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兄弟倆因?yàn)楣砍凶鈾?quán)糾紛，在法院打了4年官司沒(méi)有結(jié)果。而北京市宣武區(qū)陶然亭街道物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)介入后，不到一個(gè)月，兩兄弟重歸于好……
在北京市宣武區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解指導(dǎo)委員會(huì)成立近3個(gè)月后，今天下午，北京市司法局、市建委聯(lián)合召開(kāi)了全市物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，決定從本月起向全市推廣宣武區(qū)的做法。
“近年來(lái)，由拒交物業(yè)管理費(fèi)、張貼抗議橫幅標(biāo)語(yǔ)、群體性上訪到暴力沖突事件，據(jù)北京市信訪辦統(tǒng)計(jì)，物業(yè)糾紛信訪已經(jīng)成為僅次于城市管理類糾紛的第二信訪大戶�！北本┦兴痉ň志珠L(zhǎng)吳玉華介紹，法院物業(yè)類糾紛收案量逐年增大，據(jù)北京市高級(jí)人民法院統(tǒng)計(jì)，2002年此類案件的一審收案量是4010件，2006年是3萬(wàn)多件，增長(zhǎng)了8倍。此類案件在民事案件中占的比例，也從2．7％上升到了11.6％。
“這些案件的重復(fù)性較大，法院的判決并不能達(dá)到徹底平復(fù)社會(huì)矛盾的效果�！眳怯袢A表示，“建立市、區(qū)縣、街鄉(xiāng)、社區(qū)四級(jí)物業(yè)管理糾紛指導(dǎo)和調(diào)解組織體系非常具有現(xiàn)實(shí)意義�！�
今天，北京市司法局、市建委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)人民調(diào)解化解物業(yè)管理糾紛的指導(dǎo)意見(jiàn)》，詳細(xì)規(guī)定了四級(jí)物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)的設(shè)置及職責(zé)、調(diào)解范圍、工作制度等。
打官司要一年 調(diào)解就用一個(gè)月
“民事案件一審加上二審，前后花上1年時(shí)間是常事。像業(yè)主大會(huì)要求更換物業(yè)公司這種案件，訴訟費(fèi)加上律師費(fèi)一般要花上50萬(wàn)元左右�！倍本┦行鋮^(qū)物業(yè)調(diào)解委員會(huì)的首席調(diào)解員、北京市良才律師事務(wù)所的李金平律師參與調(diào)解的幾個(gè)物業(yè)糾紛，一個(gè)月內(nèi)就達(dá)到了雙方“化干戈為玉帛”的目的。
“許多物業(yè)矛盾，需要給雙方一個(gè)‘臺(tái)階’，這就要由調(diào)解員來(lái)做‘媒’。”宣武區(qū)司法局局長(zhǎng)張才斐說(shuō)，“再加上11位資深律師組成的專家顧問(wèn)團(tuán)，不管是從情還是從理，物業(yè)調(diào)解委員會(huì)都可以雙管齊下。”
自今年3月宣武區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)成立后，宣武區(qū)的8個(gè)街道相繼成立了街道級(jí)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)，全區(qū)規(guī)模較大或物業(yè)糾紛相對(duì)突出的14個(gè)小區(qū)也成立了社區(qū)級(jí)物業(yè)糾紛調(diào)委會(huì)。
截至5月底，宣武區(qū)試點(diǎn)的各級(jí)物業(yè)糾紛調(diào)解組織共受理物業(yè)糾紛45件，調(diào)解成功42件，成功率超過(guò)90％。與上法院打官司相比，大家開(kāi)始習(xí)慣有事先去調(diào)解委員會(huì)論個(gè)是非曲直。
北京市東城區(qū)的物業(yè)調(diào)解委員會(huì)成立于2005年8月，調(diào)解員均為律師兼職，所有的調(diào)解行為均是免費(fèi)。
北京市貝朗律師事務(wù)所連艷是東城區(qū)物業(yè)調(diào)解委員會(huì)的首席調(diào)解員。在她看來(lái)，“與訴訟相比，調(diào)解可以把多種矛盾一次性解決�！�
連艷曾經(jīng)調(diào)解過(guò)一件物業(yè)糾紛：一個(gè)業(yè)主因?yàn)樽约议T旁停了很多自行車，就在樓道里焊了個(gè)鐵門，不讓別人往里停車。物業(yè)讓他拆除，該業(yè)主因此拒交物業(yè)費(fèi)。事實(shí)上，小區(qū)里有專門停放自行車的場(chǎng)所，很多業(yè)主圖省事不愿把車存放在那里。
“像這樣的糾紛，里面有很多法律關(guān)系：比如私自焊鐵門、不交物業(yè)費(fèi)是一個(gè)問(wèn)題；物業(yè)的自行車管理是一個(gè)問(wèn)題；業(yè)主不往里面存車又是一個(gè)問(wèn)題。如果要走法律程序，每個(gè)法律關(guān)系都需要單獨(dú)訴訟，有些矛盾可能通過(guò)很復(fù)雜的訴訟都解決不了，但調(diào)解可以把這些問(wèn)題一次性解決。”連艷說(shuō)。
