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| 2007-03-06 逢佳 來源:《上海證券報(bào)》2007-03-06 封十 |
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據(jù)路透社報(bào)道，分析人士認(rèn)為，目前美國房地產(chǎn)市場在經(jīng)過價(jià)格急速下跌修正的時(shí)期又碰到新問題———“附加貸款”的沖擊。所謂“附加貸款”(piggyback
loans)是指，80%的購房款來自一次抵押貸款，余下的20%來自其他貸款方式。在房價(jià)上漲的時(shí)候，這種貸款方式比較安全，因?yàn)榫退憬杩钫邿o法償還抵押貸款，他們也能輕易賣出房屋獲利。但目前房價(jià)持平甚或下跌，如果借款者最終失去抵押品贖回權(quán)，貸款方的利益將受到貶值房產(chǎn)的損害。
全靠借款買房的美國人，以及那些以他們的房產(chǎn)價(jià)值為抵押進(jìn)行第二抵押貸款的人，即使他們擁有良好的信用評級，也可能會給美國房市帶來問題。近幾個(gè)月來，美國房地產(chǎn)市場中部分借款者的次優(yōu)抵押貸款違約情況升溫，導(dǎo)致約20家貸款機(jī)構(gòu)和抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司破產(chǎn)。在2005年觸頂后，美國房價(jià)持續(xù)下跌，即使借款者擁有良好的信用記錄，他們也可能面臨問題，因?yàn)樗I房屋現(xiàn)在的價(jià)值可能少于他們背負(fù)的債款。
“附加貸款將會成為抵押貸款行業(yè)的下一個(gè)問題，”華盛頓一獨(dú)立抵押貸款分析師霍華德·格拉塞稱，“這種二八開的貸款方式讓借款者產(chǎn)生錯覺，即貸款者會認(rèn)為能供得起多于實(shí)際擁有資金價(jià)值的房屋�！�
據(jù)全美不動產(chǎn)協(xié)會(NAR)，自2005年中至2006年中期，29%的新抵押貸款當(dāng)中，購房人無需抵押就可進(jìn)行資產(chǎn)增值借款。Keefe
Bruyette &
Woods抵押貸款行業(yè)分析師費(fèi)德里克·佳能說：“我們?nèi)ノ骱０栋菰L客戶時(shí)發(fā)現(xiàn)，這是人們擔(dān)憂的一個(gè)主要問題�！奔涯芊Q，包括Countrywide
Financial、佛利蒙通用和印地邁銀行集團(tuán)在內(nèi)的貸款機(jī)構(gòu)均開展大量“附加貸款”業(yè)務(wù)，都表示對于許多初次購房者而言，這種貸款方式存在問題。
房地產(chǎn)市場中另一種可能引發(fā)問題的貸款是“第二抵押貸款”，即房屋所有人用房屋凈值作抵押，貸款用于房屋修繕或其他消費(fèi)支出。據(jù)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司，第二抵押信貸額從2000年的1510億美元增至2005年的5590億美元。
美國銀行業(yè)協(xié)會分析師凱斯·萊杰特稱，和次優(yōu)抵押貸款不同，信用好信用差的人都青睞于“附加貸款”和第二抵押信貸。獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)Graham
Fisher房市分析師約瑟·羅斯納稱，第二抵押貸款借方即便有良好的信用記錄，也將導(dǎo)致抵押貸款市場的下一次危機(jī)。他說，持有附加貸款或第二抵押信貸，以及低首付抵押貸款的新手，可能會疲于應(yīng)對成本的上升。
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