高檔小區(qū)日夜無人看守，進(jìn)出小區(qū)如入無人之境；成堆的垃圾惡臭撲鼻，臟兮兮的樓道里蚊蟲飛舞……5月11日至15日，長(zhǎng)沙市錦繡華天小區(qū)的數(shù)百戶業(yè)主度過了三年半以來的首次“無物業(yè)狀態(tài)”。物業(yè)撤出造成“管理真空”的北京“美麗園事件”在長(zhǎng)沙再次上演。

5月11日清晨，湖南華天物業(yè)的一張公告，表明它決心撤離服務(wù)達(dá)三年半之久的錦繡華天小區(qū)。本報(bào)記者 明星  攝

一覺醒來物業(yè)公司蹤影全無

    5月11日清晨，長(zhǎng)沙市錦繡華天小區(qū)的業(yè)主們從睡夢(mèng)中醒來發(fā)現(xiàn)，小區(qū)鐵門大開，紙屑、煙蒂和塑料袋無人清掃，物業(yè)公司的保安和保潔人員一下子全無蹤影。已服務(wù)小區(qū)三年半的湖南華天物業(yè)，在貼出一紙公告后，撤出了這個(gè)“高檔商住社區(qū)”。
    錦繡華天小區(qū)是長(zhǎng)沙市開福區(qū)的商住小區(qū)，占地近40畝，由三幢公寓樓和一幢商務(wù)寫字摟構(gòu)成。記者11日上午在錦繡華天小區(qū)看到，小區(qū)入口的宣傳欄上貼滿了物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)的“公告”和“聲明”，很多業(yè)主一邊看一邊議論紛紛：“物業(yè)突然撤出了，會(huì)不會(huì)小偷進(jìn)來沒有人管？小區(qū)以后的生活垃圾誰來處理？萬一停水停電該怎么辦……”

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)惹的禍？

    一個(gè)“高檔商住社區(qū)”，按道理物業(yè)公司應(yīng)該有利可圖，為何到了無人管理與服務(wù)的境地？華天物業(yè)張貼的公告稱，小區(qū)的業(yè)委會(huì)對(duì)其正常的設(shè)備維修和管理工作沒有給予應(yīng)有的配合與支持，業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)已高達(dá)近70萬元，致使小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作無法正常開展，而且小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同到期后，未再與業(yè)委會(huì)簽訂新的服務(wù)合同，在向有關(guān)部門報(bào)告后，選擇了撤出。
    長(zhǎng)沙市錦繡華天小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任張陽生的《聲明》指出，長(zhǎng)沙市開福區(qū)房管局曾經(jīng)表示，根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，錦繡華天小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立不符合規(guī)定，而且他也多次通告居委會(huì)和開福區(qū)房管局自己已經(jīng)不擔(dān)任這一職務(wù)，自2006年9月以來就未從事業(yè)委會(huì)工作，新的物業(yè)公司選聘工作也因?yàn)殡y度太大，一直無法進(jìn)行。
    一位不愿透露姓名的小區(qū)業(yè)主告訴記者，雖然小區(qū)的業(yè)委會(huì)成立不符合國家相關(guān)規(guī)定，但還是有一定的群眾基礎(chǔ)和代表性。華天物業(yè)和小區(qū)的業(yè)委會(huì)一直沒有續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，2006年9月，華天物業(yè)決定終止對(duì)該小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，但在其準(zhǔn)備撤出時(shí)，因無物業(yè)公司接管遭到部分業(yè)主阻攔，致使小區(qū)出現(xiàn)混亂場(chǎng)面。在政府部門出面協(xié)調(diào)下，華天物業(yè)暫時(shí)留了下來。
    2006年10月1日，錦繡華天小區(qū)寫字樓A棟強(qiáng)電井因電線短路起火遭到破壞(消防部門已認(rèn)定)。物業(yè)公司稱業(yè)主欠費(fèi)修復(fù)資金無從落實(shí)，業(yè)主則指責(zé)由于物業(yè)公司管理不善，釀成了這一事故，雙方矛盾進(jìn)一步激化。在征收的物業(yè)費(fèi)入不敷出、小區(qū)大、中修資金無從落實(shí)、專項(xiàng)維修等外委合同無法簽約進(jìn)行的情況下，華天物業(yè)萌生了撤出的意愿。

