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·上海迪斯尼項目仍在等候?qū)徟?BR> ·傳迪士尼將占地8平方公里
規(guī)劃區(qū)域房價已漲3成
·迪士尼落上海已無懸念 宣布只是時機問題
迪士尼樂園最終將會落戶上海的消息傳出后，與迪士尼有關(guān)的股票再一次全線上漲。有說法稱，迪士尼落戶上海，將成為刺激上海經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。
但許多專家對上海迪士尼的盈利模式和盈利能力表示擔(dān)憂，并對上海迪士尼將引發(fā)周邊房地產(chǎn)升值的說法提出了質(zhì)疑。
股市的激動表錯了情？種種關(guān)于上海迪士尼的美好憧憬，難道只是一個童話故事？《每日經(jīng)濟新聞》對4大焦點問題展開了調(diào)查。
焦點1：定址川沙？
村民翹首盼 地價翻了近500倍
迪士尼究竟將建在上海哪個地方？近幾年流傳著好幾種版本。不過，最主流的說法還是位于浦東川沙和南匯交界的黃樓區(qū)域。
目擊：依然是樹叢小河
作為宋慶齡和黃炎培的故居，川沙鎮(zhèn)在上海頗有名氣。如今，這里再次引起人們的關(guān)注，因為聽說這里要建迪士尼樂園。
傳聞中的迪士尼規(guī)劃區(qū)（以下簡稱規(guī)劃區(qū)）位于川周公路南側(cè)，與北側(cè)的界龍實業(yè)標(biāo)牌遙遙相望。與界龍園的廠房不同，這里有很多樹木，小河的水靜靜地流淌。摩托車師傅董義鋼告訴記者，這里都是規(guī)劃給迪士尼的區(qū)域。
穿過川周公路，沿著唐黃路繼續(xù)往南走，就到了與川周公路平行的迎賓大道，就可以望見磁懸浮列車軌道，一列4節(jié)編組的磁懸浮列車正飛速而過。
居民：熱切期待了10年
李國強的電機修理店，位于川周公路南邊的黃樓村�！熬W(wǎng)上說的都是騙人的，我們已經(jīng)在這里等待了10年，迪士尼還是不來。”他反復(fù)用手比劃著“十”字，有點郁悶地告訴記者，1998年開始，黃樓村以及附近的區(qū)域就陸續(xù)動員拆遷，所有的當(dāng)?shù)厝硕贾溃@里要修建迪士尼樂園。
李國強透露，相當(dāng)一部分村民將平房翻修成了兩層小洋房，以便將來能多拿一點拆遷補償。同時，人均1畝的耕地也轉(zhuǎn)讓給了村集體，村集體再將土地轉(zhuǎn)讓經(jīng)營。黃樓村的土地，許多轉(zhuǎn)讓給了華麗綠地園林公司，該公司根據(jù)當(dāng)時每畝稻谷產(chǎn)量折合成收入，作為綠化補償給當(dāng)?shù)鼐用瘢?dāng)時一畝地的補償是400元/年。
也有人士告訴記者，其實土地還沒被正式征用，要等修建迪士尼的批文下來，到時候包括宅基地在內(nèi)的征地補償，還是算在當(dāng)?shù)卮迕耦^上。
黃樓村一位83歲高齡、戴著黑框老花鏡的老太太顯得迫不及待：“迪士尼是不是要來了？趕快來吧，我都80多歲了，不能再等了！”
土地：多數(shù)租給園林公司
迪士尼要建在川沙鎮(zhèn)的消息傳開后，川沙鎮(zhèn)的土地價格開始上升，地價的算法也從按畝計算，變成了按平方米和按天計算。
據(jù)當(dāng)?shù)厝耸拷榻B，規(guī)劃區(qū)的6平方公里區(qū)域里，一共有7個村。這7個村的耕地，皆在1998~2003年以預(yù)征方式轉(zhuǎn)讓出去。村集體土地除了租給園林公司，也有作為廠房用地出租的。記者看到，在鄉(xiāng)村公路旁，多處可看到寫著出租廠房的橫幅。
“現(xiàn)在出租的價格，每天每平方米從0.8元到1元不等�！碑�(dāng)?shù)厝耸客嘎丁０凑彰刻烀科椒矫?.8元計算，一畝地每年用來出租廠房可收入19萬元左右。這與土地轉(zhuǎn)讓合同上400元/畝·年的補償價格相比，10年間，當(dāng)?shù)氐耐恋貎r格已翻了將近500倍。
于是，處于迪士尼樂園核心規(guī)劃區(qū)的上市公司界龍實業(yè)，因為有300畝土地毗鄰規(guī)劃中的迪士尼樂園，每次有關(guān)迪士尼樂園項目進展的傳聞一披露，其股價就飆升。
焦點2：政府受益？
政府或虧本賣地
一位房地產(chǎn)評估師計算得出，整個上海迪士尼的土地征用費用將高達175.2億元。
截至目前，規(guī)劃區(qū)大部分用地仍是集體性質(zhì)的農(nóng)業(yè)用地。據(jù)南匯區(qū)房地局工作人員介紹，上述土地需要先由土地管理部門征用，而后通過掛牌拍賣，上海迪士尼再將它購入。據(jù)了解，政府支付的費用，除了上述土地的動遷補償費外，這包括青苗費、農(nóng)耕地占用費、搬遷費等其他法律規(guī)定的費用。
