持有還是出貨，對市場嗅覺敏銳的溫州炒房團來說，成了一個難題。
　　6月中旬以來，隨著中國樓市迅速回暖，多數(shù)一、二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了量價齊升的格局�！皽刂莩捶繄F”一詞又頻頻見諸報端。一些報道稱，隨著樓市回暖，一度沉寂的溫州炒房團又開始活躍，在深圳、廣州、上海、杭州等房地產(chǎn)熱點城市頻頻出手，并導(dǎo)致了一些城市熱點板塊房價攀升。
　　溫州本地的房地產(chǎn)市場也十分火爆——最近一階段，中國拍出地面價最高的5塊地皮中，有兩塊來自溫州。號稱溫州最高價樓盤的綠城鹿城廣場最高價已飆至46000元每平方米，溫州管轄的縣級市瑞安，市中心的房價已達(dá)15000-20000元每平方米。
　　5月底以來，本報記者先后趕赴上海、深圳、杭州、沈陽、溫州、瑞安等城市，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，和2008年年底、2009年年初相比，目前溫州人的房產(chǎn)投資的確十分活躍。但和2008年前不同的是，目前溫州炒房團內(nèi)部多空分歧十分明顯，已有相當(dāng)一部分炒房客趁著樓市回暖出貨。

　　部分投資客選擇出貨

　　“5月以來，我在杭州和上海一共賣掉了4套房子，變現(xiàn)1500萬元�！睆堉仪嗍菧刂葙Y深炒房客，行事低調(diào)神秘，他從1997年起就活躍在杭州樓市，2001年進入上海市場，經(jīng)過10多年的倒騰，如果算上物業(yè)，他的身價早已過億。張忠青認(rèn)為，最近各地媒體關(guān)于“溫州炒房團重出江湖”的密集報道，有很多炒作成分，“‘溫州炒房團卷土重來’其實是個偽命題，溫州炒房客從來就沒退出過房地產(chǎn)市場，何來‘卷土重來’一說？現(xiàn)在確實有不少溫州人在買房，但我身邊的資深溫州房產(chǎn)投資人，多數(shù)是觀望甚至出貨�，F(xiàn)在銀根很松，低折扣的按揭很容易辦，房價也不錯，這不是脫手的好機會么？”
　　值得注意的是，2007年以來的世界金融危機對部分溫州炒房團成員的觀念影響很大，美國和歐洲樓市的低迷和深圳等城市房價的急速回落，讓他們明白房價不可能永遠(yuǎn)走在上升通道。
　　根據(jù)記者的觀察，從20世紀(jì)90年代末溫州炒房團開始登上房地產(chǎn)市場舞臺以來，做多一直是主要方向。但隨著近期樓市迅速回暖，部分城市房價又重回波峰，那些資深溫州炒房客的決策開始謹(jǐn)慎起來，相當(dāng)一部分溫州投資客多轉(zhuǎn)空，選擇在市場迅速回暖時拋出房產(chǎn)。
　　劉斌（化名）是溫州某銀行支行行長，從上世紀(jì)90年代末期開始，劉斌就進入杭州房地產(chǎn)市場，在樓市賺得盆滿缽滿。但他對2009年3月以來的樓市回暖相當(dāng)謹(jǐn)慎，“目前世界經(jīng)濟和中國經(jīng)濟有回暖趨勢，但這種趨勢到底是全面回暖還是短期反彈，還是未知數(shù)。如果是全面回暖，世界經(jīng)濟和中國經(jīng)濟增長速度能否回到2006、2007年那樣，也是未知數(shù)。但現(xiàn)在房價又有重新沖擊新高的趨勢，這種勢頭我有些擔(dān)憂�！�
