較具體，對于購買第二套房者，銀行貸款必須收緊（有的城市，規(guī)定最多只能貸50%）。對于第三套住房，則各大城市幾乎全亮紅燈，一律不準(zhǔn)再貸款！這些措施指向非常明確，就是要遏制住房投資者和投機(jī)者。但說句實話，全國各大城市買房者中，究竟有多少是為改善自己住房條件的正當(dāng)剛性需求，又有多少是為了實現(xiàn)貨幣保值升值的投資或者投機(jī)需求？沒有人認(rèn)真調(diào)查過，當(dāng)然也是沒法調(diào)查清楚的。所以，二套也好，三套也罷，雖然對買房者總需求有所遏制，但能占多大比例呢？在飛速實現(xiàn)城市化進(jìn)程的當(dāng)今中國，因為沒有住房，所以需要買房，或者雖然有房，但需要由小換大，這種情況在各大中城市畢竟還是占了絕大多數(shù)。這個“剛需”不解決，房價要降，難矣哉。
概要言之，當(dāng)今房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是，擴(kuò)大供給措施，一時難以見效；遏制需求措施，又制止不了絕大多數(shù)剛性需求。所以，此番國家調(diào)控，見效也就很難。不過話說回來，有措施總比沒有措施強(qiáng)。即使擴(kuò)大供給尚需時日，即使剛性需求仍然存在，但是，畢竟人們已經(jīng)看到了國家抑制房價過快上漲的決心，預(yù)見到宏觀調(diào)控可能產(chǎn)生的效應(yīng)，那些剛性需求的買房者，即使手中有錢，也已按兵不動，持帀觀望。所以，房價即使一時未見跌落，猛漲的勢頭畢竟已經(jīng)剎住，這也應(yīng)該看作是“新國十條”的初見成效吧。
至于此番調(diào)控的真正顯效，大約要在一年兩年之后。因為，屆時大量價位低廉的保障性住房將陸續(xù)上市，腰包不大鼓的眾百姓們，或買或租，需求得到滿足，城市房價自然也就會消停下來，起碼不會再漲得那么嚇人，那么邪乎了。
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