五合國際五合智庫總經(jīng)理鄒義介紹，一般情況下，土地起拍價比動遷補償費用略高，政府可能獲利。不過，迪士尼項目情況特殊，政府可能做出犧牲，使土地起拍價低于動遷補償費用，以免給項目運營造成巨大的負擔(dān)。
即使如此，規(guī)劃區(qū)的土地拍賣價格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基準(zhǔn)地價，上海迪士尼規(guī)劃區(qū)的土地價格也要600~910元/平方米。以600元/平方米計算，僅土地成本一項就需要花費36億元。
焦點3：一定盈利？
如回頭客不多 盈利前景不妙
上海迪士尼真的能盈利嗎？專家對此產(chǎn)生了爭論。一些業(yè)界人士與專家給出了否定的答案，這恐怕讓很多人感到意外。
盈利模式：香港迪士尼為鑒
“假如迪士尼樂園最終能登陸上海，一定不要答應(yīng)對方過于苛刻的條件，那會大大降低項目的盈利可能性。”一位香港地產(chǎn)商人建言。
該人士認為，香港迪士尼樂園之所以虧損，主要原因是美國方面向香港索取高額的專營費用，特區(qū)政府僅能從中獲得很小的收益。
根據(jù)協(xié)議，特區(qū)政府以注資、撥地及貸款方式占有項目57%的股份，迪士尼注資24.5億元，擁有43%的股份，投入品牌，并從中收取專營費用和管理費。
此前有媒體報道，上海迪士尼不會沿用香港模式，而采用日本迪士尼的合作模式，即由政府提供土地和絕大部分建設(shè)資金并控股，日常管理交給美方團隊，同時每年向迪士尼公司支付品牌費和經(jīng)營收入提成。
內(nèi)容難題：怎樣吸引回頭客
除了品牌費用和管理費帶來的盈利壓力外，上海迪士尼還有可能遇到內(nèi)容方面的難題。去過美國迪士尼樂園的上海人DENNY表示，去過一次美國迪士尼樂園，就不愿意再去了，因為那里的游覽項目更新速度緩慢，毫無新意。他認為，除了14歲以下的兒童，沒有人永遠喜歡“米老鼠”，上海迪士尼怎樣吸引回頭客，會是一個大難題。
上述香港地產(chǎn)商人也稱，香港人厭惡了守舊的迪士尼樂園，更喜歡逛常換常新的海洋樂園。“美國的文化過了高峰期，開始走向沒落，不能持續(xù)吸引游客。反而是海洋公園、野生動物園之類的自然主題樂園，更具吸引力。”
衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫負責(zé)人蔡為民也認為，上海迪士尼在剛開業(yè)時，或許會吸引很多游客，但中長期的盈利前景極難預(yù)料�！埃ㄓ慰蛡儯┤⒂^一兩次也就夠了，不會經(jīng)常去的�！比绻仡^客不多，上海迪士尼的盈利前景就會不妙。
對于上述說法，上海社會科學(xué)院商業(yè)研究中心主任朱連慶表示反對。朱連慶認為，迪士尼樂園本身很有吸引力，“如果不好，就不會有那么多的地方爭搶�！碑�(dāng)然，從短期來看，上海迪士尼可能會遭遇經(jīng)營性的投資虧損，但這只是暫時的，中長期來看一定盈利。
朱連慶還認為，與香港迪士尼不同，上海迪士尼在內(nèi)地將暫時是惟一的，因此它輻射的區(qū)域不僅只是上海地區(qū)，還會影響長三角乃至更大的范圍。同時，上海迪士尼周圍的房地產(chǎn)會升值。
焦點4：利好周邊？
小心周圍房地產(chǎn)不漲反跌
從上海要建迪士尼樂園的消息公布時起，與迪士尼樂園相關(guān)的上市公司和周邊的房地產(chǎn)開發(fā)項目，就是各家投資機構(gòu)和投資者炒作的對象。
川沙的樓盤由7000元/平方米，上漲至目前的12000元/平方米。臨近迪士尼樂園規(guī)劃區(qū)的上海藝泰安邦，也從3000元/平方米漲到目前7000~8000元/平方米。在當(dāng)?shù)負碛型恋刈疃嗟慕琮垖崢I(yè)，更是迪士尼題材頻頻熱炒的對象。
但中原地產(chǎn)香港公司研究董事黃良昇提醒說，在迪士尼樂園落戶香港前，周邊房地產(chǎn)價格猛漲。但迪士尼真的來到香港后，樓市的泡沫消失了，周圍的房地產(chǎn)非但沒有漲價，反而價格下跌。
衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫負責(zé)人蔡為民也認為，上海迪士尼對周邊的住宅幾無任何影響，反而會因為游客太多，影響居民出行的便捷，造成當(dāng)?shù)刈≌某山粦K淡。唯一利好的只會是迪士尼周邊的商業(yè)地產(chǎn)，但如果商業(yè)地產(chǎn)項目離得太遠，也無法獲益。 |