　　樊非是溫州人，目前已在上海定居，擔(dān)任一家高技術(shù)公司的副總。和許多溫州人一樣，房產(chǎn)也是他資產(chǎn)配置中最大份額的品種，但他也趁著這次樓市反彈逐漸降低房地產(chǎn)的比例，他的理由是：“無論地產(chǎn)商怎么掩飾和否認(rèn)，這波房價迅速回暖除了實體經(jīng)濟出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象外，銀行信貸急劇增加也是重要原因。但2009年下半年到2010年上半年，銀行信貸增量很難維持在2009年上半年的水平，在這樣的前提下，地產(chǎn)市場能否維持量價齊升有很大問題�！�6月中旬，樊非已出售了其在上海的3套房產(chǎn)。
　　劉斌和樊非的觀點頗有典型意義。記者對20名有6年以上投資經(jīng)驗的溫州炒房客作了簡單統(tǒng)計，記者發(fā)現(xiàn)在短期內(nèi)空頭略占優(yōu)勢。有6人認(rèn)為房地產(chǎn)市場不能維持目前迅速回升的勢頭，5人看空長三角、北京、深圳等房價高企的局部市場；4人認(rèn)為未來市場無法判斷、不作預(yù)測，有5人還在堅決看多做多。
　　值得注意的是，這20名溫州炒房客中，有17人對中國房地產(chǎn)市場中長期看好，只有3人看平或悲觀。
　　王益平（化名）是溫州鹿城的政府官員，他表示公務(wù)員收入有限，他最近10年里的資產(chǎn)增值主要靠投資房產(chǎn)，他在2005年趁著樓市回調(diào)時，在上海出手買了3套房子。和他一起買的一些人多數(shù)已在2007年和今年上半年出貨，但他堅持繼續(xù)持有，“我的房子當(dāng)時購入價是8000元每平方米，現(xiàn)在已漲到了20000元每平方米，我想上海房價無論怎么調(diào)整，都很難跌破我的成本價，所以我還是很放心地拿著。”
　　徐國明（化名）也是資深溫州炒房客，1996年-2005年，他在杭州城西通過炒房賺了近億元。2005年6月，徐在一個星期內(nèi)拋光杭州的所有房產(chǎn)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京、上海，2007年年底至今，他一直在出售這兩地的房產(chǎn)，準(zhǔn)備把資金投向東北和重慶、成都等城市。
　　之所以作出這樣的決策，徐國明有自己的理由，“實際上許多房產(chǎn)投資者只關(guān)注房產(chǎn)周期因素，考慮地域因素比較少。中國地大物博，區(qū)域經(jīng)濟之間發(fā)展很不均衡。上海、浙江這樣的地方，目前已處于工業(yè)化后期、信息化前期，GDP和房價的基數(shù)已很高，經(jīng)濟增長的速度已很難保持較長時間的兩位數(shù)增長。但東北和中西部部分城市的發(fā)展?jié)摿�很大，�?jīng)濟增長速度很可能超越上海、浙江，房產(chǎn)升值空間也較大。”
　　徐國明判斷，如果說中國房地產(chǎn)市場局部過熱，那么這個局部就是長三角的許多城市和深圳、北京、大連這樣房價較高的城市，“在長三角，杭州、溫州這樣的城市，好一點的地塊都要超過2萬元每平方米，一套好一點的房子總價在300萬元以上，這樣的房價哪怕是年收入20萬元以上的白領(lǐng)也很難承受。但在珠三角佛山、東莞和中山這樣的城市，住宅均價普遍徘徊在5000-7000元，即使在廣州，1萬多元每平方米的價格已能買到不錯的房子了�！�
　　“東莞和佛山的富裕程度不在杭州、溫州之下，總體水平很可能是在長三角城市之上，憑什么長三角城市的房價要比這些城市高2-3倍呢？”徐國明認(rèn)為，珠三角多數(shù)城市的房價之所以長期比較平穩(wěn)，主要是和珠三角樓市曾受1997年東南亞金融危機影響較深有關(guān)。“1997年到2002年，香港房價普遍下跌了三分之二以上，珠三角樓市也受到很大影響。而長三角城市對金融危機體會不深，所以幻想樓市單邊向上的人比較多，房價也比較容易炒上去�！毙靽�明分析。

