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| 2007-03-23 作者:王亦君 來源:《中國青年報》2007-03-23 7版 |
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“盡管以調(diào)解的方式結(jié)案不是我的初衷，但為了盡快成立業(yè)主委員會，我決定接受�！苯裉欤�22日）上午，“北京紫玉山莊業(yè)主起訴物業(yè)私自扣留信件”案在北京市朝陽區(qū)人民法院調(diào)解結(jié)案，原告紫玉山莊業(yè)主許先生和北京集祥物業(yè)管理有限公司（以下簡稱集祥物業(yè)）達成和解——集祥物業(yè)承諾重新復(fù)印并送達“丟失的信件”，許先生則放棄要求對方賠禮道歉、索賠507元的訴求。
位于北京市朝陽區(qū)大屯鄉(xiāng)的高檔別墅小區(qū)紫玉山莊，地處6000畝森林公園的環(huán)抱之中，被開發(fā)商——北京紫玉山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稱作北京“第一大城市人工肺”。業(yè)主們以大約每平方米2．4萬元的價格，購買了紫玉山莊面積為170到500平方米不等的別墅，業(yè)主還需要支付每月每平方米1．5美金的物業(yè)費。
“我的別墅有400多平方米，每月光物業(yè)費就要交5000多人民幣。”許先生對記者說。“我們的物業(yè)費可能是全北京市最貴的。”
然而，高昂的物業(yè)費并未讓紫玉山莊的業(yè)主覺著得到了更好的服務(wù)。
業(yè)主們說，10多年來，紫玉山莊開發(fā)商全資子公司的“集祥物業(yè)”與業(yè)主產(chǎn)生了許多糾紛，諸如別墅發(fā)生盜竊、小區(qū)公共綠地被開發(fā)商出租使用、物業(yè)費使用向來不公開等，每年都有多起。
成立業(yè)主委員會的目的，寫在許先生作為業(yè)主大會籌備會發(fā)起人的發(fā)言稿上：“鑒于紫玉山莊物業(yè)費用高，服務(wù)質(zhì)量差，物業(yè)嚴重侵犯業(yè)主公共權(quán)益，成立業(yè)主委員會旨在維護業(yè)主的合法權(quán)益、降低物業(yè)費、制止物業(yè)濫用公共資源為自己謀利，提高服務(wù)質(zhì)量。”
許先生稱，紫玉山莊的業(yè)主們歷經(jīng)十多年努力，遲遲不能成立業(yè)主委員會。去年7月11日，臨時籌備組以紫玉山莊業(yè)主委員會發(fā)起人的名義給每位業(yè)主發(fā)了一封掛號信，共計141封。但是直到去年10月，沒有一位業(yè)主收到這封信，信件全部被物業(yè)公司扣留。
許先生認為，物業(yè)公司的行為嚴重影響了籌備組的工作，導(dǎo)致籌備組的公信力下降，為此，請求法院判決物業(yè)公司立即將所扣信件發(fā)放給發(fā)信人，并賠償扣信所造成的損失507.6元，同時要求物業(yè)公司向自己和所有收信業(yè)主公開道歉，保證不再發(fā)生類似情況。
“公司沒有扣留信件，公司經(jīng)常要處理成千上萬封信，我們不可能知道哪封信里有成立業(yè)委會的內(nèi)容。”物業(yè)公司的代理律師說，物業(yè)公司確實簽收了這141封郵件，但物業(yè)公司與郵局之間是有協(xié)議的，物業(yè)是合法收信。那些業(yè)主平時都很忙，有不少人還住在國外。許多人的信件都是保姆負責(zé)查看。保姆說曾見到過信，但覺得信的內(nèi)容像廣告，就當(dāng)作垃圾扔掉了。
今天上午開庭后，許先生的代理人重復(fù)起訴意見，集祥物業(yè)代理人李小姐表示堅持答辯意見，即物業(yè)已將掛號信全部投遞到了業(yè)主家。與首次開庭不一樣，集祥物業(yè)今天一反強硬態(tài)度，主動提出愿意與許先生和解，并拿出了和解意見——復(fù)印后重新發(fā)送給業(yè)主。
“大概七八年前，業(yè)主們就有成立業(yè)委會的想法，但直到今天，仍停留在業(yè)主大會籌備組的階段，甚至這個籌備組也尚未獲得有關(guān)部門認可。”許先生說，他已經(jīng)是紫玉山莊第四批業(yè)主大會籌備組的成員了，朝陽區(qū)建委小區(qū)辦告訴他們，由于人數(shù)達不到全體業(yè)主的2／3，沒有成立業(yè)委會的條件。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定：業(yè)委會的成立首先必須提交獲得2／3以上業(yè)主同意的業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約。而根據(jù)2004年北京市國土資源和房屋管理局印發(fā)的《北京市貫徹〈物業(yè)管理條例〉的若干意見》（338號文件）的規(guī)定：業(yè)主們購房面積要占小區(qū)總面積的2／3（66％）以上，才能成立業(yè)委會。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，是按照其擁有的物業(yè)建筑物面積來計算的，每1平方米計為投票權(quán)計算基數(shù)，不足1平方米的部分不予計算。
正是這個計算法則讓紫玉山莊的第一批業(yè)主們在入住14年之后，仍然無法達到成立業(yè)委會的標(biāo)準(zhǔn)。
紫玉山莊的平面規(guī)劃圖顯示，紫玉山莊于1993年開建，規(guī)劃中分五期建設(shè)：一期二期已經(jīng)入住多年；三期目前只售出一部分；四期于去年年底開始預(yù)售；五期還沒有開工計劃。而一、二、三期的購房面積僅占總面積的62％，尚不足66％。
像紫玉山莊這樣因分期建設(shè)而無法成立業(yè)委會的大型小區(qū)，在北京還有很多。2006年7月，北京市政協(xié)公布小區(qū)物業(yè)管理問題調(diào)研報告顯示，北京市新建的3077個小區(qū)中僅有11.7％成立了業(yè)主委員會，仍有大部分小區(qū)、尤其是分期建設(shè)小區(qū)沒有成立。
房地產(chǎn)律師秦兵曾經(jīng)多次為紫玉山莊的業(yè)主們提供過法律咨詢。他認為，造成這一問題的原因很多，但最主要的還是因為《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會和業(yè)委會的組織成立規(guī)定存在缺陷。
按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，首次召開業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會都需要全體業(yè)主所持投票權(quán)的2／3以上通過。那么，對于開發(fā)商樓盤里沒有賣出的房子該怎么辦？難道開發(fā)商或者是還沒入住的未來的鄰居也要投票？聽起來很荒謬，但是很多小區(qū)都因此而無法成立業(yè)委會。
“《物業(yè)管理條例》是一部沒有上位法的法規(guī)。”秦兵說，剛剛出臺的《物權(quán)法》，將會直接推動對《物業(yè)管理條例》的修改。
今天的庭審結(jié)束后，許先生的代理律師畢文強對記者表示，“盡管成立業(yè)委會困難重重，但我們認為，今年10月1日，《物權(quán)法》開始實施，其中第六章專門規(guī)定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，這些將會使業(yè)主們通過成立業(yè)委會維權(quán)成為大勢所趨。”本報北京3月22日電
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