律師義務(wù)工作 能否長(zhǎng)期工作
宣武區(qū)司法局基層科科長(zhǎng)曹淑琴認(rèn)為，目前調(diào)解委員會(huì)運(yùn)行中還存在一些問(wèn)題—現(xiàn)在調(diào)解員主要由居委會(huì)人員擔(dān)任，有時(shí)百姓來(lái)問(wèn)一些房屋租賃等專業(yè)性問(wèn)題，有的基層司法所調(diào)解員解釋得不是很清楚。而且，調(diào)解員和顧問(wèn)律師都是靠著奉獻(xiàn)精神工作，難以保證調(diào)解工作的長(zhǎng)期效果。因此，調(diào)委會(huì)應(yīng)進(jìn)行專業(yè)化的機(jī)構(gòu)建設(shè)。
記者注意到，此次北京市司法局和市建委聯(lián)合下發(fā)的文件要求，四級(jí)物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)由專職人民調(diào)解員、律師及相關(guān)專業(yè)人士組成，社區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會(huì)要定期組織業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表、物業(yè)管理企業(yè)參加的聯(lián)席會(huì)議，了解小區(qū)物業(yè)管理情況及矛盾動(dòng)態(tài)，有針對(duì)性地開(kāi)展糾紛預(yù)防和調(diào)解工作。
隨著物業(yè)調(diào)解委員會(huì)在全市范圍的全面鋪開(kāi)，如何保障律師長(zhǎng)時(shí)間免費(fèi)進(jìn)行這項(xiàng)“費(fèi)時(shí)又費(fèi)力的工作”？“很多年輕律師做了幾次后就做不下去了，調(diào)解對(duì)象很復(fù)雜，各種學(xué)歷、年齡、閱歷的人都有，有時(shí)年輕人去了只有被人說(shuō)服的份兒�！边B艷說(shuō)。
在連艷、李金平這樣的首席調(diào)解員看來(lái)，律師在專業(yè)知識(shí)方面和普通的人民調(diào)解員相比有優(yōu)勢(shì)。但調(diào)解員工作效果的一個(gè)決定因素，是個(gè)人態(tài)度、威信等一些看起來(lái)微不足道的東西，這正是做好調(diào)解工作所必需的。
連艷建議，可以參照律師參與法律援助的經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)我國(guó)的物業(yè)糾紛調(diào)解律師。
市場(chǎng)化之前還要靠加強(qiáng)監(jiān)管
記者就北京市的這項(xiàng)舉措采訪了一些長(zhǎng)期代理物業(yè)糾紛案件的律師，他們對(duì)這個(gè)在處理物業(yè)糾紛中引入“第三人”舉措表示肯定的同時(shí)，也指出了規(guī)范物業(yè)管理還需要加強(qiáng)政府監(jiān)管。
有律師認(rèn)為，當(dāng)下物業(yè)管理引發(fā)的社會(huì)矛盾，80％源自開(kāi)發(fā)商。原因就是，約束規(guī)范開(kāi)發(fā)商行為的法規(guī)有欠缺。由開(kāi)發(fā)商引發(fā)的矛盾具體體現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商更改小區(qū)公共設(shè)施的公益性功能用于自己謀利，比如車庫(kù)、會(huì)所的所有權(quán)及使用，房屋出售后前期物業(yè)與后期物業(yè)管理的銜接及賬目公開(kāi)等等。
作為政府部門，在物業(yè)管理工作中應(yīng)扮演指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的角色。本來(lái)物業(yè)管理行為是一種服務(wù)交換，應(yīng)該按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，政府不應(yīng)干預(yù)太多。但現(xiàn)階段，廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和法律理解有偏差。此外，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的產(chǎn)生不是完全由市場(chǎng)培育出來(lái)的，且物業(yè)管理這一行出現(xiàn)的時(shí)間也不是很長(zhǎng)，因此導(dǎo)致目前糾紛較多。
現(xiàn)階段，政府必須強(qiáng)勢(shì)介入物管工作，投入更多的行政資源。不過(guò)，隨著物業(yè)管理法律、法規(guī)的健全和市場(chǎng)化程度進(jìn)一步提高，政府介入力度可以慢慢減弱，最后把物業(yè)管理完全交給市場(chǎng)，由市場(chǎng)這只“無(wú)形的手”來(lái)規(guī)范物業(yè)管理工作。本報(bào)北京6月14日電 |