　　盲目投資惡果顯現(xiàn)

　　種種跡象表明，溫州房價飆升，和大量溫州炒房資金以及其他民間資金返鄉(xiāng)有關(guān)。20世紀(jì)90年代末開始起家的部分資深溫州炒房團成員，通過多年時間完成原始積累后，許多已變成開發(fā)商或開發(fā)商的股東，這些人用炒房團的手法，和民間金融“結(jié)盟”來操作房地產(chǎn)項目。有的甚至通過虛假交易來騙取銀行按揭貸款。
　　最近，溫州一個網(wǎng)絡(luò)論壇曝出猛料：溫州知名房地產(chǎn)企業(yè)——溫州云天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長徐世國被平陽警方拘留。據(jù)記者了解，徐世國是溫州人，20世紀(jì)90年代開始經(jīng)商，也投資過房產(chǎn)。2003年，他用經(jīng)商和投資的積累創(chuàng)辦了溫州云天房地產(chǎn)開發(fā)公司。
　　6月底，本報記者深入采訪后發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)絡(luò)論壇上部分內(nèi)容屬實，徐世國的確已被警方控制。而溫州云天之所以東窗事發(fā)，主要是因為其在項目開發(fā)中，為彌補自有資金不足而過度依賴民間借貸，導(dǎo)致資金鏈崩潰。根據(jù)該公司債權(quán)人和購房戶自發(fā)組成的清算小組統(tǒng)計，該公司涉及的債務(wù)浮出水面連本帶息有20億元左右，其中部分借貸的利息很高，月利率在3％-6％之間。而清算小組發(fā)現(xiàn)，溫州云天目前的資產(chǎn)則主要就是兩塊中標(biāo)價為6億多元的土地。
　　劉成章（化名）也是溫州云天的債權(quán)人之一，2008年3月，他借給了徐世國1500萬元，約定半年后償還。但到了2008年9月，徐世國只償還了500萬元，并提出通過向郭出售房產(chǎn)的形式抵債，“當(dāng)時我覺得房產(chǎn)是不動產(chǎn)，可以作為抵押物，用房產(chǎn)還債應(yīng)該是劃得來的，所以我答應(yīng)剩余的債務(wù)最終以17套房產(chǎn)償還。”郭成章表示，這17套房產(chǎn)購買前，他曾到平陽縣房管局查詢，發(fā)現(xiàn)這17套房產(chǎn)尚未出售，才放下心來簽了合同。“當(dāng)時徐世國只交代了一句，我給你的房子價格比市場上低一些，你能不能3個月后再賣？”郭成章表示，后來才知道，徐世國之所以對他說這句話，主要是想為自己贏得周旋時間。
　　過了一段時間，郭成章將17套房產(chǎn)中的3套掛牌出售，但來購房的人核實后發(fā)現(xiàn)，這3套房產(chǎn)均已登記在別人名下。也就是說，溫州云天一房多售。
　　據(jù)債權(quán)人透露，溫州云天平陽鰲江21世紀(jì)商住廣場共有300多套房產(chǎn)可供出售，目前已有近200套房屋出現(xiàn)了一房多售情況，本來市值2個多億的房產(chǎn)項目，卻通過一房多售的辦法收回資金5億多元。
　　值得注意的是，這300多套房產(chǎn)中，一半以上背后有按揭貸款和住房公積金貸款。在拿不到房子的情況下，部分業(yè)主有可能不愿意繼續(xù)償還貸款。另外，在溫州云天的項目開發(fā)中，溫州某銀行還向該公司發(fā)放貸款5000萬元。
　　另據(jù)一不愿意透露姓名的債權(quán)人透露，該事件涉及的層面已越來越廣，已將溫州龍灣區(qū)一丁姓官員和溫州某銀行一副行長牽扯其中。
　　盡管溫州房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)像云天房開這樣資金鏈斷裂的情況并不多，但部分溫州房地產(chǎn)企業(yè)和地下金融緊密結(jié)合的現(xiàn)象卻在蔓延，有的企業(yè)為了迅速回籠資金，甚至還通過虛假交易向銀行騙取按揭貸款。
　　饒明傅(化名)向記者透露，目前溫州有些房地產(chǎn)企業(yè)通過這樣的辦法騙取按揭貸款：如某樓盤實際房價是2萬元每平方米，但房產(chǎn)商開盤時故意將房價抬到2.5萬元每平方米。然后向親戚、朋友收集一批身份證，將三分之一或一半的樓盤用這些身份證買下，首付20％或30％的錢實際沒付，但剩下的錢轉(zhuǎn)成按揭。這樣開發(fā)商就可以迅速從銀行回籠資金，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。從左手倒到右手的房子，則可以根據(jù)市場狀況慢慢出手。
　　記者發(fā)現(xiàn)，類似的操作手法在溫州絕非孤例。在采訪過程中，當(dāng)記者談及通過虛假交易騙取銀行按揭貸款時，一些房產(chǎn)商甚至主動承認(rèn)，自己在外地開發(fā)的樓盤也是這樣干的，只需一批身份證就可以了。有房產(chǎn)商表示，有時候自有資本金不夠，又正好看中了很好的地塊，這樣自有資金也可能是通過民間借貸獲得，這筆錢的利息成本遠(yuǎn)比按揭利息高，所以只要房子一開盤，就要想辦法把這筆錢通過假按揭的辦法套走。

　　溫州資本開始多元化之路

　　“如果是在2004、2005年，溫州人除了炒房、炒礦、辦實業(yè)、做生意和放貸款外，很難找到其他的投資渠道。溫州人在2005年之前普遍不愿進入股市，就像溫州的上市公司很少一樣�！毙靽�明表示，但2005年到2007年這波大牛市深刻地教育了溫州投資者，從那時起，溫州資本開始大規(guī)模介入股市。
　　溫州知名本土經(jīng)濟學(xué)家馬津龍曾在接受記者采訪時表示，隨著投資方向的多元化，“溫州炒房團”以后可能會成為歷史名詞。從目前的發(fā)展趨勢來看，馬津龍的判斷有可能成為現(xiàn)實。
　　除了股市外，部分溫州資本已涉足創(chuàng)業(yè)投資等一級市場。據(jù)記者了解，目前在溫州成立或以溫州為主要資金來源的創(chuàng)投企業(yè)，至少已有50家以上，其中不乏一些著名創(chuàng)投機構(gòu)。而進入創(chuàng)投領(lǐng)域的資金可能已有數(shù)百億元之多。
　　據(jù)了解，深創(chuàng)投和溫州資本合作的私募股權(quán)投資基金瑞德�；�金已于2008年4月份成立，基金規(guī)模在1.5億-2億元，該基金募集采取有限合伙企業(yè)的模式。此外，深創(chuàng)投和中瑞集團合作的一家創(chuàng)投公司正在注冊之中。
　　在2005年初，馬津龍曾對記者表示，溫州資本之所以大量用于炒房、炒礦，除了投資意識問題外，主要是因為中國資本市場特別是股市還不是很成熟。美國等西方國家擁有成熟的資本市場，因此這些國家的居民把股市作為最重要的投資渠道。馬津龍當(dāng)時預(yù)言，隨著中國資本市場不斷走向成熟，越來越多的溫州民間資本將進入中國資本市場。種種跡象表明，馬津龍的預(yù)言正在逐漸成為現(xiàn)實。