兩敗俱傷為哪般？

    錦繡華天小區(qū)景麗苑業(yè)主劉女士說，華天物業(yè)撤出小區(qū)，關(guān)鍵是錢的問題。當(dāng)初物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)費(fèi)是每平方米1元，但是2004年9月華天物業(yè)決定將住宅樓物管費(fèi)漲到每平方米1.1元。雖然他們聲稱有物價(jià)部門審核批準(zhǔn)的小區(qū)住宅樓物業(yè)費(fèi)征收上限是每平方米1.4元的文件，但也需要和業(yè)主進(jìn)行必要的協(xié)商和溝通，簽訂合同才能漲價(jià)。否則于情于理都難以接受這種漲價(jià)方式。
    小區(qū)另一位業(yè)主潘小姐對(duì)記者說，小區(qū)不少業(yè)主與物業(yè)公司相處三年多，已經(jīng)有了感情，華天物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也是有目共睹。雖然物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)之間代表的是不同的利益主體，雙方產(chǎn)生矛盾也是可以理解的。但化解矛盾，處理糾紛的方式應(yīng)該是平等協(xié)商，而不是采取突然撤離的極端方式，這樣會(huì)造成小區(qū)的品牌貶值，對(duì)物業(yè)公司的企業(yè)形象也有一定損害。
    面對(duì)華天物業(yè)的執(zhí)意撤出，又因無新的物業(yè)公司接管，長(zhǎng)沙市開福區(qū)房管局與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)從中進(jìn)行了多次調(diào)解，但雙方在“上調(diào)物業(yè)費(fèi)”問題上均不肯做出讓步。華天物業(yè)一位員工對(duì)記者說，每平方米1.1元的物業(yè)費(fèi)，在周邊小區(qū)中算是比較低的，況且經(jīng)過了物價(jià)部門審核，是有法律依據(jù)的。華天物業(yè)的突然撤離，使錦繡華天小區(qū)的眾多業(yè)主一時(shí)間無法接受“管理真空”。他們紛紛呼吁政府部門和當(dāng)?shù)亟值谰游瘯?huì)能積極介入，在新的物業(yè)公司進(jìn)駐前，提供必要的管理和服務(wù)。
    記者了解到，撤離前夕，華天物業(yè)分別向長(zhǎng)沙市開福區(qū)政府維穩(wěn)辦、新河街道辦事處、下麻園嶺社區(qū)提交了專題報(bào)告。華天物業(yè)在報(bào)告中表示：物業(yè)費(fèi)拖欠情況日益嚴(yán)峻，企業(yè)的生存需要一定的物質(zhì)基礎(chǔ)和工作條件，由于新的物業(yè)服務(wù)合同遲遲未能簽訂，不再做無限期拖延，決定于5月11日正式撤出。
    面對(duì)小區(qū)環(huán)境日益惡化、管理陷于無序的狀態(tài)，在長(zhǎng)沙市開福區(qū)下麻園嶺居委會(huì)的主持下，錦繡華天小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備會(huì)制定了小區(qū)應(yīng)急措施：在新的物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)之前，由下麻園嶺社區(qū)臨時(shí)聘請(qǐng)保安、保潔員、郵件分發(fā)員提供相關(guān)服務(wù)；與湖南遠(yuǎn)能電力能源服務(wù)有限公司及長(zhǎng)沙自來水公司等相關(guān)部門協(xié)商，保障小區(qū)正常供水、供電等。

不應(yīng)采取過激方式解決糾紛

    時(shí)下，大城市的“物業(yè)糾紛”成為和諧社會(huì)創(chuàng)建中的焦點(diǎn)和難點(diǎn)問題之一。湖南軒轅律師事務(wù)所楊亮律師認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間應(yīng)該多進(jìn)行溝通和交流，即使有矛盾和沖突，也不應(yīng)鼓動(dòng)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)來解決問題，因?yàn)檫@樣只會(huì)使服務(wù)質(zhì)量下降，矛盾更加激化，最終受害的還是業(yè)主自己。而對(duì)于業(yè)委會(huì)的組成人員，政府部門也應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行相關(guān)法律和房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，使之維權(quán)和處理小區(qū)事務(wù)時(shí)不至于采取過激行為。
    針對(duì)物業(yè)公司的突然撤離，楊亮律師表示，湖南華天物業(yè)管理公司與錦繡華天小區(qū)業(yè)主之間形成的是物業(yè)管理服務(wù)合同，從目前反映的情況來看，因?yàn)殡p方的合同已到期，雙方?jīng)]有續(xù)約，華天物業(yè)表示要撤出小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，并沒有違反合同法。但是華天物業(yè)必須要進(jìn)行交接后才能徹底撤出。
    物管費(fèi)每平方米是否應(yīng)由1元升至1.1元，是華天物業(yè)和小區(qū)業(yè)主之間的矛盾焦點(diǎn)。楊亮認(rèn)為，即使有物價(jià)局的批文，但是如果雙方在已簽訂的合同中有明確約定，華天物業(yè)就不能單方面提高物業(yè)費(fèi)價(jià)格，漲價(jià)必須要征得業(yè)主的同意，否則就是違約。
    關(guān)于寫字樓強(qiáng)電井的修復(fù)問題。楊亮律師表示，物業(yè)公司在合同履行過程中，有及時(shí)檢查安全性和維修的管理責(zé)任，如果物業(yè)公司有主觀過錯(cuò)，造成強(qiáng)電井燒毀并給業(yè)主帶來損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
    華天物業(yè)表示，公司撤出后會(huì)派留守人員做好移交、清算等相關(guān)工作。華天物業(yè)公司在致小區(qū)全體業(yè)主的《公告》中稱，華天物業(yè)將在撤出后集中處理以下事項(xiàng)：1、已預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主(結(jié)算截止到2007年5月10日)，憑票辦理清退結(jié)算手續(xù)；2、對(duì)于個(gè)別拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，將依法予以追繳；3、對(duì)于寫字樓強(qiáng)電井的修復(fù)工作，將承諾繼續(xù)履行業(yè)主代表會(huì)議紀(jì)要確定的內(nèi)容。